鲁能格拉斯小镇10年未清盘 房企存货去化能力差

　　6月4日，新华网报道了《京城高端市场系列调查(一):历数京城那些10年还未清盘的别墅》一文，提及鲁能格拉斯小镇、园墅、北京湾、天鹅堡、瑞景花苑这些卖了十年还依然在销售的别墅，当然他们销售十年的原因各异，此次京城高端市场系列调查（二）就探一探鲁能格拉斯小镇十年销售未清盘的背后……

　　在房地产领域起步非常早的鲁能集团，近年来发展速度却比较慢。困扰鲁能的，除了资产在逐步整合与剥离过程中遇到的问题以及地产资源十分分散之外，第三个方面则是存货去化能力较差。

　　鲁能地产整合受资本市场消极回应

　　创立于2002年底的鲁能集团，对业务结构和产业的调整已经历了漫长的历史。2005年，鲁能就已经以738.05亿元总资产居山东企业第一，并横跨煤电、矿业、房地产、工程建设、金融、体育等多个产业。但2007年鲁能秘密私有化被叫停后，鲁能庞大的业务资产就面临“质量”失衡。

　　2008年鲁能集团频频进行业务结构与产业调整。根据上证报调查，2009年，鲁能集团总资产高达1009亿元，但总负债也高达800亿元，资产负债率超过80%。2010年11月，鲁能正式成为国家电网一级全资子公司，在资金与业务发展等方面得到国家电网进一步支持。2011年第一季度，鲁能获准成为保留房地产为主业的新增5家央企之一，也成为国家电网唯一的房地产业务平台，确立了房地产作为公司未来的主要经营业务。

　　但随着资产的逐步整合与剥离，公司营业总收入规模逐年下降。据中诚信国际2013年鲁能集团跟踪评级报告显示:2010年鲁能集团营业总收入289亿元，2011年实现营业总收入251亿元，到2012年营业额进一步下降至121亿元，同比下降43.5%。截至2013年9月末，鲁能集团营业总收入77亿元，公司资产负债率和总资本化比率分别下降至29.80%和15.52%，处于较低水平。

　　继2013年8月初首次停牌后，广宇发展（000537）在2014年4月2日连发44条公告，披露了定向增发吸纳母公司资产的细节。在这一庞大资产整合的布局中，广宇发展将向包括国家电网旗下唯一地产平台鲁能集团在内的3个交易对象发行股份，收购多项房地产资产，吸纳资产的预估值达125.2亿元。由于标的资产的经营状况、高额的负债率以及溢价收购，此次大动作资本市场给予了消极回应，2013年11月13日，广宇发展一字跌停，2013年11月14日，早盘一度打开跌停，十分钟后又再次跌停。2014年4月4日，广宇发展收于7.2元，此后股价不断下跌，2014年6月11日，收于5.66元。

　　广宇发展董秘韩玉卫表示，现在的鲁能集团，虽然地产已被确定为主业，但在净利润贡献上却并不抢眼，其他行业收益反而比较好。

　　鲁能地产资源分散发展缓慢

　　根据中诚信国际出具的2013年鲁能集团跟踪评级报告，截至2013年9月末公司已确权待开发土地面积1.92万亩，土地储备规模较大，主要分布在山东、海南、北京、重庆、大连等地。

　　中诚信国际2011年鲁能集团跟踪报告称：截至2011年6月，鲁能土地储备为29755.9亩（约1984.72万平方米）。其中山东、海南、大连、北京、重庆五个重点区域，土地储备分别为5689亩、4753亩、4287亩、4049亩和2797亩。但到了2012年9月，仅15个月后，鲁能集团旗下土地储备量变为18370亩。五个重点区域中，山东、大连、北京、重庆均有近半减少，分别为2578亩、3277亩、2781亩和920亩。只有海南土地储备激增至7252亩。也就是说，在这15个月时间里，山东、大连、北京、重庆四地，鲁能土地储备减少13884亩，合计926万平方米。

2011年—2012年鲁能在山东、大连、北京、重庆、海南五个重点区域土地存储变化

　　鲁能从1993年登陆海南以来，一直在跑马圈地。除了在三亚开发了山海天酒店项目之外，其在海南真正大规模开发大约从2006年开始。

　　鲁能在海南的项目土地基本都是成片拿地，大盘开发，而且大部分土地都在2006年海南房价尚未开始新一轮上涨前拿到的，部分项目储备是和当地政府签订合作协议获得的地块，锁定了土地开发成本，享受到了土地增值带来的收益。

　　因此鲁能在海南控制了大量一级开发土地，尽管当年由于种种原因未能及时开发，但优越的地理位置使其搁置数年后土地价值已翻数番。

　　不过虽然鲁能在海南囤有大量的土地，但鲁能旗下房地产业务却发展缓慢。以获准进入注资行业的海南三亚湾新城开发有限公司为例，此公司成立于2003年7月，旗下鲁能三亚湾、鲁能山海天、鲁能红塘湾三项目总占地面积143.62万平方米，2011年、2012年和2013年1-8月份，海南三亚湾净利润分别为-0.38亿元、1.29亿元和1.02亿元。2011年海南三亚湾产生亏损，主要原因是达到收入确认条件的开发产品较少。同样，成立于2002年6月的海南英大，在2012年出现-0.15亿元的亏损，2013年1-8月净利润也仅0.08亿元。

鲁能海南项目2010年—2013年8月净利润

　　据中诚信分析：依照鲁能“十二五”规划，近几年内公司库存存在较大的增长空间。相对于公司房地产项目开发规模的增长速度，销售规模增速相对放缓。按照现有的去化速度，未来公司面临一定的去库存压力。

　　鲁能十年项目格拉斯小镇难清盘

　　中诚信的评测分析在鲁能的格拉斯小镇项目上应验了，此项目位于通州区宋庄镇东海花园，开发商为鲁能旗下的北京海港房地产开发有限公司。这个销售近10年的项目，目前还有百套房源没有售出。

　　新华网记者致电格拉斯小镇售楼处，其销售人员称：“此项目为准现房，在售户型为450—800平方米，每套均价为2000万元，三期开盘112套，已经销售了2/3，剩余套数约为37套。”

　　根据北京住房和城乡建设委员会网站（以下简称住建委网站）查询得知：鲁能格拉斯小镇项目的三个京房售证字(2006)424号、京房售证字(2009)139号、京房售证字(2009)144号目前已经失效，已经转为现房销售，当时共转成现房43套，截止2014年5月28日，共售出31套；京房售证字(2012)289号未失效，共有房源112套，但仅仅签约20套，剩余92套。

　　并且此项目的拿地时间最晚应在2004年，经住建委网站显示：其中房屋所有权证号为“X京房权证通字第0930751号”，其土地使用权证号为“京通国用(2004出)第091号”，此地块上还有6套房源未售出，并查询北京市土地整理储备中心2003年—2014年之间的土地交易数据，并未找到此地块的信息。此外10年期间，销售均价从33634元/平方米增长到48446元/平方米。

　　2010年8月，格拉斯小镇项目“东海花园二期B地块”曾进入国土资源部闲置土地“黑名单”；2010年11月格拉斯小镇近半土地被闲置；2006年10月15日至2009年5月17日间近两年半的时间内，格拉斯小镇竟然没有一个新预售项目面市；十年时间，别墅价格仅涨一万。 （记者 吴盟）

格拉斯小镇X京房权证通字第0930752号两套未售出房源