“微地王”逆市而生难救市

　　上周四，新黄埔原萝岗片区的一宗“微地王”成交，备受业界关注。而就在4月底，增城也曾推出一宗“蚊型”宅地并成为区域“微地王”。

　　不过，两宗“微地王”对区内在售住宅项目的价格调整乃至对成交量的带动，功效甚微。

　　文/图：记者 王雯倩

　　上周四，新黄埔原萝岗片区的一宗“微地王”成交，备受业界关注。该宗地块为毗邻萝岗奥园广场的一幅小型住宅用地（LGPQ-A1-3地块），地处开创大道以北、香雪大道以南、香雪八路以东，与未来地铁六号线的香雪站相邻，其土地面积仅9611平方米，容积率介于1.0~3.5之间，起始价1.9580亿元。在不到8分钟就结束的土地拍卖上，“原地主”广州尚水酒业有限公司力压其他七家竞买人，在十余轮举牌后将地块收入囊中，成交价定格在3.15亿元。以楼面地价9364元/m2，挤掉去年的云埔地王，成为新晋区域单价地王。

　　而就在4月底，增城也曾推出一宗“蚊型”宅地并成为区域“微地王”。该宗宅地位于荔城街中山路与西园路交汇处，周边配套较为成熟，经过激烈的举牌竞买后，最终被广州市全益实业有限公司以9850万元拿下这宗土地面积仅3375.21平方米（最大计算容积率总建筑面积11259平方米）的“蚊型”宅地，折合楼面地价8748.6元/m2。

　　“微地王”威力亦微

　　同区楼盘不升反降

　　在不到半个月的时间内，东部楼市接连出现两宗“微地王”，这种“低总价、高单价”的宅地热卖现象，颇为耐人寻味。

　　从两宗地块对周边楼盘的影响来看，“微地王”对区内在售住宅项目的价格调整乃至对成交量的带动，功效甚微。以萝岗“微地王”为例，不但没有楼盘因地王出现而涨价，反倒有个别楼盘出现了“裸卖”或者小幅度下调新组团价格的情况。

　　对此，合富辉煌(中国)首席分析师黎文江表示，虽然该宗“微地王”刷新萝岗片区单价地王纪录，但若从周边在售楼盘的行情来看，其成交价格并未超过市场预期。因此，对周边楼盘的带动作用有限，“很大程度上只是心理层面的一种带旺，而未反映在实际售价上。”

　　房地产专家韩世同亦指出，此类“微地王”由于总价不高，占地面积较小，其所具备的指标性不强。在他看来，4月底拍出的增城“微地王”已经是“面粉贵过面包”，日后开发风险要比萝岗“微地王”略高，“有可能会面临保本略亏的窘况”。而萝岗的“微地王”楼面地价仅为周边在售住宅项目的一半，未来还有一定的升值空间，“保守预估，可以保本略赚”。

　　大房企不屑拿“微地王”？

　　不出手只因地段不够优越

　　尽管“微地王”的影响力有限，但“地王出，房价涨”的怪圈被打破，多少反映了在广州楼市逐渐回归市场的当下，供求关系决定着市场行情，地王效应的威力也大不如前。

　　令人好奇的是，这两宗“微地王”都吸引少数知名房企，用披着“马甲”的小公司或自然人身份入场围观，但最终的竞得者均是名不见经传的中小企业，是否意味着此类面积小、总价低的“微地王”盈利亦较为“微利”，难以吸引大房企出手相争？

　　广东中原项目部总经理黄韬指出，接连成交的两宗“微地王”有其一定的特殊性，对于拿下增城“微地王”的全益实业而言，他们有非拿不可的理由——地块上有企业老板的祖屋。而萝岗的“微地王”则是对原地主尚水酒业额外开恩，“如由原地主拿下该地块，原地主将获得部分返还款，从而降低拿地成本”。基于两宗“微地王”的特殊情况，并不能将大房企止步的原因简单归咎于其蚊型的土地面积。

　　而从开发利润来看，虽然面积小的地块可赚利润有限，但利润率不见得会低。“面积小并非大发展商止步的主要原因，地段才是大房企最为看重的关键因素，如果这两宗地块是在珠江新城，估计土地面积再小也会有大房企争崩头。”黄韬表示，倘若是在市中心核心路段的住宅地，即便面积不大，以其地块的稀缺性，日后开发成豪宅产品，发展商仍能赚到钱。

　　哪些“蚊型地”吸引大房企出手？

　　要么地段绝佳

　　要么周边有盘

　　翻查过往“微地王”的成交记录，吸引实力房企出手的小面积宅地通常具备以下几种条件。

　　首先，地理位置要较为优越，未来发展前景可观。譬如2010年由中海地产拿下的白云新城齐富路地块，尽管占地约2万平方米，算不上大型宅地，但发展商看中白云新城未来的发展前景，当年以楼面地价近2万元/m2的价格力挫群雄。两年后，周边商圈日渐成熟，推出市场的产品最终近4万元/m2，在成交畅旺的同时更是刷新区域豪宅价格纪录。

　　其次，如果发展商在“蚊型地”周边已有在建或在售项目，或是已有相邻地块在手，此时出手便是情理之中。“这种做法，一是可以便于大房企在同一区域内联动开发，增加对区域楼市的话语权。二是可以带动周边房价上涨。”韩世同指出，番禺区就有不少大房企为了拔高在售项目价格，借助拿下项目周边总价不高但单价很高的“蚊型地”，让自己的项目顺势涨一涨。

　　而据多位业内人士透露，除了上述两种“见得光”的情况外，个别“微地王”的背后，还藏着一些“见不得光”的隐形条件，当中不乏某些地区政府试图借助小宗地块拍出高单价，抬高区域的土地及房价，为当地楼市造势。不过，在市场化程度越来越高的当下，这种不透明的特殊情况发生的几率也在减少。