专家认为：限购松绑也救不了济南疲软楼市

　　纵观前些年来的房地产市场,政策影响可谓巨大,在每次政策出台后,房价或涨或跌。在市场风向“转变”和市场疲软时,开发商包括地方政府,往往习惯性地想到能否出台相应的刺激政策。当前,济南是否会取消限购也是广受关注的话题。

　　松绑传闻

　　房价看降谁在着急

　　4月28日晚间,南宁市打响“救市”第一枪。该市房管部门发文称,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭,可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这被外界解读为松绑限购。

　　据不完全统计,近期涉及“救市”传闻的城市已超过10个,其中政策明确落地的有6个。

　　省城资深市场人士梁伟分析认为,传出松绑限购消息的城市多数都存在3个特点:一是库存量高,如天津,截至今年4月商品房出清周期为23.98个月;二是房价出现了下降,这让一些部门和房企很“着急”;三是多为二、三线城市,少有一线城市。

　　这些地方松绑限购的做法并没有被“叫停”,有分析指出,其与“分类调控”政策取向相适应。

　　业内人士认为,未来限购政策即使有变化,也只是调整。“松绑”的政策空间有六大方向,包括户籍资格审查放松、限购范围放松、调整普通住宅界定标准、限价政策放松、提供购房落户及优惠、公积金政策松动等。

　　我省目前实行限购政策的城市主要是济南和青岛,前者在楼市成交同比下滑的情况下,坊间对限购是否取消也多有议论。

　　济南限购

　　政策调整时机未到

　　在部分业内人士看来,限购如果松绑,将极大释放需求,从而收到“妙手回春”之效。那么,济南限购政策走向如何呢?

　　济南市从2011年4月份正式执行现有限购政策,房价上涨幅度随之明显减弱,到当年8月份,房价首次出现环比下跌。这一波房价下行持续到2012年6月份。

　　从2012年7月份开始,济南房价开始出现一波环比上涨行情,截止到2014年3月份,济南新房价格连涨了21个月。值得注意的是,近几个月的上涨幅度逐步收窄。

　　在百居安总经理熊良顶看来,当前楼市供应放量、需求“被绑”,影响了一些家庭和外来人口改善居住条件或入市。对于2013年的放量和价格上涨,熊良顶认为恰是外来人口达到购房条件后的一种需求释放。

　　“目前济南没有任何修改限购政策的消息和打算。”济南市建设部门相关负责人日前明确向记者表示,也没有进行任何有关限购政策调整的调研。

　　对于省外一些地方的“松绑”动向,上述负责人表示,这有待于国家出台较为明确的政策措施,在此之前,济南不会自行变动。

　　对此,有分析指出,放开限购虽在一定程度上可以促进需求释放,但总体来看,济南放开限购的“火候”还未到。山东省科学院战略研究所吕兆毅教授认为,济南不会松绑限购。济南楼市比较平稳,政府不会采取太过激烈的措施。他同时表示,通过降低落户条件来松绑限购的可能性也不大。

　　专家观点

　　放开限购意义不大

　　尽管目前限购松绑可能性不大,但未来成交量持续走低的情况出现,限购松绑会否起到救市之效呢?对此,专家认为,市场形势已经发生根本转变,这种预期很难达到。

　　“即使取消限购,也没有多大意义。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,济南市场已从“卖方市场”转向了“买方市场”,已经到了由“市场”而不是政策真正起作用的时候。

　　由于卖方缺乏市场信心、买方市场预期不好,即使放开限购,也很难扭转市场走向。

　　事实上,除了限购政策,引发人们广泛关注的政策还包括不动产登记和房产税。目前,我省正在加快不动产统一登记推进的步伐。

　　记者还注意到,近期二手房市场供应量明显增加。哈考特不动产济南区域总经理于兆耀表示,虽然还不能说济南出现了房产“抛售”的情况,但挂牌量的增加是不争的事实,增幅在一成以上。

　　于兆耀指出,推动中的不动产统一政策对二手房主产生了影响,不少人也因此改变市场预期。同时,不动产统一登记实施后,可能会实施房产税政策,投资房产的冲动不可避免地受到抑制。由于担心未来房价走低,部分二手房房主急于出手是很正常的。

闫晓辉