广州押间临江豪宅可套现过千万

　　一边厢小业主买房盼银行放款望到颈都长 一边厢富人以房产抵押贷款易过借火

　　押间临江豪宅可套现过千万

　　日前，央行力挺首套房贷款引起广泛关注，有业内人士表示，央行之所以有此表态，可见在实际操作中，房贷确实收得相当紧。目前难以获得房贷的主要原因，是银行信贷成本增加，负债成本高企，决定了银行不大可能给购房者太多优惠。除非央行大幅度降准或放松信贷总规模管控，否则目前房地产贷款难的趋势将继续。不过记者获悉，相较于个人房贷优惠获批难、放款慢，通过房产抵押贷款却相当容易获得资金。

　　据业内人士介绍，相比较而言，个人房贷利润较低，若降低利息，会影响银行利润，而目前资金紧张，若不放松信贷规模管控，银行不可能拿出更多资金投向房贷。现在，不少银行将信贷重点转移到个人经营贷和小微企业贷款，个人房贷业务已经很少涉及或者被大幅缩减。与此同时，银行放款时间明显拉长，有银行的工作人员告诉记者，他们放款基本是按照利率高低来排队的，客户利率越低需要等待的时间越长。有中介人员则表示，二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拖长一个月以上，导致很多交易停滞。相较于“刚需”一族们苦苦巴望着能申请优惠利率，并获得快速放款，却要苦等数月，身家丰厚的企业家们通过房产抵押贷款，却能在十多天就可获得放款。专题文/图：记者 刘丽琴

　　易

　　以房产抵押贷款

　　十几天可获放款

　　从事汽车贸易的赖先生近期用“企业需要经营资金”的名义，通过房产抵押的方式，获得了400多万元的贷款，通过提供经营状况良好的公司流水账，获得了房产抵押估值近八成的贷款额，而放款的时间只需十几天。

　　数据显示，房产抵押贷款中，有近三成用于再次购房，其他用途占比较高的依次为：企业经营用途、购车、留学与移民、装修以及购置大宗消费品。房屋抵押贷款一般要求房屋的年限在20年之内，房屋的面积各银行要求不一，但房屋要有较强的变现能力，一般要求是商品房、公寓、商铺或写字楼。

　　与银行合作提供房产价值评估的广东南粤房地产与土地评估有限公司副总经理赖春潮表示，银行虽然是根据抵押房产的估值放款，但申请人本身的经济条件也影响放款的评估值。现在广州市单方价值（银行估值）最高的楼盘主要集中在珠江新城，特别是临江大道地段及二沙岛地段，其单价高达六七万至十几万元不等，如凯旋新世界、宏城花园等。老城区个别单体楼和个别小区，规划设计定位较高的，如爱群荟景湾、汇景新城等，单价也过4万元/m2。单栋别墅项目，其单价可达6万~8万元/m2，甚至更高，如大一山庄、合生山庄等面积大的别墅，总价也达几千万元。

　　房产的变现能力与房产的区位、总价、楼龄、供需程度等密切相关。一般而言，在核心城区的住宅，其变现能力较强，在郊区的总价又较高的楼盘，变现能力较差。在价格方面，总价过高的豪宅变现程度较差，如放盘价格达到千万级，接盘者明显偏少。想快速变现时，价格需有较大的优惠，才能顺利成交。

　　记者在融360网站平台上见到，各家银行推出的个人经营贷和小微企业贷款大多需要房产抵押，月利率在0.61%~0.8%之间，相对于个人房贷而言，尤其是首套房的房贷，其利润空间大，风险却要小很多，因有房产抵押在手，可实现变现，而首套房房贷如果断供，银行却没法收回业主唯一的居住房产。

　　VS难

　　房贷紧 发展商回款缓慢喊救命

　　据“融360”4月针对23个城市银行房贷的调查显示，全国最低房贷利率提升至9折，9折利率优惠多集中在外资行，但部分外资行首套房房贷利率优惠设定的门槛较高，能惠及的只是较小部分群体。

　　以汇丰银行为例，除需要全额商贷外，针对申请的客户设定的最低门槛要求是贷款额不低于150万元。有16个城市出现停贷现象，停贷的银行以股份制商业银行居多，如平安银行、民生银行、广发银行等。央行统计数据则显示，去年年末和今年一季度末，个人房贷在全部房地产贷款中占比都高达近70%。“没有开发贷项目继续做，没有个人房贷，开发商就只有等死。”有开发商这样表示。

　　去年的房贷款现在还没收到

　　随着楼市转冷，销售速度放缓，令发展商资金压力显现，快速回款显得格外重要，事实上房企预收账款和营业收入产生的现金流，有相当部分来自个贷，这部分资金正是房企最为重要的资金来源。近日，有房企负责人抱怨，去年销售的项目到今年还没有收到房贷回款，要想快点拿到这笔钱须得付给银行一笔额外费用。

　　而天河一豪宅盘的负责人则表示，近期项目即将开卖，正在与四家合作银行讨论房贷事宜，但并未听闻有收紧额度，或需额外支付款项的事情，但前一段时间限签却对房企回款影响相当大，因为银行放款的前提必然是已经签订购房合同，没有这个基础后续贷款事宜皆无法进行。

　　业界人士表示，央行提出加快发放首套房贷速度，肯定有利于房地产开发商销售资金的回笼，缓解开发商面临的资金压力。如果开发商手中有比较宽裕的资金，则其在一手房的定价及销售策略时将有更大的腾挪空间及手段，更多地采用促销优惠组合等办法，而不是简单的降价促销。从全国的房地产销售态势而言，房地产转入下行通道的可能性已经非常大，所以央行的表态，更多的是对一手房销售价格起稳定作用。