评论：“有形之手”不应直接干预房价

　　房价涨也好，跌也好，都不是开发商自己能决定的。

　　近期，不少城市对房价的“备案管理”受到普遍关注。虽然不能直接等同于“限涨”、“限跌”，但“有形之手”对房价的直接干预，还是引发了一些争议。

　　日前，广东东莞出现了开发商降价超过15%、导致购房者无法网签的案例。而东莞的解释是，这不是新政策，而是2011年出台的老办法。根据这份《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》，所有新建商品房销售价格一经备案，其实际成交价不得低于备案价的15%，违者其网上销售系统将自动被锁定。

　　根据东莞市住建部门的解释，这是为了防止开发商随意报高价、低开盘而误导市场和消费者。

　　此前，杭州市物价局、市房管局发布规定称，新建商品住房降价或优惠促销应做到规范有序，“如果降价幅度超过15%，就属于随意调整价格，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案”。此举也被一些人视为“限降令”。杭州相关部门随即进行了否认。但在房价走向日趋微妙的当下，有关部门的“纠结”心态耐人寻味。

　　房价备案管理，实际上管跌又管涨。比如，2009年～2010年，房价快速上涨，为控制地方“均价”，一些地方的政府部门通过房价备案控制高价房源上市的节奏。一些均价较高的楼盘，短期内拿不到预售证。名为备案，实同审批。

　　对此，一位在多个城市拥有开发项目的房企总经理表示，所谓备案，并不是报一个价格给政府就行了。“例如，在房价高涨的2012年，我们在一个一线城市准备报每平方米2.8万元的价格，但是政府只允许最高2.3万元，超过了就不予备案，或者备案了不发、缓发预售证；而接受了政府备案价格的就可以很快拿到预售证入市销售。这主要是前几年中央对地方房价上涨有考核，如果房价涨幅过快、完不成任务，地方政府就在价格上做文章。”

　　一些业内人士表示，事实上，类似杭州和东莞这样的价格备案，几乎每个城市都有。一线城市还曾因为阶段性房价上涨过快而基于价格备案出台过政府“指导”定价等政策。

　　但以往城市的经验都是限高不限低。这就意味着房企不能以超过备案价格进行销售，至于低于备案价格的，政府一般不管。例如，2011年，北京通州有多个备案价格3万元的楼盘以不到2万元的价格最终成交。

　　对近期杭州、东莞等地的情况，上述房企负责人表示，政府名义上并非限卖，而是要求重新备案再进行销售，但行内人都知道，要开发商重走这个流程，再备案的价格如果不符合政府心意，往往难以获批或者耗时很长，这对房企的销售和资金链会造成巨大的压力。这也是政府控制开发商的重要手段。

　　有业内人士还指出，在以价格为核心目标的调控体系中，表面上看，政府能通过价格备案管理、出台“指导价”甚至调整统计对象等方式，控制房价变动幅度甚至随意“做高”或“做低”房价，达到统计数字上的调控效果；但实际上，困扰楼市的有效供应不足、炒房投机需求过旺等根本性问题，反而容易被忽视了。因而对房地产市场的调控来说，如何处理好“看得见的手”和“看不见的手”的关系，是一个十分突出的问题。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从短期来看，房企降价走量是正常行为，政府应该允许降价的房企重新备案以便销售，这也有利于消费者；而从中央精神和市场规律而言，应该逐步废除房价备案制度，改革调控手段，终止使用限价、限降这样的手段直接干预价格。让定价权回归企业，实际就是让定价回归买卖博弈和供需的市场定律。

　　■乌梦达 叶锋/文