过早开放的市场限制了本土房企的发展？(2)

　　限购限贷后，本土房企的资金流困难问题便不断暴露。相较而言，外来大鳄的融资能力明显强于本地房企。比如龙湖，2013年完成的两次大规模融资成本都比较低，只有6~7%。再比如中海，2012年11月15日，中海宣布发行10亿美元的担保票据，其中7亿美元10年期票据的票息仅为3.95%。

　　而因为融资渠道少，本地房企一旦遭遇资金瓶颈，首先想到的便是卖项目卖股权。2012年，绿城中国向九龙仓分两次增发股份，从而获得50.98亿港元资金。也在这一年，融创以33.72亿元收购了绿城在苏南及上海的9大黄金项目50%股权。而金都的资金问题也是通过去年的高尔夫艺墅股权出售度过难关，从而套得12亿资金。

　　不够职业化

　　老板驱动力太强，是种错？

　　本土房企另一个明显的特点，老板中心制。在以老板为核心驱动力的企业管理模式中，本土房企的壮大发展确实面临一定瓶颈，而一旦老板有退休的想法，对管理人选的要求比较高，企业很可能就会面临“断层”的风险。

　　宋卫平在解释“退隐”的原因时说，寿柏年身体不好，无法再承受巨大的压力，他深思熟虑之后，决定和老同学一起退休。绿城的两位中心人物：1958年出生的老宋，1954年出生的寿柏年都已超过55岁。据媒体信息，宋卫平无子女，而寿柏年子女无意接班。这是困扰宋卫平的问题。“我们继续管下去的可能性非常小，实在没有人管就必须得我们管了，管到70岁退休，这是一种非常糟糕的安排。”老宋在绿城内部找不到接班人，决定引入外部力量，将绿城交给有野心有斗志有能力的孙宏斌。

　　虽说绿城已经是一家拥有20年历史、100多家子公司、5000多名员工的大企业，但熟知内情的人都知道，在绿城，什么事都是“宋老板一人说了算”。如果事无巨细都要老板点头，这样的管理模式注定只能做精耕细作的企业，而不能成为规模型企业。

　　摊子一旦铺得大了，老板有点力不从心。这是很多本土房企面临的共同问题。2009年和2010年，是绿城的拿地高峰期。截止到2010年12月31日，绿城的在售项目面积达到1710万平方米，土地储备在3600万平方米左右，布局全国十几个省市区，三十多个城市。光2010年，绿城就拍得土地17块。而金都，更是习惯于在市场高点拿地。高尔夫艺墅，就是它在2009年拿的标志性高价地。

　　但在2011年以后的限购限贷市场下，土地储备越多，房企就必须采用快速周转的方式才有可能生存下来。以今年为例，大多数上市项目从拿地起到开盘，间隔时间都只要一年左右，而两三年前，间隔时间起码要一年半到两年。对于开发商来说，当房价不再大幅上涨，地块耽搁时间越长，财务成本就越高；小步快跑，薄利多销已经成为主流趋势。

　　除了房子造得快外，卖得快也是必要的。而这，就需要管理上的精细化和专业化。只有像万科那样，对市场定位、产品设计、成本控制、营销企划、产品采购、物业管理等各个房地产开发的核心环节实行严格管控，才能实行高周转。这些都逼迫着本土房企，必须向职业化和专业化方向发展，在跑量速度上和外来房企竞争。也只有这样，本土房企才有生存空间和竞争力。

　　市场残酷，适者生存是个无情的游戏规则。

过早开放的市场限制了本土房企的发展？

以首开地产为样本，剖析杭州、北京房企间的不同发展轨迹

www.zzhz.com.cn　2014年05月28日 08:33:52　住在杭州网

　　就在杭州楼市限于低迷，开发商焦头烂额之时，以北京为代表的一线城市的房价仍持续上扬。相较于北京房地产业的红火，更显示出杭州楼市的沉寂。遥想当年，作为中国房地产业的一个指标性城市，杭州的房地产业以及杭州的房价，一度也曾牛气冲天，甚至大有晋升一线城市的气概。短短几年时间，杭州房价就从一个顶峰回落到如今的平民化市场。对开发商来说，如此下滑的市场形成对其严峻的考验。记者曾与众多外来开发商探讨过杭州的楼市，尤其是去年来到杭州高价拿地的开发商，他们普遍有种错觉之感。有开发商曾告诉过记者，他们来杭州前，印象中完全是抢房抢疯的画面，这与杭州楼市早年的疯狂如出一辙，但却已不吻合如今杭州楼市的形象。比照杭州与北京楼市的变化，可能并不是件特别有参考价值的事情，因为两个城市的体量不同，定位不同，积聚财富的能力不同等等，但作为当时号称北上广深之后的“第五城”，杭州的楼市也曾引领中国楼市，从这个角度说，把现在的杭州与现在的北京比较，仍具备相当的价值。为了让这种比较更接地气，记者特地把在北京市场占有率第一位的首开地产作为样本，来展示北京楼市与杭州楼市不一样的发展轨迹。而在记者看来，杭州过早开放的市场，在一定程度上羁绊了杭州房企的壮大。

　　前几天，杭州乃至全国楼市最大的事件，莫过于绿城与融创之间的股权交易。撇开交易本身不提，宋卫平卖绿城，对于很多浙江人来说，在情感上多少都是种打击。作为浙江规模最大的房地产企业，随着绿城的易主，浙江已经不存在全国范围内够得上“大鳄级”的房地产企业了，这表明，经过10多年的发展后，浙江的房地产企业都没有做大。在杭州，我们事实上也早已发现类似的情况，这些年，越来越多的本土房企收缩规模，甚至在市场上销声匿迹了。这一方面可能与本土房企的发展理念有关，但另一方面可能也与本土市场的过早拱手相让有关。以杭州为例，是最早实行土地招拍挂的城市，这个时间点还在1999年。对于未来房地产业的发展而言，土地招拍挂是件里程碑式的事情，这表明整个土地出让制度的公开透明。但也正因为如此，所有的企业都可以来到杭州，杭州本身也会出现大量的同类竞争企业，杭州市场从一开始就是个充分竞争的市场。这一方面是促使了杭州的开发商在产品方面更好的投入，即便到今天，杭州房产品的品质，仍是全国学习的对象；但另一方面，也制约了杭州房企的发展。很显然，过早规范的市场，房企要付出的成本更高，彼此间的掣肘也更多。杭州房企因为过早的规范化，而吃到头口水，但最终却没能养壮自己。与杭州相比，全国性的土地招拍挂启动于2005年，北京市场也是到这个时候才将土地出让制度化。这让很多企业获益匪浅。首开地产可能杭州人还未必听说过，但在北京是绝对的“一哥”。首开地产至今已走过34年的历程，是中国最老牌的开发商之一。作为北京最大的房地产开发企业，首开地产累计竣工面积已超4000万平方米，其中40万平方米以上的大型居住区达30多个。毫不夸张地说，在北京近一半土地上，都曾留下过首开地产的开发足迹。首开地产能有如此的成就，这跟当时整个北京市场的相对封闭有关，提供给了首开地产巨大的练好内功的时间。记者曾去首开地产在北京南二环的一个项目——首开·璞瑅参观过。这个项目是首开地产开发方庄特大型片区城市住区的尾声项目，方庄特大型片区城市住区，共开发面积逾400万平方米，这其中首开地产承担了300万平方米的开发量。从1995年开始，首开地产就介入该片区的开发，开发时间前后延续20年，房价也从当初的几千元/平方米，涨到如今的60000多元/平方米。可以说，现在在方庄生活，目之所及，都是首开地产提供的。我们过往一直再说城市运营商，首开地产至于整个方庄的影响，就是种典型的“城市运营商”的操盘手法。

　　在这种积累过程中，首开地产本身也获得长足的进步，甚至在一个更大的空间内，完成对整个城市的改良。历史上，首开地产承接了奥运村、亚运村、大运村的开发建设，设计承建了国家体育馆、五棵松文化体育中心、五棵松文化体育中心、奥林匹克水上公园等国际级体育盛会的相关场馆。其中奥运村、国家体育馆、奥林匹克水上公园等项目曾多次获得鲁班奖、詹天佑奖，国家体育馆更是入选“北京当代十大建筑”，成为北京最负盛名的地标建筑之一。因此，如今说到首开地产，更多的人把其解读成“奥运地产”。

　　反观杭州的房企业，鲜有机会参与大片的土地开发，在大城市比比皆是的超级大盘，在杭州并不多见，尤其是百万平方米左右的大盘，在杭州更是凤毛麟角。杭州的房企，在城市化进程中，早年除了住宅，参与的程度其实很低。这也让杭州的房企业，普遍缺乏原始积累的阶段。加上提前启动的杭州地产市场，也能让其吃饱，走出去的意愿也不足，最终造成杭州的房企，除了在房产品方面一枝独秀外，在其他方面相对落后的现状，尤其是开发理念的落后。

　　首开地产也是去年来到杭州的，并且一落子就布局三个项目，堪称大手笔。一个位处老城区德胜路之上，另一个位处有“杭州徐家汇”之称的申花板块，第三个位处半山田园板块。以西、东、北三大方位完成对杭州城的包围，这显然让杭州房企业羡慕，杭州房企如今鲜有企业能在一个城市同时上马三个项目。