京城高端市场系列调查:那些10年还未清盘的别墅

　　十年时间，豪宅市场(尤其是别墅)宣传价值点无一不是“保值性”，主旨无外乎为“中国别墅经历了一个从复苏到蓬勃发展的过程”，但2004年拿到地的别墅项目，一年过去，在销售，这很正常；五年过去，在销售，别墅的去化速度慢，也很正常；十年过去，同样的项目预售证早已过期，如今转为现房，仍在进行销售……

　　众所周知，居住用地的使用权年限为70年，那么让我们翻开这些项目十年的“销售史”，看一看那些卖了十年却仍在销售的别墅——鲁能格拉斯小镇、园墅、北京湾、天鹅堡、瑞景花苑……

根据住建委相关信息整理

　　一、 格拉斯小镇

　　开发商：北京海港房地产开发有限公司

　　项目位置：通州区宋庄镇东海花园

　　新华网记者致电格拉斯小镇售楼处，其销售人员称：“此项目为准现房，在售户型为450—800平方米，每套均价为2000万元，三期开盘112套，已经销售了2/3，剩余套数约为37套。”

　　根据北京住房和城乡建设委员会网站（以下简称住建委网站）查询得知：鲁能格拉斯小镇项目的三个京房售证字(2006)424号、京房售证字(2009)139号、京房售证字(2009)144号目前已经失效，已经转为现房销售，当时共转成现房43套，截止2014年5月28日，共售出31套；京房售证字(2012)289号未失效，共有房源112套，但仅仅签约20套，剩余92套。

　　并且此项目的拿地时间最晚在2004年，经住建委网站显示：其中房屋所有权证号为“X京房权证通字第0930751号”，其土地使用权证号为“京通国用(2004出)第091号”，此地块上还有6套房源未售出，并查询北京市土地整理储备中心2003年—2014年之间的土地交易数据，并未找到此地块的信息。此外10年期间，销售均价从33634元/平方米增长到48446元/平方米。

　　点评：2010年8月，格拉斯小镇项目“东海花园二期B地块”曾进入国土资源部闲置土地“黑名单”；2010年11月格拉斯小镇近半土地被闲置；2006年10月15日至2009年5月17日间近两年半的时间内，格拉斯小镇竟然没有一个新预售项目面市；十年时间，别墅价格仅涨一万。

　　二、园墅（北清路2号）

　　开发商：北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司

　　项目位置：昌平区回龙观镇住宅项目

　　记者致电园墅售楼处，销售人员称：园墅项目仅剩340、354平方米的户型，均价为28000元/平方米，房源只剩10多套，拿地时间为2004年。但经记者查询北京市土地整理储备中心得知：园墅项目地块是在2003年9月27日由北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司以1.7亿元拍下，即拿地时间并非2004年。

　　此项目共有过三个预售证：京房售证字（2006）211 、京房售证字（2007）135、京房售证字（2009）22，目前均已经到期。其中前两项已经转为现房销售，共转成现房138套，已售出109套。京房售证字（2009）22已经到期，还未取得房屋所有权证。

　　点评：三元做牛奶一直强调鲜奶到家，可见速度要快；但三元做别墅，十年期间销售未完。也许三元深知做牛奶要越新鲜越好，但土地是越囤越值钱。

园墅现房销售情况

　　三、北京湾（中关村科技园区昌平园配套住宅B区北京湾 国院）

　　开发商：北京汇超房地产开发有限公司

　　项目位置：昌平区南口路30号院

　　记者拨打北京湾项目售楼处，售楼处的销售人员称：目前主售户型为372平方米，一期开盘时间为2009年，目前在售为二期，拿地时间为2005年。

　　经查询住建委网站得知：北京湾项目的京房售证字（2006）335号、（2009）278号已经转为现房销售，其中房屋所有权证号“X京房权证昌字第610323号”转为现房的为37套，仅售出3套，成交均价为17147元/平方米。房屋所有权证号“X京房权证昌字第610322号”转为现房销售9套，成交0套。此土地的使用权证号为京昌国用（2005出）第033号。

　　点评：十年来，欧式别墅风靡中国，而北京湾却在此期间建造了中式别墅；辗转近十年，中式别墅渐渐被人们接受，那些近两年入市的中式别墅备受追捧，而北京湾却依然没有卖完。也许只能用“没有在对的时间建造对的别墅”来形容北京湾了。

　　四、天鹅堡（润都嘉苑一期:天鹅堡二期:天鹅堡 归墅）

　　开发商：北京嘉禾远东置业有限公司

　　项目位置：通州区马驹桥镇新海南里

　　记者致电天鹅堡项目，其项目的销售人员称：天鹅堡主推户型为240、330平方米，分成4联排和7联排，均价为29500元/平方米。现在销售为三期，全款有95折优惠，拿地时间为2004年。

　　查询住建委网站得知：天鹅堡项目共取得了六次预售证，分别为：京房售证字(2006)216号、京房售证字(2008)155号、京房售证字(2009)37号、京房售证字(2009)220号、京房售证字(2010)110号、京房售证字(2010)344号。转为现房销售的套数为160套，已经销售79套，均价为20692元/平方米。

　　而住建委网站显示天鹅堡项目的建设工程规划许可证编号为2005规（通）建字0107号，即表示此项目在2005年之前竞得土地。（申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。）后查询北京市土地整理储备中心2003年—2014年之间的土地交易数据，并未找到此地块的交易信息。

　　点评：通州区马驹桥——一个非传统别墅区，在此处兴建别墅确实需要勇气。天鹅堡很有勇气，但通州区的客源培养“一个”十年远远不够，也许需要“第二个”十年……

天鹅堡现房销售情况

　　五、瑞景花苑（誉天下 尚品矜 尚品誉皇殿）

　　开发商：长江实业

　　项目位置：顺义区天竺镇薛大人庄村

　　记者拨打瑞景花苑售楼处电话，其销售人员称，前几期房源均已经售罄，下一期开盘时间为今年10月份。瑞景花苑项目共取得预售证六个，分别为：京房售证字(2007)40号、京房售证字(2008)251号、京房售证字(2009)63号、京房售证字(2010)29号、京房售证字(2010)362号、京房售证字(2012)231号、京房售证字(2014)44号。

　　但记者查询住建委网站数据发现，瑞景花苑项目最早的土地使用权证号为京国用（93出）字第92号，房屋所有权证号为“X京房权证顺字第246277号”，还有房源3套，如今销售为0套。即92年的土地，还有3套房源在售。“X京房权证顺字第276410号”房屋所有权证号，现房套数31，仍有14套在售。京房售证字(2012)231号未过期，预售房源254套，销售251套，均价为24368元/平方米。京房售证字(2014)44号未过期，预售房源180套，截止2014年5月28日，销售0套，但有35个资格审核。

　　点评：应该向李嘉诚学习如何赚钱，囤地、缓慢开发，可以坐等土地升值。不过没有哪家房地产商愿意承认囤地的事实，但长江实业2009年年报中曾有一段话透露着玄机：“由于现有土地的平均成本较低，集团有信心所持土地将带来良好回报，现时土储水平足够未来五、六年发展之用。”

　　据长江实业年报显示，早在1997年长江实业和周大福集团已经取得了占地127万平方米的整个丽来花园的开发权。后来两家地产大鳄分道扬镳，瓜分了这个地块，长江实业拿下了一半多土地的开发权，即为誉天下项目。但是到10年之后，2008年下半年，誉天下一期才开始入市。

　　十年销售未完并不是卖不出，而是不想卖，销售房源带来的收入怎及土地升值的利润？也许誉天下（瑞景花苑）认为“十年太短，短到只争朝夕”，十年之后再十年才是“销售黄金期”。

瑞景花苑现房销售情况

记者 孙梦姝