专家称22%住宅空置率有点扯：数据明显被高估

　　新京报漫画/许英剑

　　22%的住宅空置率有点扯

　　■ 观点争锋

　　住宅空置率只是影响房价的因素之一，而房价是呈周期性波动的，难道在所谓的“住宅空置率由22%，回归到国际合理水平10%”之前，中国房价会一直下跌吗？

　　近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布研究报告称，2013年我国城镇住房空置率为22.4%，现有住房存量完全可以满足可实现住房需求，现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求。

　　据称，此次发布的调查报告于2009年启动，历经2011年和2013年两轮大调查，涵盖全国29个省份、262个县、1048个社区，采取了分层随机抽样访问的调查方式获得。空置房屋包括：仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房；多套房家庭持有的，既未自己居住、也未出租的住房。

　　调查的详细样本与数据没看到，笔者感觉存在一些疑问。首先，报告提出：2013年我国城镇空置房为4898万套，比2011年增加842万套。根据国家统计局的数字，2011年和2012年，全国房地产开发企业住宅竣工数量分别为722万套、764万套，估计2013年为800万套左右(数据尚未公布)。当前我国城镇的住宅建设中，开发商建设占主导。这就意味着，两年时间，全国城镇空置房增加的数量，占竣工量的一半左右，这一数据明显高估。注意：这里应剔除新交房后需要装修等才能搬进去的因素。

　　其次，该报告认为：2013年8月相比2011年8月，全国城镇一套房空置率由4.8%增加到5.1%，多套房的空置比例由15.8%增加到17.3%，二者相加，得出2013年城镇地区整体空置率为22.4%。

　　关于这几组数据，很难辨其真伪，但存在重大的逻辑问题。

　　2013年8月，城镇家庭拥有多套房的比例为18.6%，也即全国城镇家庭中，有18.6%的家庭拥有2套以及以上的住房。显而易见，这一数据与17.3%的多套房空置比例相对应。问题在于，多套房家庭，一般以拥有两套房为主，少数富人才会拥有三套及以上。按此比例关系，这也就意味着，多套房中的大部分房源，既没出租，也没自住，这一空置率严重偏高，与现实感受不符。

　　2010年第六次人口普查数据表明，我国城镇地区和城市地区的常住家庭中，租赁住房比例分别为21%和26%。假如按该报告，18.6%的家庭拥有2套及以上的住房，那么这些业主的多余住宅，超过一半是空置的。那么，全国城镇地区21%的租房家庭，他们所租的房子，又来自何处？

　　对于空置率，笔者也曾做过相关研究。如，国家统计局广州调查队对2011年广州城市居民消费结构的研究报告显示：2011年末，除了自住房，每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套，其中出租房13套。按此计算，119套住宅中有6套空置，空置率为5%。

　　再如，2007年，国家统计局江苏调查总队在全省28个市县共3.1万余户的城镇居民家庭所做基本情况抽样调查显示：13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，1%的家庭还有二套及以上的住房，两项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。广州代表一线大都市的情况，江苏代表东部省份全省城镇的情况。假如推至全国，可以认为：全国城镇住宅空置率为5%左右。即便考虑到调查时存在有居民少报套数现象，另外还有小产权产、城中村少统计等现象，那么我国城镇地区的空置率超过10%的可能性也较小，绝不可能超过20%。

　　最后，该报告所谓的“严重供给过剩，现有住房存量完全可以满足可实现住房需求”更是夸大其辞。当前我国城镇户均套数刚达到或接近1套，而发达国家一般达1.15套；我国每年几百万大学生毕业、上千万农民转为市民、城镇地区尚有大量棚改旧改，何来严重过剩？

　　住宅空置率只是影响房价的因素之一，而房价是呈周期性波动的，难道在所谓的“住宅空置率由22%，回归到国际合理水平10%”之前，中国房价会一直下跌吗？房市将一直处于寒冬吗？在我看来，西南财经大学的这篇耗时五年的大报告，值得推敲的地方还真不少。

　　□杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)