杨红旭：一线城市房价将缓慢下降 明年或探明底部

　　【导读】五一小长假全国楼市看空情绪弥漫，成交量跌至四年低点。

　　央广网财经北京5月5日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，四月份以来，市场看空情绪弥散着一线楼市，北京、上海、广州和深圳四大城市，在“五一”小长假期间成交遇冷。

　　不仅是一线城市，中原集团研究中心监测的全国54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅成交量比去年同期大幅下滑47%，其中一线城市降幅是40%、二线城市最为明显，为65%。三四线城市下降32%。总体来看，“五一”假期楼市成交量创出近四年以来的最低位。

　　市场不景气，房地产商的日子也不如原来好过，被很多网友戏称“地主家也没有余粮了”！万科最近公布的2014年第一季度销售的财务数据显示，一季度万科实现营业收入94.97亿元，同比下跌32%；同时，归属于上市公司股东的净利润也是十三年来首次出现的同比下滑。

　　结合住宅供应情况，从四大一线城市的具体情况来看，除广州供求比去年整体保持平稳之外，京沪深三地表现都不理想，其中深圳供求双双下降六成。

　　虽然近期各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段，但对市场成交制约作用明显的信贷政策毫无松动迹象。这被认为是制约楼市成交的直接因素。在房贷持续收紧的情况下，当前市场上购房者观望情绪较为浓厚，一线城市楼市成交量下降使市场库存量不断累积。

　　从三月份开始，人们就在猜测楼市会不会迎来“小阳春”，可是直到五月份，五一小长假期间，全国楼市看空情绪弥漫，成交量跌到了四年来的低点。目前的一线楼市房价下跌，是二三线城市传染式蔓延，还是悬崖式跳水？

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，一线楼市房价下跌肯定不是断崖式的，应该是一个短时间周期波动的缓慢下滑，目前有点高位振荡中下行的态势。外部的经济面、货币面、体制是基本平稳的，从内部环境来看，主要是供应量比较大，供大于求，所以导致市场缓步下滑。这种下滑结束的不会那么快、也不会那么急，应该会慢慢下行，明年可能会探明底部。

　　在杨红旭看来，房价不一定会连跌一年多。目前市场上虽然有个别项目在促销，但全国的房价依然是小幅正增长，所以楼市降温并不等于房价一定会出现总体下跌，或者跌幅比较大的现象，它是一个区域分化、项目分化的趋势。

　　杨红旭表示，目前楼市处于形势高位，正在慢慢下行，明年能否出现拐点，现在还不确定，但明年是一个探底的过程，可能会探明底部。市场现在还不是崩盘的节奏，中国的宏观经济、中国的住房情况，包括货币政策等情况，都决定了目前楼市是一个短周期调整，按照短周期调整理论，调整一年半左右基本上可以接近底部。到那时候，我们的货币可能比现在稍微多一点，放贷可能也会稍稍多一点。同时，经过一年半、两年的去库存，楼市库存也会得到消化，市场供求关系就由目前的供大于求慢慢转变成供求平衡。这是一个市场重生的过程。

　　中原集团研究中心监测的全国54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅成交量比去年同期大幅下滑47%，其中二线城市最为明显，为65%。二线城市为什么会出现如此大的跌幅？

　　杨红旭认为，“五一”有三天假期，可能部分城市的网上备案数据有所异动，而有些地区“五一”期间房管局交易中心网上备案、数据更新比较及时，所以单纯通过三天的数据来看一线、二线、三线的区域分化，准确性不一定特别高。目前很难从数据中看出二线城市成交量特别差。

　　南宁已经取消限购了，随着楼市进一步调整的话，会不会有更多的地方加入？

　　杨红旭认为，政策会调整，限购会放松。南宁是适度放松，并不是全面取消。今年还没有哪个城市敢下通知发文说全面取消限购，但是地方政府会慢慢放松，因为只要楼市低迷，地方政府都有驱动力去放松政策，只不过是忽明忽暗，力度大小有区别而已。