二季度降价走量成房企现实选择

　　绘图：杨佳

　　“五一”小长假在楼市的地位虽不如“金九银十”，却也是传统销售旺季。不过，受今年以来的楼市降温影响，刚刚过去的这个“五一”楼市表现有些半红不火。虽然不少楼盘已经开始出现明显降价，郊区刚需盘也迎来热销，但不少绝对价格较高的楼盘依然面临“看多买少”的窘境。与此同时，过去几年水涨船高的二手房价格也开始显现较大的议价空间。

　　●南方日报记者 牛思远 实习生 刘晓

　　数据

　　广州“量涨价跌”

　　北京大降八成

　　阳光家缘的签约数据显示，今年5月1日至3日，广州全市十一区共网签404套一手住宅，多于去年“五一”黄金周的378套，同比上涨6.88%。

　　从签约均价上来看，今年“五一”小长假，广州市签约均价为14015元/平方米，相比去年15223元/平方米的签约均价下降7.9%，签约均价回落幅度超过1000元/平方米。

　　尽管广州“五一”楼市成交总体呈现“量涨价跌”的情况，但业内人士表示，实际上今年小长假的成交量并没有去年火爆。

　　广东中原地产总经理黄韬认为。今年“五一”三天主要是外围区域的刚需盘成交，集中在科学城、花都、增城、番禺等地。

　　数据显示，签约量前十的楼盘，大多分布在花都、增城、南沙等郊区地带，以售价在万元左右的刚需盘为主。

　　与广州楼市尚还能保持整体平稳不同，另一些城市“五一”的房地产成交情况却可谓惨淡。根据中原地产研究中心提供的数据显示，“五一”小长假期间，全国54个主要城市合计住宅签约9887套，较2013年同期的14642套下滑32.5%。

　　其中，4个一线城市下调幅度最大，3天合计签约1046套，同比下滑40%；尤其是北京，“小长假”期间新建住宅签约仅169套，同比大降79%。此外，二线城市平均下调幅度也达到了35%。

　　现场

　　刚需盘好卖

　　二手房议价空间大

　　有业内人士指出，“五一”广州较其他城市成交量相对较好，与刚需盘供应充足和大力促销、提前蓄客关系很大。而从成交看，目前总价较低或降价幅度较大的刚需盘销售明显顺畅，而受到新房降价影响，部分二手房业主也转变心态，二手市场议价空间明显增大。

　　南方日报记者“五一”期间走访多个楼盘发现，总价较低的小户型单位大多销售较为顺畅，而总价较高的中大户型单位则面临去化压力。如位于天河区的富力天禧，售楼小姐表示78平方米的两房户型早已售罄，“好多人都盯着，谁先交定金就先卖给谁。”而从区域来看，位于郊区的刚需盘因为总价较低，出货情况也远超市区的高价楼盘，尤其是“五一”前已抢先开盘或蓄客的降价楼盘，假期更是人头攒动，销售火爆。其中，保利花城、中海誉城均有超过1000元/平米的降幅。

　　与此同时，新房促销力度加大，也冲击着二手房市场的信心。满堂红市场研究部高级经理周峰透露，“五一”假期经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数共34宗，比2013年同期减少6%。番禺、花都及增城等区域内的部分业主已开始主动降低放盘价，比春节前降幅约2%-3%。记者走访天河、海珠等多个老城区的二手中介发现，有年前放价280万元的二手房“五一”报价已经降至250万元，降幅甚至超过了10%。

　　分析

　　房企需坚持“跑量”

　　面对今年以来低迷的楼市成交，不少开发商已经开始降价走量。相比此前杭州等地动辄数千元的降价幅度，广州的楼盘相对谨慎，但花样却不少。抢闸开盘、“零首付”、“低首付”、“特价房”、“折上折”等降价促销，贯穿今年“五一”的广州楼市。

　　根据此前网易数据中心统计显示，广州5月将有57个楼盘推出新货，其中有43个楼盘新货有优惠，占推新楼盘的91.5%。据搜房网数据，5月份广州有17家房企推出了“零首付”和“低首付”活动。而“五一”期间，广州楼市除了“超低首付”、“零首付”等打折促销手段吸引购房客，还有楼盘以毛坯卖房的方式暗降房价。不少楼盘通过特价、低开的方式，打响了今年最为密集的楼市促销战。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

　　张宏伟表示，从开发商心态来讲，目前大多数开发商已比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高。“预计二季度，大多数开发商会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略”。

　　“在2014年第二季度，开发商仍需坚持‘跑量’、现金为王的原则。”张宏伟说，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。