东莞开发商开始明降价促成交

　　6月首周东莞楼市可以说是惨淡开局，使多数开发商市场预期迅速走低，为保证项目取得好的销售成绩，开发商开始调低价入市。

　　■行情观察

　　上周4年一度的世界杯正式打响，加上周末“父亲节”的到来，各个楼盘项目各种各样的活动、节目都非常丰富，但上周整体成交情况却没有如现场气氛一样火热，其原因不仅在于受整体外部环境的影响，同时也受东莞全市整体供应趋紧影响。

　　尽管优惠促销活动不断，但难以刺激购房者入市欲望；价格高企，主要是低库存对其支撑着。同时，新盘入市计划继续推迟，仍以蓄客策略为主。

　　非住宅成交促开发商回笼资金

　　上周（6月9日—6月15日）商品房成交面积8.32万平方米，环比上升3.99%，同比下降50.02%。商品房成交套数1068套，环比上升32.01%，同比下降25.83%；成交金额8.43元。

　　住宅成交面积6.96万平方米，环比上升6.41%，同比下降55.21%；成交套数549套，环比下降5.18%，同比下降55.37%；成交金6.44亿元，成交均价为9256元/平方米，环比下降6.14%，同比下降0.22%。

　　非住宅成交套数519套，成交面积1.36万平方米，按面积同比大幅上升23.22%；成交金额1.99亿元，按金额同比大幅上升28.65%，成交均价14644元/平方米。

　　据东莞中原地产市场研究部对市场监测数据统计，截至5月底，洋房库存中，5层以下的房源占比达到26.86%，而14层以上的房源达到43.35%。项目的在售房源集中在低层和高层，景观朝向和采光通风不敌更高楼层的房源，再加上这部分房源大多数是市场上的“剩货”，对客户的吸引力弱。由于市场全新项目上市寥寥无几，在售项目的可选择性房源少，客户入市的积极性受挫，反映当前供应步伐跟不上需求，成为抑制楼市上行的重要因素之一。

　　保利百合花园低价产品开盘售罄

　　6月首周东莞楼市的惨淡开局，使多数开发商市场预期迅速走低，为保证项目取得不错的销售成绩，迅速把价格调低入市。上周六凤岗保利百合花园勇当先锋，成为6月份首个开盘项目，推120套94—98平方米精装洋房，开盘当天即售罄。

　　业内人士分析，售罄的关键原因在于开发商入市定价远远低于预期，均价为8500元/平方米。目前凤岗在售项目中，多数价格近9000元/平方米起，而保利百合花园还带1500元的精装修，若除去精装修成本，毛坯价格为7000元/平方米，远远低于凤岗所有楼盘的价格，可谓难得一见的“平民价甩卖”。

　　东莞中原地产市场研究部认为，价格是楼市最为敏感的因素。当下价格因素显得更加重要，甚至成为决定能否达成签约的关键因素。在日渐严峻的淡市下，客户变得越来越珍贵，开发商更是紧紧抓住每一位客户，特别是那些对户型、楼层、小区环境等都比较满意，但仅迫于价格偏高而止步的客户，开发商对这部分客户倍加珍惜，在双方洽谈中，对价格作适当调整，满足客户的心理价格线，引导其迅速置业。

　　开发商开始明降价促销售

　　东莞中原地产市场研究部对市场监测数据统计，在今年第二季度洋房成交中，楼栋的成交均价与去年第四季度均价对比发现，降幅在6%—20%间的楼栋有82座，降幅在6%—10%的有54座，降幅在11%—20%的有28座，在出现降价的项目主要是尾盘项目，如深业·欧景城、长城世家、滨江公馆、龙光君御旗峰、水印长堤、沿海丽水佳园、中信观澜凯旋城、达鑫·江滨新城、中惠·卡丽兰等，且改善型户型降价尤为明显。其中，降价项目较多的是一些知名企业，如丰泰地产就有4个项目的楼栋出现8%左右的降幅，新世纪地产有3个项目出现降价等，龙头老大万科也位列其中。

　　从区域分布来看，临深片区和松山湖片区出现降价的项目最多。临深片区在深圳客外溢的推动下，片区房价快速上涨出现虚高；松山湖片区由于松山湖景观资源珍稀、区域定位价值高，房价也较高，而靠近东城的区域楼盘更借助区域优势涨价。高价产品直接挑战着客户的购买力，在市场冷淡的情况下，开发商将房价下调一定幅度促成成交。

　　商铺成开发商资金回笼好渠道

　　5月商铺成交920套，环比大幅上升32.95%，已连续两个月出现大幅上升，成交体量处于高位。此外，从去年第四季度开始，车位供应明显增加，随之带来的是车位成交连续多月攀升，并处于高位水平。可见，在住宅成交放缓下，开发商因苦于资金回笼压力，把一批批商铺或明或暗地推入市场。从成交表现来看，自去年9月开始，商铺成交一直维持着非常不错的势头，尤其是今年的5月、6月，成交更是直线走高，可见当前东莞商业市场投资氛围很强，而开发商通过卖商铺来回笼资金，也很好地缓解了部分资金压力。

　　东莞中原地产市场研究部认为，对于一些手头有待售商铺物业的开发商，可以适当考虑先推部分商铺来缓冲住宅难卖压力，同时又不失为一个资金回笼的好渠道。

　　跑量成为

　　开发商当务之急

　　 记者手记

　　当下楼市进一步陷入困境，连续两周住宅成交套数低于600套，楼市如年初一样再一次被打入冷宫。6月仅仅有少数项目且为新盘项目的成交成绩差强人意，大部分项目成交一蹶不振、疲软乏力。6月已进入中下旬，楼市持续低迷，开发商资金回笼压力越来越大。

　　从营销战略来看，开发商寄予楼市的厚望显然有些过高，多数采取“边走边看、按兵不动”的策略。开发商与客户持续博弈造成楼市成交不景气，由于客户购房行为不具备紧迫性，绝大多数人群均可以选择考虑延迟半年或一年购房。然而，对于通过贷款融资来开发房产的房企来说，半年利润的寡收通常或不会对企业运营构成很大的影响，但是企业长达一年以上业绩较差，压力自然不言而喻。今年第四季度至明年将有多个楼盘全新入市，区域竞争将加大。在“前有银根收紧持续、后有追兵”的形势下，随着楼市愈来愈严峻化、复杂化，压力负重将无形地鞭策着开发商。

　　资金是企业运行的血液，企业的生存和发展关键在于资金能否正常循环流通，如果资金流量不足、流通不畅、资金断链，企业就会出现财务危机，因此在售项目须保持一定销售速度，才能保持企业资金量有一定的回流，保证企业能正常运转。而当前市场观望情绪加浓，来访客量走低，在过去长达半年多的惯用营销手法，如低首付、送管理费、贴息等已不能对客户构成很大的吸引力。原因在于利率上浮、房地产行业进入拐点、降价潮等观念已潜移默化地深入了群众内心，因此从心理平衡线上，客户的心理预期价格在降低，若开发商在价格上没有适当的让步，则很难打动客户。那么只有通过对价格作一定幅度的牺牲，给予客户一定优惠惊喜才能达成产品的快速成交。

　　据了解，已有个别品牌开发商开始准备下阶段的大促销优惠价战略，若到了后期若再跟风采取价格战显然已失势一截，企业成本也明显增加，因此当前降价跑量不失为一个明智的策略。