推盘加速改善需求释放 高端住宅销量入夏升温

　　5月，北京商品住宅成交量环比下滑12%，未能如期迎来“红五月”。然而，高端物业的表现却随着夏季的来临逐渐升温。北京中原地产市场研究部最新统计数据显示，5月北京成交总价在3000万元以上的高端豪宅物业成交已经达到了17套，在全市成交比例中达到0.4%的历史高点。该机构指出，这一数据几个月来持续上扬，而该比例在2013年全年仅为0.19%。

　　高端项目逆势升温

　　丽兹行豪宅研究院的统计数据也显示，5月北京市高端住宅的总成交面积为2.7万平方米，环比上涨9.4%，同比上涨24.78%，套均面积为185.55平方米。从成交面积区间来看，300-400平方米户型成交占比增加，达到10.27%，为2011年以来最高值；400平方米以上户型成交3套。同时，从全市单价超过10万元的顶级豪宅来看，4、5两个月共成交了10套，而2013年全年这一数据仅为21套。

　　其中，5月北京商品住宅前十名项目总成交金额达39.21亿元，较4月小幅上涨1.37%。值得关注的是，位于大望京板块的臻园项目以单月销售8.29亿元成为5月北京楼市销售冠军。紧随其后的是交易额7.3亿元的住总万科橙和4.4亿元的京投万科·西华府。此外，星河湾、万城华府、棕榈泉等传统大面积豪宅集中社区外，万国城、阳光上东5月大面积户型均有成交。成交均价方面，5月鸿坤·花语墅以均价12.32万元/平方米高居榜首。

　　专家分析，当前楼市普遍低迷，高端项目销售也必然受影响，而部分高端楼盘销售看好的原因正是找准了市场的空白点和差异化定位。

　　臻园策划总监齐鑫淼表示，按照北京城市总体规划，五环之内难以再有居住用地。同时，对于目前北京多数高端地块配建自主性商品住宅的现状，臻园作为一个没有保障房的项目，地块价值的稀缺性也受到市场的高度认可。

　　据了解，臻园主力户型在187-215平方米，无论是望京区域还是东北片区而言，臻园都是此类产品的惟一之选。

　　高端项目推盘提速

　　“当前整体社会资金紧张，促使高端豪宅供应增加。”亚豪机构副总经理高姗认为，企业推盘力度的加大也是高端项目成交上升的原因之一。二季度以来刚需项目销量下滑的局面更加明显，房企为了降低资金风险、完成业绩及利润指标，高端项目的周转速度也需要提高，造成了今年高端产品供应提速。

　　进入2014年，北京对高端住宅预售许可证发放管控适度放松，令延期入市的项目纷纷进入市场，从而为一季度高端公寓市场带来1500余套新增供给，相当于2013年全年的三倍。进入5月后，北京高端住宅逐渐发力，朝阳、顺义、通州、大兴、房山等区域均有高端别墅项目新盘或加推项目入市，促使高端物业逆势成交比例上涨。

　　事实上，加大推盘力度已经成为众多高端楼盘的普遍共识，齐鑫淼表示，臻园项目下半年会按照公司正常节奏进行推售，今年将实现单盘50亿元的销售目标。

　　高端需求被激活

　　除了企业推盘力度加大外，近来高端项目成交看涨的另一个原因是高端需求的逐渐释放。

　　北京中原地产首席分析师张大伟分析认为，“高端购房人群往往有过多次置业经验，更看重长期楼市行情，短期波动对他们影响有限，而当前高端物业的稀缺决定了这些楼盘未来的升值空间”。

　　齐鑫淼向记者表示，“臻园在销售过程中注意到，现在的高端客户需求非常清晰也越来越挑剔，对产品的综合要求更高，他们会从地段、产品、科技、服务等多维度去综合考量一个项目是否满足其选择标准，从而臻选自己的一生之宅”。

　　记者了解到，臻园从定位之初，就以关注人居住的最本源需求为核心，以实现对完美生活品质与人居之本的最佳还原为目标。尤为关注客户自身不可改变的建筑用材以及智能科技，当然还有客户所关心的各类人性化设计、实用性居住功能需求，通过多重的细节打造，让臻园不仅是高端的代表，更是舒适生活的标杆之作。业内人士分析，与楼市上行时不同，价格因素也是影响当前高端楼盘销售的重要因素。对此，齐鑫淼表示，臻园的操盘模式是从第一期开始，让每一期开盘客户都能享受到超值，不管市场如何变化，产品都能持续保持价格稳步上涨。

　　北京商报记者 董家声/文 贾丛丛/制表