评论：一线楼市远未到拐点时刻

　　中国真实城市化率只有35%左右，未来还有很大空间。尤其是从小城镇化到大城市化发展还有很长的路要走，还有数以亿计的人口将积极主动从有房的乡村和小城镇向他们无房的大城市迁徙。任何力量都阻挡不了这个潮流。所以，住房的真实需求未来很长时间都在。

　　日前，国家统计局发布了4月70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，与去年同月相比，70个大中城市中，房价下降的城市有1个，上涨的城市有69个。广州环比上涨0.1%，同比涨幅11.2%。这又激起了广州楼市拐点是否来到的争论。

　　在国家统计局公布数据之前，曾传出人行“救市”消息，要求各银行优先(保证、照顾等采取各种形式)确保住房消费贷款的资源配置。要求利率合理定价。要理解社会底层人员的生存压力，要有社会责任，不是让大家赔钱，做到财务可持续发展(保本、微利)就好，不要过分追求商业可持续发展(赚钱越多越好)各行执行利率差不多就行。压单要控制，接单、审批后就要尽快放款。

　　与此同时，不时传出一些城市取消限购等消息。广州、佛山等地也传出限购局部松绑的消息，后又遭否认。另外，央视消息说，五一一线城市楼市成交量下降四成。楼市拐点论甚嚣尘上。

　　更有看点的是上海市5月6日召开第六次规划土地工作会议。此次会议与会者，除上海市委书记韩正、市长杨雄外，还有国土部部长姜大明、住建部副部长王宁，规格极高。国土部部长姜大明称，上海的规划编制工作具有很强的引领和示范作用。多位中央部委官员莅临此次会议表明，上海这个规划的原则和思路，很可能在北京、广州、深圳等特大城市中推广。

　　此次上海市规划土地工作会议，明确提出新一轮城市规划的建设用地规模必须只减不增。《解放日报》连续三天以“申言”的署名在头版发表评论强调“必须负增长，零增长也不行，这是对上海的负责”。此举试图达到“一箭双雕”的目的：既堵死房价下跌的空间，也一举达到控制大城市人口的目的。

　　一切似乎都在应验我今年3月底众筹第二季《最好投资机会在看不透的灰度空间里》的判断：“政府会通过只做不说的金融货币政策对市场预期合理引导。2014上半年是入市最好时机！”

　　这回救市还能起到效果吗？具体的货币政策和土地政策能落实几分？

　　首先，中国的楼市远未到整体危机和拐点时刻，原因在于，不少三四线城市出现供应过量危机，虽然涉及城市数量可能不少，面上比较广，但是不论是面积体量还是总价体量，在中国楼市的总体量中都比较小，不足以对整体楼市形成根本威胁。目前只是银行收紧贷款引发非理性预期导致楼市不振，但预期一改变，人口流入地城市将迎来新的、更加持续稳定的繁荣。因此，从大城市开始的意图改变楼市预期的救市行为能够起到效果。

　　其次，是中国真实城市化率只有35%左右，未来还有很大空间。尤其是从小城镇化到大城市化发展还有很长的路要走，还有数以亿计的人口将积极主动从有房的乡村和小城镇向他们无房的大城市迁徙。任何力量都阻挡不了这个潮流。所以，住房的真实需求未来很长时间都在。至于很多人说什么“真实购买力”云云，其实是个伪问题，它完全因人而异，有人家庭月收入8千元(北京职工月收入2012年人均5223元)可以扛得动上百万元的房产，有人月收入三四万还在那儿哭爹叫娘买不起房。

　　第三，本轮银行收紧放贷并引发非理性预期的连锁反应，有两个原因：一是余额宝等大幅度提升了银行收储利率成本，使得房贷按揭成为基本不赚钱的行当，银行房贷积极性下降。二是一些三四线城市楼市供应过量，也使银行更加谨慎。但如果这种看空楼市的非理性预期持续，也会危及银行现有按揭贷款，因此即使银行微利，多数大银行按揭还会按人行的要求继续更为宽松地做下去。当然，不会所有的银行都响应央行号召，一些看空楼市的银行会保守行事，一些中小银行甚至有可能退出房贷行列，因为他们的吸储成本高。这些都是正常的市场行为，楼市在分化，银行和各行各业也都会分化。

　　过去16年房地产遍地黄金是非理性繁荣，今天多数人看空楼市也是非理性预期。改变这个预期就从大都市开始，中小城镇特别是供应过剩城市放开限购限贷也没用，理性的银行不会注资。总体而言，2014年全年全国平均房价照涨，只是幅度降低。有一线城市购房需求者，不要总想探底，任何人都探不到底的。趁着市道观望，及时寻找适合自己的产品是为上策。真正要反思的是小城镇战略和与此密切相关的控制大城市战略。

　　童大焕(作者为知名财经作家)