超5万套库存“压顶” 中山城区4字头楼盘普现

　　步入五月以来，全国多地楼市频传大跌的信息，不少地方政府更是积极参与救市。成交量多年位居珠三角前列的中山楼市，在此大环境中同样遭受影响，今年“五一”期间网签同比大降四成。

　　记者调查发现，目前超过5万套的库存，已经成为当前中山楼市最大压力。近段时间，城区“四字头”楼盘普现，不少镇区重现“三字头”楼盘。同区楼盘的价格血拼大战也早已拉开序幕。

　　成交 五一网签同比降近四成

　　“看的人多，买的人少，现在的市场令人有点发慌。”5月4日，在石岐某楼盘任销售经理的张青泉（化名）看着销售中心的沙盘，摇头叹气。

　　在刚刚过去的“五一”假期，这个楼盘针对目前为数不多的现房，推出首付不足10万元的活动，成交之后还有多重豪礼。然而貌似十分优惠的促销并没有引起购房者多大兴趣。“来看的人倒不少，但许多人都是来问价的。很显然，他们都抱着观望的心态，觉得房价会降。”张青泉坦言，这种心理对楼市来说十分可怕，一旦形成，短期内都不会扭转。

　　刚刚步入传统5月销售旺季，却遭遇市场寒流的楼盘，并不止上述楼盘一个。请来人气奶爸林志颖、把拉斯维加斯搬到销售中心中，乃至制作5D样板房，缤纷多彩的活动确实让许多楼盘在“五一”假期热闹了一把。

　　与各种活动相配套的，还有开发商的大力促销。刚步入5月份，各种低价的房源疯狂涌现，房价仿佛一夜间回到数年前。在南区，悦盈新城就打出了“楼王8.5折”的标语，成功购房还可享受额外9.8折优惠。在西区，御水湾4680—4980元/平方米的价格，更是令周边楼盘大感压力。

　　活动做了，促销也有了。开发商们显得诚意十足，然后冰冷的成交数据却让许多开发商心寒：

　　根据市国土局公布的数据显示，中山楼市“五一”期间网签324套，网签面积3.08万平方米，同比去年分别下跌了38.98%和39.73%。其中，第一天网签128套，面积1.24万平方米；第二天稍有回落，网签仅87套，面积8180平方米；第三天网签109套，面积1.02万平方米。

　　现状 今年楼市成交持续冷清

　　事实上，“五一”成交的遇冷，早在许多业内人士的预料之内。

　　今年第一季度，中山楼市网签共15576套，网签面积155.07万平米，同比去年第一季度网签19667套，网签面积206.35万平米，分别下跌了20.80%和24.85%。

　　到了4月，中山楼市网签共6346套，网签面积为58.88万平米，环比3月份分别上涨12.52%和1.70%。数据看似有回暖迹象，当中还是有相当大比重是由车库的成交带动。倘若只算住宅网签的4041套，环比3月依然小跌1.17%。

　　从1月至今中山的楼市走势来看，市场冰冷的局面一直延续至今，且目前仍无回暖迹象。若从全国情况来看，中山楼市的冰冷也是与眼下的大势相符：

　　五一小长假之后，安徽省铜陵市及浙江省宁波市均传出救市信息。而在被多家房企看好的一线城市楼市，北京出拳限制严审大额消费贷款，以往消费贷大量“输血”楼市的现象或也会被遏制。

　　中山丽湖居房地产总经理孙欣接受记者采访时坦言，马年以来经济数据下行以及房产政策的变化，楼市已经受到负面影响，准买家的疑虑加深，观望心态加重，楼市是越推越难行。

　　“纵观这几个月，住宅均价虽然有波动，但是总体维持在6000元/㎡左右的水平。”天域置业就认为，“五一”成交下滑主要是银根紧缩，抑制了部分需求，消费者的观望情绪浓厚，但是并不能认为降价潮已经到来，由此判断中山楼市进入下行通道也言之尚早。

　　库存 需一年多才能消化完

　　除了担忧市民的观望心理加重，对于开发商而言最忐忑不安的，还是眼下不断新增的市场供应。

　　中山中原高级拓展总监植建军认为，今年二季度楼市同比不容乐观，主要原因是供应量太大，库存太多。根据中山中原一季度的市场报告，截至3月末，中山商品住宅库存约51800套，即便不算新增项目，仅库存消化周期就大约需要13个月。其中，120平方米以上的户型库存约占50%。

　　“过去两三年来，中山楼市基本是靠首套房需求支撑起来。而目前刚性需求已经消化差不多，二套房的信贷政策又卡得比较紧，三套及以上不能贷款，将对楼市是很大的打击。”植建军坦言。

　　刚需的消化速度逐渐放缓，而随着闲置土地制度的趋严，推动了不少潜水的地块将开发进度提上日程，新盘不断涌现，货量不断加推，更是令市场“亚历山大”。

　　据中山房讯网监测国土局的数据显示，4月由于不少新项目入市，中山商品房供应量新增了13151套，面积达1527431.6㎡。其中，套数环比3月增长了121%，创下自2012年11月的13240套以来最高纪录。

　　在这当中，住宅新增11026套，环比增长99.6%。商业新增2124套，环比增长402%，直接翻了四番。

　　趋势 价格血拼大战已经显现

　　市场观望越发严重，库存却依旧高居不下。在此背景之下，步入5月以来，降价风潮席卷中山楼市，各类四字头楼盘层出不穷。

　　在石岐，美林春天主推4—6栋80—135㎡N+2两房至四房新品，“4”字头全城秒杀。此外，在指定的时间段内认筹，最高还可获得价值5万元“租金补贴”。与其相邻不远的花海湾，近期推出二期普罗旺斯80㎡观景两房、110㎡阔绰三房，并同样以4680元/㎡起的优惠限时秒杀。两大同区楼盘的价格拉锯战，引发了不少业内人士的热议。

　　在西区，价格血拼大战同样十分惨烈。西区优格国际早于4月29日晚上7时半就放出过百套房源。但就在该楼盘开盘前一晚，与其相邻的御水湾抢先一步，选择4月28日晚上7时多开盘，推出278套房。两者主打的户型均不超5000元/㎡。

　　不仅仅是中小开发商采取价格策略加速回笼资金，龙头房企们也被迫参照，甚至主导了此轮价格厮杀。

　　“五一”期间，雅居乐6盘联袂营收近3亿元，再次成为中山楼市的领头羊。而其引爆市场的诀窍，同样是特价房。以雅居乐御龙山为例，其推出的72.4平米两房低至28万元起，88.6平方米精装三房仅52万元起。

　　石岐一度的销售冠军中海地产，其主打的锦城“铂域”项目也将在本周末正式公开发售，目前3千抵5万诚意登记优惠进入倒计时。据中海地产相关负责人介绍，47万/套起即可拥有江景三房小户，算起来均价同样不超5000元/㎡。　　南方日报记者 王云 摄