长沙北城：到了价值爆发的前夜

　　主持人语

　　长沙，有一个奇怪的现象，卖得最贵的房子在北城，但该区域却又是个名副其实的价格洼地。北城人口众多，面域广阔。但在老长沙的眼里，北城被看作是“北丐”。生活配套不完善，城市化价值未能展现，这使得区域外人群对该片区认识模糊。

　　不过，随着金融生态区的规划确立，不少大盘林立于北城，以及来自长沙市住建委的消息，面积约14.30平方公里的苏圫垸湿地公园片区2014年拟启动建设，让北城很是沸腾了一阵。还有人评价苏圫垸湿地公园“这将是比洋湖湿地公园辽阔近三倍的美丽天堂”。

　　曾有业内人士说过，长沙是一个很热衷于片区炒作的城市，北城，一直以来都不是炒作的重点，然而生态、交通、金融优势非常明显。

　　而且这里不缺高端项目，有部分项目是北城乃至整个长沙首屈一指的高端项目。但北城整体价值未有显现的困境依然存在。随着长沙城市的飞速发展，各区域都在进行轰轰烈烈的造城运动，相比起来北城仍然显得不那么瞩目。本期会客厅，邀请各位一起来探讨大北区区域核心竞争优势是什么，如何科学、策略性激发其优势，最大限度将其张扬出来，并以此吸引区域外人群的入住？

　　金融、生态是亮点，北城是“高富帅”

　　贺兵建(长沙创远置业有限公司副总经理)：随着北城“一江两轴”城市发展规划的实施，两馆一厅、大型商业广场的陆续诞生，近几年北城的快速发展，越发突显出北城的生态牌、金融牌优势。188平方公里，50多万人口，地广人稀的北城成为长沙市区人口递增最快的一个区域，可以看到，北城区域的宜居优势也越来越明显。

　　老长沙对城市发展的传统印象不外乎“南帝北丐”，然而在城市日新月异的发展中，如今这个概念早已被颠覆和改变。苏托垸湿地公园、湘江水岸、1400亩鹅羊山森林公园、秀峰山公园以及太阳山公园等生态优势显著，创远·湘江壹号等大量高端 住宅涌入北城，抢占稀缺环境资源。再加上政府对北城“金融区”的定位，极大的利好，无疑释放出非常积极的信号。

　　在竞争如此激烈的环境里，放慢生活节奏，寻找健康的原生态的本原生活，这才是人们渴望的、理想的生活方式，北城正好符合一切条件，极致的生态环境带给人惬意舒适的生活步调，北城中心商圈的崛起，满足城市繁华的物欲，政府的规划步步推进，极大地提升了生活的幸福感。从生态优势的占有，到高端居住的聚集，再到日趋成熟的配套，北城已然成为长沙最宜居的置业首选。

　　胡鹏(中铁房地产集团长沙置业有限公司营销总监)：在我看来，北城是高富帅，沿着湘江路和芙蓉北路向北延伸有很多高大上的项目，北区的发展要有产业的带动，北边有烈士公园、秀峰公园、鹅羊山等，环境不错。苏圫垸湿地公园还没有发展起来。现在，开福区政府重点打造金融生态区，这个不错。

　　其实，这个板块未来的潜力很大，金融街就是CBD（中央商务区），除了CBD还有CLD（中央生活区），随着金融的推动，北城自然就形成CLD，商务人士很少住在CBD，要去CLD找更加安静的地方，北边这方面的优势就很多了。最宜居的环境非山水之畔莫属。在购房者日趋理性的当下，除了传统的价格、地段、户型等因素外，宜居的社区内外环境，不仅决定了楼盘的居住舒适度，更决定着物业未来的价值。

　　苏圫垸湿地公园建设将进一步提升区域价值

　　谭运德（大汉城镇建设有限公司大汉国际项目营销副总经理）：我本人住在北城，北边基本都是“上城”，以我曾经工作的经历来说，广州、杭州，在北边居住感觉很好。包括长沙的北边，环境也比较好。所以，从这个角度来说，我认为“上城”这个概念是合适的。

　　很多人觉得，长沙北边的现状是价格的洼地，是价值的高地。可是整个城市规划的潜力并没有挖掘出来，比较散。个人感觉，如果北边要做得很好的话，我们作为市民，到了北边不要觉得到了城市的边缘，北边的北边还要有外来的拉动力。

　　政府在完善基础设施方面还有很大的空间。其实，我觉得北城之北那边的交通动作还是很大，但苏圫垸湿地公园那边还是没有起来。那么，要以苏圫垸湿地公园为重点带动起来，还是有很多的机会。　　

　　朱萍（香江集团高岭国际商贸城营销总监）：北城为什么合力不足？实际上，很多合力是靠产业给串起来的。我们的项目是千亿级的物流项目，落地在开福区，那么好的地段，市政配套有二环到绕城高速的货运快速车道，接火车北站有一条捞刀河路60米的快道。同时，金霞是唯一一个以物流产业为中心的物流产业园区，是湖南省唯一一个保税物流园区，现在有63多家物流企业驻扎在那里，铁路、公路、轨道、水运都在那里，这个位置在湖南省没有第二个选择。

　　以北城目前的市场来看，是价格洼地，但这个价格洼地的帽子，随着香江集团领衔的商贸物流企业的强势进驻，会得到根本的改善。香江集团在北二环沿线打造960万平方米的专业市场集群——高岭国际商贸城，将全面承接长沙市传统市场的外迁，同时整合引进全国、全球品牌与优质商家入驻，不但能实现长沙专业市场的外迁升级，也将实现商户结构的升级，势必重构长沙专业市场的格局。

　　易建国（湖南恒嘉地产顾问代理有限公司董事长、总经理）：北城，实际上是“福城”，是“上城”。我说这句话，有五个方面的支撑。第一个支撑是文化。我认为，长沙的文化根源在两个地方，一是开福寺；二是岳麓书院。第二个支撑是环境。环境要大美才能称得上幸福，在长沙有山有江的地方不多，开福区比较集中。

　　第三个支撑是购物娱乐休闲并行。由于世纪金源和万达广场，以及沿江综合体的出现，使得开福区的休闲娱乐购物实际上比一般地方要便捷得多。第四个支撑是居住。有几大宜居板块，如北江板块、苏圫垸板块、秀峰板块、青竹湖板块、金霞板块。第五个支撑是商贸物流。开福区是大市向北的核心区,具备水、陆、空、铁、管五位一体的交通优势，将来“最全”的市场商贸群集中在北城。

　　通江达海，产业商贸正蓄势爆发

　　何旭纲（绿地控股集团长沙房地产事业部营销总监）：“十二五”期间，湖南省大力推进“3+5”城市群的建设，作为长沙连接岳阳的门户，未来的15年内，长沙北城74.9平方公里范围内计划建成长株潭城市群北部工业基地、湖南省保税物流中心、中部地区水陆联运中心；其次，依托“一江两岸”发展主轴、“金霞保税物流区”两大政策导向，北城极有可能成为湖南率先发展的自由贸易区；再者，从现有资源而言，北城拥有湘江、浏阳河、捞刀河、鹅羊山、太阳山、苏圫垸等一流生态资源优势，完全可以媲美大河西自然风光。

　　北城的核心优势是综合的，概括为五点：依托于芙蓉路的金融集群优势，支柱产业优势，报税物流优势，水路联运优势，生态资源优势。借用老长沙人的一句话“先有开福寺，后有长沙城”，多中心的发展，反过来更会促进北城的发展，北城当前仍处于一个成长的爆发点，其未来必然不可估量。

　　刘芳（百思特（湖南）商业管理有限公司董事总经理）：随着长沙朝着千万级人口城市发展，中心城区五一商圈也迎来了城市发展的新局面，五一大道核心城区功能升级受限于城市土地空间，须向外转移拓展。而长沙城市版图整体呈现东西窄、南北长的特点，整个城市呈狭长形，决定了五一商圈的扩容必然呈南北线向发展。黄兴路作为十字中轴的南北轴，凭借已然积淀的商业繁华，理所当然将承接五一商圈的扩容。

　　如今，黄兴北路拉通建设正在紧锣密鼓进行当中，贯穿黄兴路全线的地铁1号线也即将开通。同时,开福区精心经营的金融街已经逐步成型，进一步完善和丰富长沙的商业生态。各大品牌扎堆进驻，人气持续高涨， 黄兴路上星光璀璨，有如上海的南京路。

　　为此，我们有理由相信，黄兴路绝对会成长为湖南最繁华的商业中轴，成就长沙城市的商业之魂。