亚运城：从疯狂到理性 全民炒房时代或已终结

　　作为降价“先锋”的“山海湾”，从产品层面来看，其实是非常舒适的一个组团

　　地铁直达亚运城

　　2010年9月26日，亚运城正式开盘，5000多人排队买房

　　广铁一中已经进驻

　　文/图 羊城晚报记者 詹青（均为资料照片）

　　2010年9月26日，亚运城开盘，5000人排队买房，而首批供应房源只有2000余套。每个销售点都挤满了人，甚至引起交通主干道大堵塞。“有房就买”，购房者吴英对记者说：“不要说看样板房，更不要说挑选哪一套单位，只要能买到房子就行。”现在回想起来，吴英仍觉得不可思议。在近乎混乱的疯狂状态下，吴英购买了亚运城一套88平方米的房子，价格将近1.1万元/平方米。当时吴英乐观地认为：“明年5月1日，亚运城新推产品的售价一定会在1.5万元/平方米以上。”

　　遗憾的是，3年多过去的端午小长假，作为亚运城降价“先锋”的“山海湾”组团的售价回落至每平方米万元以下。

　　尴尬1：超大货量形成价格压力　　

　　首期货量便有8000余套现楼，这对于任何一个项目来说，都是一个巨大的挑战。

　　如今降价的“山海湾”组团，其实就是首期8000余套现楼中未消化的存量。阳光家缘统计数据显示，目前亚运城只剩下“山海湾”组团200余套单位未售出，其他组团基本已经卖完了，去货总量接近8500套。“山海湾”此次降价，开发商清货的意图非常明显。其后，由五大开发商联手自主开发的“天誉”组团陆续有大批量新货入市，近2000套新货正在“排队”领取预售证，近期亚运城整体可售货量超过3000套。

　　超大货量，对楼价来说，本身就是一个不可避免的压力。更何况，目前亚运城还有大量投资客手上待价而沽的二手盘源，再加上周边大大小小的楼盘，与之竞争的盘源供应量也有约2000套，亚运城板块的住宅供应量一直处于饱和状态。供过于求，楼价涨不上去是很自然的。亚运城的价格压力，就是一个郊区大体量项目的典型压力，而在当前楼市调整的节点中，亚运城的降价便有了更典型的意义。

　　尴尬2：从全民炒房到理性回归　　

　　亚运城当年的开盘盛况，估计近年来很难有楼盘可以超越。

　　2009年12月22日，广州亚运城以255亿元的成交价晋身“全国总价地王”；2010年9月26日，亚运城正式开盘，五大开发商联合开发的“光环”、“广州最大规模的项目”，多重桂冠下，亚运城的开盘营销可谓相当成功。

　　疯狂的抢购让亚运城起了个极高的调子，其后难以为继的背后，是整个市场大环境的风云变幻。就在亚运城开盘的3天后，“史上最严厉调控”政策出台，首付提升至三成；紧接着，“限购令”落地，楼市开始进入调控“深水区”。楼市投资客被一再挤出，亚运城“一个客人买下几条梯”的盛况也成为“绝唱”。可以说，作为全民炒房时代的“终结者”，亚运城是极具典型性的。非理性因素褪去，亚运城的楼价开始了水分的挤出，价格透支也开始理性回归。而这3年多以来，亚运城一直走在“挤泡沫”的路上。

　　尴尬3：“独角戏”难成板块效应

　　在广州楼市的舞台中，亚运城不能不说是一个强大的“主角”。还很少有一个项目，可以在3年多内，基本建成一个大城的公建配套体系，目前，亚运城的幼儿园、小学、中学已经开学，医院已经开业，超市、地铁、公交车线路等已经引入。

　　可惜的是，亚运城板块却一直只有亚运城在唱“独角戏”，周边“打酱油”的楼盘一直不成规模，且大多数以简单的价格策略来“对撼”亚运城，更谈不上协同作战了。“整个亚运城阵营至今难以形成板块效应，对比起如火如荼的南沙、萝岗而言，亚运城板块有过气的嫌疑，风光不如往昔也很正常。”一位在广州某知名房企供职的亚运城业主郑小姐如此分析。

　　尴尬4：船大经风浪船大掉头难

　　无论从哪一个角度来看，亚运城都是广州楼市中的“一艘大船”。“巨无霸”的体量、五大开发商的实力，让市场备受看好，至少没有人认为亚运城会“崩盘”。

　　然而，船大经风浪，船大也难掉头。在亚运城项目的五大开发商中，中信负责融资、碧桂园负责工程和物管、富力负责报建和办理规划等手续、雅居乐负责销售、世贸负责设计，分工虽然明确，但在实际操作过程中，弊病难免。据亚运城某员工透露，项目办事效率不高、流程较长，而且五大商家一旦意见不统一，很多事情无法拍板，也无法操作。“由于五大开发商都具有独立的大型操盘经验，在遇到问题时，大家都会各执己见。”某中介负责人认为。

　　二手市况

　　看好前景，转售为租

　　亚运城第一批物业出证的时间大约在2011年年底，目前全部“不足5年”，据亚运城中原地产中介地铺的负责人介绍，这两年来，只有一小部分急于回收资金的业主会放售，大部分投资者都看好三五年后的升值空间，不急于出售房子，而是转售为租。“炒房炒成了房东”，在亚运城成为投资客最典型的写照。

　　中介经纪刘大林表示，很多业主都知道，现在并不是亚运城出货的好时机，“比如媒体村，即使业主平买平卖，售价也就是1.2万-1.3万元/平方米，加上不足5年的税费、中介费，已经接近1.5万元/平方米，何况有些贷过款的业主开价更高，很难找到买家接手。更何况现在开发商降价出货，一二手楼价倒挂的现象更为严重”。

　　“不过，可让业主聊以安慰的是，他们是在‘限购令’出台前买的房子，否则等到现在有钱也没有名额买。目前通胀形势不乐观，业主之前的入市价看似比现在的售价还要高，但假如算上通胀，资产也没有缩水。未来三五年楼价仍有可能重拾升势，所以亚运城的业主也不用太担心。”合富置业尚东尚筑分行主管黄仲威如此分析。

　　黄仲威介绍，目前有不少亚运城的业主把物业放租，租盘选择较多的是媒体村，租赁市场热度还算不错，媒体村带家具、电器的两房单位的月租金是1900-2300元，由于放租盘源丰富、社区环境好，吸引了不少在地铁沿线工作的白领前往寻租。

　　买家访谈

　　3年过去，一半遗憾，一半欣慰

　　“3年过去，一半遗憾，一半欣慰。”作为一名心平气和的最早购买亚运城房子的自住买家，吴英对亚运城的降价并没有太大的愤然，“2011年，就在隔壁楼梯那一栋，售价也只是9000多元/平方米，还带新装修，所以这一次我们听到消息也没有很意外，老公说，自己住的无所谓涨跌，想想也是。”而环境好、住得很舒服，是吴英至今并不后悔选择亚运城的主要原因。

　　与吴英一样，在3年前入手的李丽，曾经是“退房群”中的“活跃分子”，但李丽说，事实上，她从来没有想过要退房，只是希望这个楼盘的价格能够企硬一些。李丽认为，亚运城楼价的反反复复，不过是所处板块尚未成熟、大盘尚未成型的“非常时期”的表现，“只要这个时期一过，这个楼盘迟早会像番禺其他大型社区那样，进入价格飞涨的时期”。如今，李丽的房子出租给一位广告公司的白领，月租金2000元，李丽已经很满意，“至少可以租出去，还好还好”。

　　的确，这3年多来，亚运城的楼价远远落后于房价飞涨的“大列车”，而无论是自住客还是投资客，无论是被迫等待，还是安心等待，选择了亚运城的买家并未失去信心，只是有那么一点遗憾——“可惜了，起了个极好的头，却没有唱最漂亮的戏”。