一线城市楼市调查：深圳楼市山雨欲来中介看空(2)

　　新盘开始降价 豪宅去化艰难

　　在二手房市场风声鹤唳的同时，新房市场也不平静。

　　与多数城市一样，深圳楼市下行的迹象也是先从市中心周边的项目开始显露的。在新楼盘密布的深圳龙岗区，近期有两个楼盘降价促销引发了广泛关注。在深圳开发商看来，楼盘降价已经不是一件难以启齿的事情。

　　这两个降价的楼盘分别是中骏四季阳光和万科广场。其中，中骏四季阳光作为新盘的开盘价比周边低了10%，开发商的这一做法被深圳业内评价为“识时务”。及时降价也为开发商带来了有效去化，据称开盘销售顺利。而标杆房企万科的万科广场也加入了降价的队列。五一期间推出的促销活动最多可享近30万元的优惠。深圳是万科的大本营，在深圳的房地产圈中，万科的形象是“反应迅速”。

　　如果说识时务的刚需产品开发商已通过及时调整价格应对市场，那么豪宅项目面临的困境就更艰难一些。深圳在售豪宅的代表项目深业上城上个月高调举行了新闻发布会，宣布项目销售顺利。发布会上，项目负责人表示：“为了调整户型热销程度、保证客户购买信心，我们对公寓价格调高4次，优惠折扣累计减少3次，不同户型价格涨幅在5%-15%，依然受到购房者追捧。”然而，5月27日克尔瑞公布的一项销售数据说明，深业上城开发商的预期明显过于乐观。克尔瑞的数据显示，深业上城总批售套数为639套，截至今年5月中旬剩余套数为523套。今年前4个月，这一豪宅项目仅成交了18套。

　　对于深业上城这样未来将配建大规模高端商业地产的项目而言，前期住宅的销售情况至关重要，因为这关系到开发商能不能回拢足够的资金以推进后续项目建设。如果前期住宅销售不畅，耗资巨大的商业地产将为开发商带来极大的资金压力，甚至会拖延整个项目的工期，进一步影响住宅的销售。

　　“深圳豪宅近期遇到销售困难的部分原因可能是银行贷款收紧，豪宅需要占用较大的资金量，购买者即使实力雄厚也要考虑到现金流，因此多数豪宅购买者都要申请银行贷款。本来深业上城转为商务公寓之后，购房者已经不受银行限贷的影响，但近期银行房贷全面收紧严重影响了豪宅的销售。”深圳一位地产人士表示。

　　中介全面看空 “多盖棉被过冬”

　　在持续的市场低迷影响下，一贯是“看多”一派的中介机构也开始转入悲观，甚至是全面看空。

　　“对于房企来说，与其预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。”总部位于深圳的房地产服务类上市公司世联行在其最新的研报中这样写道。世联行统计了今年前四个月代表性房企完成全年销售任务的进度，其中合生创展仅完成9%，雅居乐仅完成了17.7%。世联行认为，今年前4个月房企的目标完成率普遍较低，出于完成业绩的需要，房企或将降价冲刺业绩。

　　深圳中原地产的观点更为明确，其认为深圳楼市的降价通道终要开启。深圳中原地产表示，在二手房方面，随着交易难度提高，小业主已经在逐渐加大让价的力度。在新房市场，如果说4月底之前仅仅是小幅度试探性让利，那目前就已经是明确启动降价，以便快速出货，安全回收资金。

　　对于部分地产人士期望的深圳限购松绑，中原地产认为几乎没有可能。“二三线‘救市’，和深圳有什么关系？”限购作为降服市场的必杀技，在以深圳为代表的一线城市是断然不可能轻易松绑的。各地情况迥异，应对措施必然不同。其他城市松绑，深圳也只是旁观一场，逐渐累计的库存回过头来只能自我消化。

　　深圳中原地产二级市场总经理玉家雄介绍，目前二手房买家上客率已经明显下降，而卖家上门数量稳中有升。“我们的业务员已经感受到了业绩压力，因此在路边推销房源的情况开始增多。”

　　深圳楼盘的艰难时刻或许才刚刚开始。深圳中原地产统计，今年前5个月的成交量仅相当于去年的一季度，这相当于有一个月没有成交。即将面临的半年度业绩报表才是真正的难关，降价跑量可能是深圳开发商的最后一根救命稻草。

　　5月的深圳，接连降下几场暴雨。如今深圳的售楼员们都在祈祷天气早些放晴。“如果再这样接连下暴雨，购房者上门数量还会受到影响。如果天气好些，房子会不会更好卖一些呢？”深圳某楼盘的工作人员小江说。

　　上海新房市场

　　现降价苗头

　　□本报记者 万晶

　　近期，上海部分楼盘开始悄悄下调价格。连续数月销售低迷，加之大量新盘密集上市，开发商较为焦虑。业内人士认为，上海楼市下行趋势明显，预计销售低迷态势将持续。上市房企面临半年报业绩压力，预计房价会继续松动，降价楼盘由郊区扩散至市区。

　　郊区楼盘发力促销

　　日前，万科在上海的楼盘悄悄加入降价行列。位于浦东新区北蔡板块的万科海上传奇项目对即将加推的房源，对外报价从3月底约41000元/平方米降至约37000元/平方米，每平方米直降近4000元。销售人员介绍，此次推出27套新房源为105平方米的三居户型，均价为37000元/平方米，包括4000元/平方米的精装修，还有存5万元抵8万元的活动。

　　对于万科海上传奇为何突然降价，有业内人士表示，之前对外报价41000元/平方米有些虚高，远超同地段的二手次新房，缺乏吸引力。万科上海公司要求该项目要冲刺2亿元的销售指标，在低迷的市场环境下，如果按照之前的报价销售，销售压力非常大。

　　万科的举动通常被视为房地产业风向标。除了万科，金地集团在上海的项目也开始降价。金地集团位于上海松江的豪宅项目——金地佘山天境，该项目之前销售均价在40000元/平方米左右，日前推出部分特价房源，八折销售。这些特价房源包括230平方米的三居和270平方米的四居，单价在31000元/平方米左右。金地佘山天境开盘至今已有两年半时间，但销售缓慢，去化率尚不足四成，存在较大的库存压力。

　　佳兆业开发的上海嘉定区佳兆业1号项目，价格也出现微调，该项目5月17日推出100多套新房源，均价约为21500元/平方米，与3月的23500元/平方米相比，下调了约2000元/平方米。5月中旬，融创绿城的绿城盛世滨江推出5万元/平方米起的特价房源，较前期价格出现20%的下调。

　　业内人士表示，目前上海降价的楼盘还只是停留在零星打折的层面，且多数是郊区或是之前定价虚高的楼盘，主流产品的价格停止上涨，并没有出现大幅降价。但若销售持续低迷，打折降价等情况将会继续扩散。数据显示，在5月前21天，上海新房市场成交量仅有36.7万平方米，环比下降25.56%，同比下降34.86%。与高峰时100万平方米/月的成交量相比，今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成。