险资接连举牌 有助进房企一步向规模化迈进

　　近期，金地和金融街被险资接连举牌，备受市场及广大业内人士关注。

　　金融街和金地之所遭遇险资举牌，是因为产业资本已经开始对低估值的地产股高度关注。地产股对于险资的意义非常重要，特别是地产公司开发的持有型房地产项目和拥有长期期限的保险资金是最匹配的资产组合。

　　险资为何接连举牌金融街和金地这样的房企？首先，金融街在资产类别上更符合举牌的前提，虽然金融街的大股东股权比例较高，实力背景也较金地的前大股东实力强，但依然受到显著关注。

　　其次，金融街和金地都曾经发生过高折价，而险资也在高折价区间开始加大对公司的投资力度。

　　再其次，金地和金融街均在产品上在各自领域具有非常明显的优势，金地在龙头公司中产品力较为领先，而金融街在国内办公开发市场上几乎无能匹敌。企业的基本资质好，这是险资非常关注的点。

　　最后，金地和金融街这两家公司均在战略上存在一些可以商榷的地方，所以存在公司可以改进的空间，而这种改进是一种软改进，不需要投资，仅仅需要管理层提升战略管控水平。“强产品” “弱战略”的组合也是险资比较关注的点。

　　为何险资在资本市场上会频繁上演举牌房企的动作？未来一段时期内会不会有更多的房企被举牌？我个人认为，从经济基本面与货币政策表现来看，2014年上半年，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续。受银行信贷紧缩的影响，房地产市场也进入了新一轮的调整期。

　　此时，企业的销售层面也遇到一部分市场阻力，房企市值也相对低估，从市场时机的角度来看，的确成为资本市场举牌房企的良好机会。但就目前险资举牌房企的目的来看，主要表现在以下几方面。

　　首先，当前上市房企市值估值相对较低，险资预判未来2 3年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，此时“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的，这也是险企看中并投资的最直接原因。

　　其次，就目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。当前，险资企业举牌房企，尽管不会马上形成险资与房企合作开发养老地产的战略型联盟，但从实际影响力与资源配置的角度来讲，险资对于被举牌的房企的影响力会逐渐加大。因此，不排除险资今后会进一步利用房企在房地产领域的优势开展在养老地产市场上的布局。

　　最后，险资举牌房企，甚至控股房企，从险资企业内部来讲，一定程度上是险资优化资产配置的过程，可以提高资金投资回报收益。从外部来讲，可以增强险资在资本市场，尤其是房地产投融资领域的影响力，甚至影响一个企业战略投资方向的转变。

　　受2014年上半年银行信贷紧缩的影响，房地产市场已经进入了新一轮调整期。此时，房企市值也相对低估。从市场时机的角度来看，未来一段时期内还会有更多的房企被举牌，尤其是针对股权相对分散相对比较容易切入的房企而言，或许会再度成为被资本市场举牌的对象。

　　当然，从房企的角度来看，险资举牌房企之后，房企也将获得发展与扩张的资金支持，有助于房企进一步向规模化迈进。再从市场格局的角度来讲，经历这一轮的市场调整后，市场格局“强者恒强”局面将进一步强化，市场洗牌也会进一步加速。

　　(作者系同策咨询副总经理)

　　■张任远/文