金融政策向好 长沙别墅市场增长仍有大空间

　　据潇湘晨报消息 一个值得注意的动态是，包括爵世名邸、藏珑、绿城·青竹园等高价别墅在今年一季度的集中成交，出现在长沙乃至全国普宅市场成交低迷的时节。从这个意义上看，正如“大墅归来”专题研讨会主持人最终总结中所说的：长沙别墅市场正期待迎来“一场以品质和传承为名的邂逅”。

　　2014年5月的一个上午，2014长沙别墅市场“大墅归来”专题研讨会在潇湘晨报会议室召开。来自爵世名邸、藏珑、绿城青竹园、碧桂园、金科山水洲、欧莱雅郡、北大资源、阳光100、观龙湖、湘江壹号、佳兆业等十几家长沙别墅市场代表性楼盘的负责人，以及多名长沙楼市地产策略及研究机构的负责人，充分交流了当下长沙楼市的发展方向。

　　别墅市场的发展并非一种偶然

　　2014年，长沙的楼市似乎总是不缺少“大事件”——长沙最贵别墅的报价已经开始进入“亿元俱乐部”，几近1.2亿元的临湖独栋别墅，已经被一位40余岁的非湘籍企业家初定，促成这套长沙有史以来最贵别墅交易的藏珑营销总监罗砥坦言，“这并不是因为我的营销做得有多棒，而是资源型+高品质的别墅产品，在长沙的市场上实在太宝贵了。”

　　“大家做房地产开发的，应该都知道，我一直在讲松绑限购令对市场事实上影响不大。”爵世名邸营销总监刘萍——创造了长沙楼市里一天销售10套别墅“大事件”，在她看来，如果金融政策不改变的话，房地产市场可能不会出现大的变化。“所以接下来，对开发这一块儿来讲，如果金融政策好了，我认为在长沙市场行业再健康发展十年没有问题。”

　　这位操盘长沙最知名别墅项目的高管表示，其实作为别墅的客群，大家心里都很清楚，长沙比起其他二线城市，房价的确处在一个洼地的位置了，哪怕是一些三线城市、四线城市的房价都能与长沙齐平，这意味着长沙楼市还有相当大的成长空间。

　　而且，别墅市场的发展并非一种偶然。

　　“的确，今年一季度末，爵世名邸一天卖了10套别墅，其中6套完成了网签，4套是按揭贷款，所以这4套暂时还没有完成网签。”刘萍坦言，别墅在长沙市场上被同行列为了踩盘必去的高端项目，之所以卖得好的原因就是“每年一直在涨价”。在这位颇具争议性的房地产营销资深人士看来，由于别墅客群定位的原因，爵世名邸的定价策略，事实上，就是给长沙乃至周边城市的“富有阶层”注入对项目的长远信心。

　　心理预期因素，决定别墅市场起伏

　　“就像藏珑一样，藏珑一期的别墅是在四年前，当时售价不到2000万元的一栋别墅，现在人家出到8000万元业主还不卖。”藏珑营销总监罗砥坦言，这与购房者心理预期的变化不无关联。

　　藏珑有小户型，有40平米的精装公寓，但也有高端的独栋物业。其中别墅有三种产品，双拼、临湖独栋，合院，双拼总价差不多600-800万元之间，合院在1500-1900万元之间，独栋在2000万元-1.2亿元之间。但是，从楼盘去化的情况来看，双拼已卖掉90%，临湖别墅10套卖掉了6套，只剩4套。“剩下最多的是合院产品，买别墅的人有两种极端，要么是有花园、有湖的生活，成本有一定的控制；还有一块是不计成本，只要最好资源的人。”罗砥介绍。

　　但同时，不能忽略的因素是客户的心理预期。

　　“目前，整个项目的客户群体有一个最大的状况，就是观望情绪非常重。”湘江壹号大客户总监李丽萍表示，因为项目在售的产品首先不是一个刚需产品，对于特定的客户人群来说也不是一个必买品，而仅仅是一个奢侈品，因而他的观望情绪及各方面的资金，肯定会有一些影响。从这个意义上看，被捏紧的银行信贷政策，肯定会导致这部分购房者选择加入“观望者”的阵营。

　　包括绿城·青竹园、碧桂园、和记黄埔、北大资源、金科等多个市内别墅项目的负责人均表示，由于别墅客群普遍较强的经济实力和对市场的独立判断能力，一旦市场预期足够稳定，别墅市场有望向好。