龙岗城中村物管难题:经费来源少 收费标准低

　　4月22日上午10时许，坪地街道岳湖岗新村大门口，一座物业岗亭空空如也，进出岗亭的栏杆不见踪影，人员车辆进出自由。一旁的清洁工张阿姨感慨地说，这里的物业岗亭在去年便没人上班，原因是收不上管理费、发不出工资。

　　这便是龙岗自2008年“推进物业管理进社区”6年的一个真实现状：难以为继、惨淡经营、期待重生。数据显示，自2008年龙岗区推进物业管理进社区工作以来，共完成了418个社区物业管理项目，总建筑面积达5815万平米，基本实现了住宅小区物业管理全覆盖，期间给予了3年的财政扶持，扶持期过后，不少物业公司开始出现不同程度的亏损，一些甚至面临生存危机。

　　本是一项颇具创新意义的社会管理举措，为何遭遇如此艰难境地？市区政府又该如何破解当前困局？

　　艰难现状

　　企业撤退政府应急兜底

　　创新举措往往在启动之时备受关注。龙岗物业管理进社区是在一个特殊时期诞生的。2006年全市作出了“基层基础年”和“城市管理年”的统一部署，龙岗以《关于开展老住宅区综合整治并引进物业管理工作的通知》为指导，推进物业管理进社区工作。

　　据了解，从2008年开始，龙岗按照“一年铺摊子、两年打基础、三年上水平”要求，在2010年实现物业管理全覆盖。审计数据显示，截至2011年8月31日，龙岗区财政筹集物业管理进社区扶持补助资金约6亿元。

　　“需指出的是，区政府对社区物业进行了3年的政策和资金扶持后，成效还是明显的，原‘村改居’、‘城中村’落后面貌得到较大改观，社区文明程度逐步提高。”相关负责人告诉记者，从某个角度说，此举大幅提高了龙岗城市化水平。

　　一项统计显示，截至今年3月20日，龙岗区现有社区物业管理项目330个，服务人口约200万人。

　　然而，自2011年开始，龙岗区财政对于社区物业补贴停止，加上社区基础设施薄弱，社区物业经营项目单一，经营上入不敷出，社区物业管理运作和后续管理水平出现滑坡情况。

　　今年2月以来，龙岗区相关部门对坂田、南湾、横岗和龙城等街道社区物业进行调研，不少人反映社区物管主要面临收费标准低、收费难、卫生清扫体制不顺、无偿协助开展社会管理工作事务过多等问题。

　　“部分物业企业为了降低成本，不得不采取减少人员配置或降低巡查频率，导致服务水平下降，使物业公司与居民产生矛盾。”一位业内人士透露，由于生存不易加上与各方关系协调困难，有不少物业企业开始撤退。

　　为了应对种种状况，龙岗区有关部门建立了物业服务应急队伍，防止个别企业退出导致社区物业服务突然出现真空，要求“一旦物管公司撤出，由街道组织所属社区股份公司先行接管兜底”的应急办法。

　　问题何在

　　管理粗放致近七成企业亏损

　　“物业管理进社区几年来，成绩不小，问题也不少。”一位领导如此说道。

　　据调查发现，部分物业公司存在短期经营行为，部分物业公司经营一两年并获得政府扶持补助资金后撤出；还有物业公司收费标准缺乏制度指引，部分小区收费标准相差悬殊；还有的物业项目收费岗亭设置不合理，部分小区物业公司管理不到位。

　　“部分物业企业负担沉重，如超过实际需要安排社区居民就业，运作方式不符合市场化原则。”审计报告如此指出。

　　据了解，布吉三联水晶玉石文化村的三联祥龙物业公司现有人员220名，其中社区居民96人，但该公司只需150人就可正常经营，超额安排约70人就业，按每人工资福利2000元每月计算，每年增加人员成本约168万元。

　　此外，如布吉细靓村免收本地村民物业管理费和停车费；坂田街道有一家物业公司相关条款倾向于村民利益，如按原村民房屋建筑面积的85%收费标准，原村民自住管理服务费一年后退还，原村民车辆出入办理免费停车卡。

　　一项审计数据显示，全区物业公司经营账目亏损总额为5756.13万元，418个物管项目，仅有94个项目有净结余，324个项目总亏损，物业公司亏损面达66.81%。

　　“亏损原因主要有5个方面，包括扶持阶段依赖政府补助资金的程度高，平均比例达51.92%；财务核算不够真实；收费率不足；收费标准差异较大；部分企业负担较重。”相关分析如此指出，管理粗放，干预因素多，都是急需克服的问题。

　　根据规划设想，政府停止社区物业资金扶持后，社区物业将向市场化过渡，实现自负盈亏，然而种种困难导致不少物管企业“一放就倒”，无法实现自主走路。

　　破题之举

　　多措并举让社区物管造血

　　“物业管理进社区毕竟是一个长期工程，并非一蹴而就的，政府在扶持上应该逐步减少，循序推进。”有业内人士指出。

　　2010年底，全市物业管理进社区工作结束后，社区物业均面临较大生存压力，一些区开始探索以奖代补等形式继续对社区物业予以扶持。

　　“如宝安区自2013年起实施为期3年的新一轮社区物业资金扶持，通过考核物管公司服务情况及居民满意程度，分成一二三类，对达标项目每年给予每平米0.15—0.3元的资金补助，三类小区不补助。同时对社区工作站给予每年5万元或10万元补助。”龙岗区相关部门工作人员告诉记者，他们建议区政府借鉴宝安区以奖代补的做法，自2014年起连续3年按城中村建筑面积每平米2元标准，对社区物业项目进行补贴。“该项资金每年约需1亿元，3年补助资金约3亿元。”相关负责人介绍。

　　同时，业内人士也建议将物业小区的卫生保洁工作统一由该小区物业服务企业承担，纳入物业一体化管理，把政府对清扫保洁的补贴给予物业公司。针对原居民不愿缴费的问题，业内人士建议修改股份公司章程，由社区股份公司代股民支付物业管理费，再从股民当年分红中扣回。龙岗相关部门还向市交警局去函，建议简化程序，为符合条件的社区办理停车场收费许可证。

　　“对于物业项目在财政资金结束扶持后，如何经营？建议相关部门实行差别政策，帮助提高弱势物管企业的生存能力，巩固强势物管企业发展基础。同时建议从全市层面出台统一社区物业服务收费指导标准。”相关负责人表示。

　　还有分析人士指出，可以考虑通过政府有偿购买物业服务的方式，承担一部分基层管理职能，如出租屋管理登记、计划生育、人口信息登记、消防环保安全隐患排查等，既减少基层行政管理压力，又能使物业公司增加新的利润点。

　　样本

　　白灰围：物管岗亭形同虚设

　　位于龙城街道天安数码城东侧的白灰围居民小组，是一个花园小区环绕的城中村小区，这里有菜市场分布，每天人员来往嘈杂，环境卫生较差，菜贩和小商贩摆到了马路上，入口处的治安岗亭形同虚设，栏杆常年打横，几乎未见开启，岗亭处积水发黑发臭，行人和居民从栏杆两侧绕行。

　　对于这个状况，龙岗区住建局物管科负责人当场联系核实，10分钟后回应称，白灰围片区被列为城市更新片区，岗亭部分区域被征用，相关城市旧改影响了物业管理，所辖物管公司不敢收费，也就没有发挥作用。对于卫生状况，相关部门表示将予以跟进。

　　打通社区物管

　　“最后一公里”

　　记者观察

　　目前，坂田水斗坑社区物管退出后，城中村小区面临管理真空危机，龙岗区住建局物管科商量让社区先管起来。据了解，龙岗物业管理进社区所面临的问题，在深圳原关外地区是一个通病，一些区域甚至引发了社区物管撤退潮，不过龙岗没有完全退光，官方表态目前只正式撤退了1家，即为美鹏物业。

　　应该说，发轫于2006—2008年的物管进社区，作为配套城市化的一项社会管理创新举措，本身是有诸多闪光点的，在推进中也不可能一帆风顺，遇到种种困难也在情理之中。

　　据了解，龙岗众多物业公司经费来源少、收费率低、收费标准低，有一半社区物管没有办理停车许可证，也就意味着无法收取停车费。此外，随着深圳最低工资标准的提高，消费物价攀升，作为劳动密集型企业的物业公司要维持生存，可能会减员，服务水平必然会下降，造成治安发案率、市容环境反弹。

　　在前三年政府扶持补贴了五六亿元后，随着补贴戛然而止，让社区物业公司所存在的问题彻底浮出水面，这样也好，真正让物管公司走出温室和蜜罐，也让政府认识到一个真实的城中村物管状况。

　　业界认为，要以包容失败的心理推进改革创新，龙岗此前花费诸多人财物进行了物管进社区的创新改革，目前已经到了半山腰，不应气馁退却，而应该鼓足勇气继续前行，广泛调研学习各地先进做法经验，如宝安区的以奖代补，如盐田区的利用物管公司开展人口出租屋管理工作等。唯有这样，才能打通社区物业独立行走、实现自我造血的“最后一公里。”

　　南方日报记者 陶清清