广州多楼盘跳水 降价潮成“龙舟水”

　　位于萝岗的万科金色梦想二期端午小长假开盘，单价降幅超3000元/m2，近500套货被自住买家争抢，图为现场认购场面。陈白帆摄

　　这个端午小长假，发展商再无耐性玩“微降” 出手就是批量式大降

　　本报讯 （记者王雯倩）在刚刚过去的端午小长假楼市中，尽管全新亮相的楼盘数量和推新货规模不敌“五一”楼市，但由郊区盘掀起的降价风暴却比“五一”乃至“后五一”楼市更为猛烈。多个大盘出现直降3000元/m2甚至更多的降价幅度，让这个原本并未受期待的小长假楼市变得格外热闹。

　　在价格“跳水”的楼盘中，不乏知名房企的身影，保利、万科、雅居乐、祈福等都成为降价楼盘的热搜关键词，降价楼盘的产品特点也在发生着改变。狂降价的不再局限于大户型产品，部分主打中小户型的楼盘也加入到降价促销的阵营中。眼看楼市即将进入6月~8月的传统销售淡季，这场酝酿多时的降价风波，有可能持续发酵。

　　特点1：郊区盘降得凶

　　端午节期间，市区楼盘因货量少，依旧抱着“皇帝女不愁嫁”的心态，除了给出零星的“应节”优惠外，出现明显价格回调的楼盘并不多。此番大幅度降价的楼盘主要集中在郊区及市区与郊区交界的板块，尤以番禺和白云区金沙洲的楼盘降价幅度最猛。

　　在番禺，多个大盘直降超过3000元/m2，譬如雅居乐君域公馆、雅居乐剑桥汇、祈福名都、亚运城等项目，单价回调至“万元”出头的楼盘不胜枚举。当中又以亚运城跌至“9字头”的降价消息最令人震惊，须知道，此价格比其两年前首次开盘时还要便宜，降价幅度介于3000~5000元/m2，堪称广州今年降价最猛楼盘，没有“之一”。对于买家而言，大幅度降价意味着“执平嘢”的好时机来了，但对于此前已购房的业主来讲，发展商的急降价威胁到他们的既得利益以及对物业升值的期许，部分深表不满的业主在开盘当天包围售楼部，用人盯人的方式阻挠楼盘销售和访客入场看房。

　　在白云区金沙洲板块，同样经历大幅度降价的楼盘还有深业江悦湾和保利西海岸。但与亚运城相比，2000~3000元/m2的降幅都显得“小巫见大巫”了，而且从所推售的产品来看，上述两盘参与降价的特惠盘源，素质比上一期产品略有不足，且发展商对后市预判较为谨慎，所推货量有所保留，降价的动力不及番禺区数盘。

　　此外，在新黄埔区，端午开盘的万科金色梦想也进行了大范围的降价促销，单价降幅亦超3000元/m2，价格低至12200元/m2，近500套货被自住买家争抢，成为该片区风头最劲的“刚需”盘。

　　特点2：中小户型跟风降

　　细看此番大幅降价的楼盘，降价产品已经从因限购而“老大难”的大户型产品，逐步向主推中小户型、原本“不愁卖”的“刚需”盘扩散。譬如万科金色梦想，降价开盘的产品户型涵盖65~95平方米的两房和三房，从价格到产品设计，都是“刚需”自住客的“那杯茶”。又如金沙洲的深业江悦湾和保利西海岸，前者主推78~92平方米的两房和三房，后者亦有90多平方米的三房户型。

　　特点3：从少量到批量降

　　从降价楼盘的货量来看，也从此前小打小闹似的“特惠房”、“一口价单位”等少数以低价做噱头的特价单位，转向更大规模的、“降均价”式的批量降价。

　　譬如万科金色梦想和亚运城，其所推出的降价盘源并非选取某栋楼的部分单位，而是整栋楼乃至一个组团的大批单位，实实在在地从均价上降下来。《家天下》记者在踩盘时亦发现，市区多个依旧主推少量特价房的楼盘，成交速度持续放缓。显然，这种小规模、小幅度的“微降价”已经很难再刺激实客入市了。

　　特点4：靓货新货都降

　　从产品素质看，此轮降价的楼盘中，除了常见的“箩底橙”、“清尾货”抛售外，还出现了保证居住品质不变的“真降价”。

　　如亚运城这次骤降的产品，属于开售多时的“山海湾”组团，地处项目内景观条件最为优越的技术官员村，虽与此前最贵的江景单位相比，景观稍逊一筹，但也是望江的大户型单位。又如万科金色梦想，其首次亮相的65平方米的两房单位，算是同板块在售产品中面积最小的两房户型，布局方正实用，因总价和单价都跌出了买家预期，因而遭到“疯抢”。

　　降价不再羞答答

　　备好钱准备抄底

　　持续高歌猛进涨了近两年的“百城房价”终于首现跌势。2014年5月，百城（新建）住宅平均价格为10978元/m2，环比下跌0.32%，这是自2012年6月以来首次环比下跌。 其中环比下跌的城市达62个，只有37个城市环比上涨，1个城市与4月持平。从同比看，5月百城住宅均价与去年同期相比上涨7.84%，涨幅较4月缩小1.22%，为连续第5个月缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7299元/m2，环比4月上涨0.19%。

　　虽然从数据看，5月广州楼价的跌幅并不大，但记者在采访中发现，自4月底以来呈现的降价潮中，主角已经从中小型房企扩大至龙头房企，5月底以来，不少龙头房企都相继走出惜售、观望的状态，高调加入降价大军，且降价的幅度也开始明显加大。其中就包括了万科、保利、雅居乐、利合（亚运城发展商）等。

　　在此次降价风潮中，最明显的变化是，一些房企已不再满足于拿三五套单位采用“特价”等花样吸引买家到场，而是实打实地大幅降价优惠。面对这股凶猛的降价潮，有市场人士指出，由于今年前五个月受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，导致了大中城市商品住宅成交量同比普遍下滑两三成，个别城市甚至下滑四五成，从而导致了部分开发企业大幅降价“以价换量”，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，因此，预计在接下来的第三季度仍然会延续这种降价走量的行情。记者预测，这波行情也将在广州继续上演。

　　在广州“存货TOP10”的楼盘中，记者发现至少有5个楼盘已经有了大幅降价促销的举措。预计接下来，广州城内外那些存货超过1000套的楼盘或都将跟风“倾巢而出”降价走量，届时，或许就是一个抄底的好时机。

　　降价救市奏效 跌15%是极限？

　　“从近期的市况来看，降价促销是淡季成交唯一的有效办法。”合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江指出，端午假期汹涌而至的降价潮中，不乏知名上市房企的身影，促使他们大幅度降价的主要原因是基于公司业绩压力及银行房贷政策对市场的深度影响。而为了完成季度或年度业绩目标考核，降价成为他们唯一的出路。事实证明，此番大规模价格回调的楼盘，成交速度都出现明显加快，市场热度亦随之升温。

　　不过，这波降价潮还将持续多久呢？眼下是“刚需”自住买家出手“抄底”的好时机吗？黎文江表示，从目前的市场行情来看，楼盘降价幅度在10%左右，已经能吸引大量客户入场。确切地说，楼盘价格回调至2013年同期价位，“并非网签数据，而是真实成交价格”，已然能拉动市场的成交。

　　而6~8月是房地产市场的传统成交淡季，倘若现有的限购政策不变，预计这股降价潮仍会持续数月直至9月份。提及房企的让利幅度，黎文江认为其降价幅度不会超过15%，“超过这个幅度，房企也没钱赚了。与其没钱赚，不如静候时机。”

　　(王雯倩)