业主未投票能否被算赞成？ 由业主大会议事规则规定

　　南方日报讯 (记者/郑佳欣)小区业主投票表决重大事项，1万多户业主未收到票或未投票，却被归为同意票，此举是否合理合法？广州市国土房管局19日举办了一场物业管理知识问答在线交流活动，针对业委会成立、物业费上调、维修资金使用等焦点问题给出解答。广州市国土房管局相关负责人解释，未参与表决的业主，其投票是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

　　成立业主大会申请书可交街道办或镇政府

　　网友“阳光男孩”发问称，自己小区要成立业委会，不知道要找哪个部门。像这样对如何成立业委会有疑问的市民还有不少。

　　广州市国土房管局房屋和物业管理处副处长朱永飞表示，按照规定，物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的；已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。

　　他表示，街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组的事项公告全体业主，公告时间不少于15日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

　　成立业委会后，业委会不办事或者办坏事如何罢免，也是市民关注的问题。有市民提出，自己所在小区有20%以上业主联名提出罢免业委会领导班子的提议，但是街道办指出，这20%以上业主只有签名，无法验证其是否为业主，还需提供身份证复印件和房产证复印件。“是否可以将业主签名公示，同时根据业主清册来确认是否为业主就可以了？”

　　朱永飞解释，对于业主签名的核查方式，《广州市物业管理办法》未作明确规定，但街道办事处、镇人民政府可以根据实际情况，采取由业主提供身份证明和房产证明，或者在小区公示、根据业主清册等多种方式核查业主身份。

　　市民付先生提出，自己所在小区举行业主投票表决重大事项，其中有1万多户业主因各种原因未收到票或者未投票。“这种情况，物管处把这1万多张票归为同意票，这个合理合法吗？”朱永飞表示，住建部《业主大会和业主委员指导规则》第二十六条规定，“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”。

　　物业费上调要经“双过半”业主同意

　　在在线交流活动中，物管费上调备受市民关注。市民刘先生遇到这样的问题：“小区物管要求升价，小区已于2011年5月成立业委会，物管是否要出示审计报告？出具该审计报告的会计师事务所是物管自己找的还是应该和业主方一起做三方的审计？”

　　朱永飞表示，调整物业服务收费标准属于《物权法》第七十六条规定的有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，程序应当分三步走。

　　第一步是物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

　　第二步是拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。

　　第三步是调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

　　朱永飞还表示，业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。