一小区关闭小区室内篮球场引业主不满

　　原来的室内篮球场内篮球架已被搬走 ，室内地板也损毁严重。

　　金沙洲佛山南海某社区的室内篮球场所在商业楼已出售。

　　若会所没有明确规定所有权属于业主，开发商有权处理

　　近日，金沙洲板块属于佛山南海的某大型楼盘室内篮球场的关闭引起很多业主的不满。该楼盘一位老业主曹先生告诉记者，他从2009年搬入后，该室内篮球场一直供小区业主使用，他偶然也会跟朋友去打球，不过随着去年4月的一份出售通知，他也猜到该室内篮球场终有一天会关闭。当6月8日曹先生下楼散步经过该室内篮球场时，他发现篮球场大门已经被锁上，里面的篮球架也已被搬离，损毁的地板也无人修理，“看样子是要重新装修做其他用途了。”据了解，该室内篮球场所在的商业楼已经售出。

　　其实，像该社区这种整个项目已经结束销售并且全部业主收楼入住，然后原先作为楼盘主要附加值的种种配套，比如运动设施、便利店、超市、餐厅等是否还能继续存在真的很难讲。某大型开发商的营销负责人告诉记者，很多楼盘商业部分是开发商自己持有的，要不做成运动场所或者儿童娱乐空间，要不以很低的租金吸引业主喜欢的业态进入营业，目的还是为了销售。等整个楼盘结束销售，并且业主全部收楼入住后，这些开发商自持的部分是选择继续做配套，还是加租换业态，甚至是卖掉，都要看开发商的策略了，“现在各个开发商都追求销售业绩，能卖的肯定都会卖掉，车位啊商铺啊写字楼等都如是。”

　　文/图：记者 陈白帆

　　会所到底算谁的，

　　还要具体情况具体分析

　　记者了解到，该金沙洲楼盘的不少业主认为，室内篮球场是小区会所的一部分，而小区会所的用途不应该被转化，开发商改变会所的用途，就是对业主的不诚信。不过，也有开发商认为，如果该室内篮球场所在的会所原来就是商业性质的，而且产权是开发商所有，并且在开工报批时就没有指定只能用于做会所或者特定配套的，业主就很难“争得过”。

　　在某大型地产公司从事多年营销工作的胡先生告诉记者，如果该室内篮球场所在的空间原本就是商业性质的，是计算入整个小区容积率的，而且产权属于开发商所有，那么现在开发商决定转售应该是没问题的。如果当时这个小区会所占的空间是不计入楼盘容积率的社区文化中心、社区活动中心或者老年人活动中心等规定了用途的部分，则开发商不能擅自改变其用途并将其销售。胡先生表示，尽管很多开发商都会在销售时承诺楼盘会有篮球场、游泳池、网球场，但如果业主无法举证该篮球场必须是室内、或者游泳池必须在室内，那么只要开发商仍然安排有地块作为篮球场或者游泳池之用，业主也很难说开发商做出了虚假承诺。

　　据了解，金沙洲该楼盘已开辟了新的室外篮球场，并计划在合适的架空层增设乒乓球室等健身设施。有业主认为，新的室外篮球场设在公交总站旁，被大量汽车尾气包围，非常不利于业主健康。

　　合同约定会所用途

　　发展商不得擅自变更

　　上网搜索“开发商改变会所用途”等关键字，可以发现全国各地相关报道屡见不鲜。有的是开发商将小区内的幼儿园所在空间转卖，导致业主的小孩没地方上幼儿园的；有的是将原来的健身室、棋牌室卖给私人老板做餐饮或者开其他娱乐场所的；还有的将原来的会所部分租给私人开公司的，种种做法层出不穷。而业主们的维权行动也是多管齐下，既向开发商表达不满，也会向当地的房管管理部门包括房管局或者规划局提出异议，主要为了确定开发商改变会所用途是否改变了规划的性质，以及新建的场所是否属于违建。

　　有业内人士认为，虽然《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但是“会所是否属于‘专有部分以外的共有部分’尚不明确。”同时按照建设部的相关规定，公共建筑面积分摊并不包含会所，从不动产登记和建筑物区分所有权理论来看，如果会所没有明确规定是属于业主，那么，会所的所有权就应当属于开发商。

　　值得注意的是，会所的所有权和使用权也可能是两回事。比如有的城市规定会所是“规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所”。也就是说，会所的使用权可能是受限的，就算产权已易主，但新业主仍必须按照规划部门的规定和开发商在销售时的承诺来使用。

　　所以，业主们在维权的过程中，还需了解清楚自己社区的会所在房产登记上注明的用途是什么，而且还要看业主入住时收到的《住宅使用说明书》和《业户手册》对会所的用途有没有约定，或者是否有写明社区内会有哪些配套，包括篮球室、阅览室、棋牌室、健身房等设施。如果有相关约定，而开发商将原来的会所当作普通商铺出租或者出售，则有可能涉及违约和欺诈。