北京自住型商品房：理想很丰满，现实很骨感(2)

　　在北京一家国企人士看来，对已经等待多年的保障房轮候家庭来说，保障房仍然是第一选择。北京市有关领导也曾明确表态，要用两年的时间基本解决轮候家庭的居住困难问题，这也给了保障房轮候家庭信心。

　　从自住房申购家庭统计数据看，大量的保障房轮候家庭都没有申请自住房。

　　以金隅旗下汇星苑和汇景苑两项目为例，两个项目合计申购家庭约43.8万户，在22万户优先家庭中，保障房轮候家庭只有1.3万户，占比不到6%。考虑到两个项目申购人群的重合，11万左右的优先家庭中，只有6000余户的保障房轮候家庭。

　　而根据市住建委网站显示，全市经济适用房和限价商品房备案通过的合计约29.45万户。这也意味着全市只有2%的保障房轮候家庭，申请了金隅的两个自住房项目。即使考虑到其他已经开始申购的项目，业内人士认为，保障房轮候家庭申购自住房的比例也是很低的。

　　不过也有一部分保障房轮候家庭积极申请了自住房。来自朝阳区的唐东说，自己以前是经适房、两限房都申请，现在自住房也申请。“毕竟现在有产权的保障房越来越少了，不能守着这一棵树。”在唐东看来，多一种途径就多一次机会。

　　在申购自住房的人群中，除去数量不大的保障房轮候家庭，大量的优先人群是北京无房家庭，北京金隅两个项目中的这类优先家庭就超过10万户。自住房市场仍是挤破头的景象。

　　徘徊于普通商品房与自住房之间

　　对于自住房带来的机会，不同的人还有不同的期待。罗嘉和崔彤要的是一个解决居住需求的机会；但也有人看中了这是一个投资的机会。

　　很容易理解的是，诸如在百子湾、朝阳北路这些地方，当周边商品房房价达到每平方米四五万元的时候，限价2.2万元/平方米的自住型商品房未来转手获利的空间很大。即便有30%的差价上交，剩下的70%依然是数字可观的获利。不过有北京自住房申购的优先条件这一“关卡”，可以屏蔽掉大量投资性需求。

　　然而，自住房给买房人带来的机会，也明显影响到了普通商品房市场，一定程度上实现了最初抑制房价的目标。

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为，自住型商品房将锁定大量的买房人，分流普通商品房市场的需求。北京楼市在今年的下滑也证明了这一点。

　　今年3月以来，北京商品住宅新房签约逐月下降，已经从3月的7289套下滑到5月的5336套。自住房带来的市场观望，被认为是影响北京楼市下行的重要原因。加上信贷政策收紧，北京楼市下行就在意料之中了。

　　北京房地产业协会秘书长陈志表示，许多买房人的观望并不理性。对非优先的自住房买房人来说，明知机会渺茫也观望，最后不得已还得回到普通商品房市场中。

　　罗嘉就遇到这样的问题：自住房门槛低的诱惑，让自己暂停了购买普通商品房的脚步。但现在发现，自己压根没有摇号资格，还得去买普通商品房。

　　今年3月后，北京商品房市场下行的消息明显多了起来。罗嘉也一直关注着近郊商品房开盘的消息。

　　4月初，地处东五环外、通州台湖区域的首开万科公园里开盘，推出202套房。开盘报价26000元/平方米。“虽然是毛坯房，这价格还是很有吸引力的。”在此之前，项目对外透露的都是精装房3万元/平方米。

　　商品房市场价格的松动，一度让罗嘉很动心，“公园里前后去过三趟，楼盘距离、配套、品质确实也不错。”不过抱着对自住房的“幻想”，罗嘉最终还是没有出手。

　　截至昨天，公园里签约100套，只占取证房源套数的一半。有关人士预计，如果没有自住商品房的影响，去化数字至少要高十多个百分点。

　　或许是预见到自住房需求会有向商品房市场的回流，5月25日至6月2日，北京金隅嘉业在朝阳体育中心举办金隅·汇星苑、汇景苑咨询活动的同时，也举行了金隅嘉业商品房项目展示。不少买房人也咨询了金隅旗下的多个商品房楼盘。

　　自住房申请人期待信贷政策支持

　　在6月上旬北京市公布自住房摇号流程及方案后，北京首个自住房摇号的日子已经越来越近了。有房企人士预计，一周内，首个自住房摇号的日子就能明确。根据此前的消息，金隅旗下的汇星苑和汇景苑预计将成为首批摇号的自住房。

　　不过让唐东、崔彤还比较担心的是购买自住房的贷款问题。

　　5月底，有媒体报道称金隅旗下两个自住商品房项目不接受组合贷款，申请人只可选择全款、纯公积金贷款和纯商贷三种模式的一种。这让很多自住房申请人都吃了一惊。“买自住房的人，有几个能全款买房？纯商贷肯定比组合贷利息高。”崔彤说。

　　目前，北京市住房公积金贷款最高额度为80万。一套200万元的自住房，让许多保障房轮候家庭、单身无房户掏出120万元做首付的难度，也是相当高的。而按照三成首付算，买房人在60万元的首付款以外，还需再贷140万元。根据业内人士介绍，目前公积金利率是4.5%，商贷基准利率为6.55%。以纯商贷140万元和公积金贷80万元、商贷60万元的组合贷对比，20年贷款，纯商贷要多支付16万元的利息。

　　峰回路转。5月29日，金隅嘉业声明，两个自住房项目接受组合贷款。金隅嘉业同时也解释，组合贷放款流程更长，带给房企的会有资金占压、不利于快速回笼资金的问题，带给买房人的可能会有沟通成本大等问题。

　　这也给唐东、崔彤等人提了醒：放贷最终是公积金中心、银行的事情，贷款发放能否顺利快捷？会不会因为贷款遇到问题，最终导致自己丧失购买自住房的宝贵机会？

　　“政府部门能否统筹考虑，协调房企、银行，从签约周期到放贷周期上，共同来照顾自住房买房人？”崔彤希望，无论自己能不能摇上自住房，都希望政府部门能打消买房人心头的疑虑，让买房人的美好理想温暖地变成现实。 新京报记者 张旭

　　自住型商品房将锁定大量的买房人，分流普通商品房市场的需求。北京楼市在今年的下滑也证明了这一点。 ——北京中原地产首席分析师张大伟

　　许多买房人的观望并不理性。对非优先的自住房买房人来说，明知机会渺茫也观望，最后不得已还得回到普通商品房市场中。 ——北京房地产业协会秘书长陈志

　　■ 最新进展

　　优先家庭“抢”房也要靠运气

　　日前，北京市第一批自住型商品房金隅·汇星苑和金隅·汇景苑两个项目已经完成资格审核工作，并将于6月中下旬进入摇号阶段。由于这两个项目分别位于朝阳北路和东坝，位置相对优越，据金隅嘉业集团方面透露，目前两个项目共有约43.7万组购房者申购，而其所能提供的房源共有5200套，申购比例接近84:1。

　　金隅嘉业方面介绍，金隅·汇星苑申购家庭共约22.7万户，其中包含已在恒大进行现场确认的家庭约4.5万户、保障房家庭7060户、京籍无房户家庭10.2万户、其他优先类家庭8004户，优先类家庭总计共约11.7万户，中签比1:66。非优先申请家庭约有6.4万户。而金隅·汇景苑申购家庭共约21万户，其中包含已在恒大进行现场确认的家庭共约4.4万户、保障房家庭6021户、京籍无房户家庭9.2万户，其他优先类家庭7563户，以上优先类家庭合计约10.6万户，中签比1:33；非优先类申请家庭约6万户。

　　同样属于首批自住房项目的恒大御景湾，将于稍晚些时候摇号。据统计，该项目最终现场审核办理6.4万组家庭，其中优先家庭约5.2万组，但是其所能提供的房源也仅有2000套。

　　同时，记者以申购者的身份致电金隅嘉业方面得知，由于优先家庭远超房源套数，这一次摇号仅针对优先家庭。而按照北京市住建委公布的摇号规则，摇号将首先满足优先家庭摇号选房，优先家庭选房后如仍有剩余房源，再组织非优先家庭摇号选房。这也意味着非优先家庭的机会为零。

　　优先家庭将统一摇号不做区分

　　北京市住建委还规定，本市户籍无房家庭（单身人士须年满25岁）以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭在摇号过程中均享有同等的优先级，不再区分先后顺序。而这一消息也得到了金隅嘉业集团一自住型商品房项目负责人的确认。

　　“只要是满足优先家庭条件的申购者，在摇号系统中都不再另做区分。”该负责人向记者解释，“前几年没有得到解决的保障房轮候家庭和普通的本市户籍无房家庭将在一个摇号池中摇号，他们中签的概率是相同的。”

　　而针对自住房摇号过程中产生“久摇不中”的问题，市住建委方面表示目前还没有具体的措施出台，相关负责人也曾表示，随着大量自住房项目的入市，从概率上看，申购者的中签率将会有所提高。但也有业内人士对这一说法表示质疑。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就认为，“随着自住房项目的增加，申请人数也在增加，购房者还是要做好今后申购比例维持在几十比一的准备。” 记者 陈禹铭

　　自住型商品房申购流程

　　开发商公示房源→

　　网上提交材料→

　　开发商初审材料→

　　市住建委审核购房者审核系统中提交的《家庭购房申请表》和承诺书（20个工作日内）→

　　审核通过开发商摇号 （类似车牌摇号）