33盘入市 京城楼市进入“购房窗口期”

　　与市场成交量持续走低相对的是，北京楼市供应连续4个月在高位徘徊。激增的供应量和萎缩的成交量，让市场竞争进一步加剧，尤其是在楼盘扎堆的“热门”区域。房地产市场研究机构攸克地产发表观点认为，市场已经进入购房窗口期。然而，曾经“抢手”的热门区域并非最佳选择。

　　33盘入市

　　据亚豪机构统计数据显示，6月份，北京共有33个项目计划开盘，开盘项目个数与前几个月基本相当，仍处于2014年以来市场供应的高位水平。至此，二季度北京楼市新增供应套数已高达1.5万套，全面超过一季度1.3万套的供应量。

　　与之相对的是，北京商品住宅成交持续走低，6月第一周(6月2日-6月8日)仅成交457套，环比下降59%。据统计，今年前4个月北京商品住宅销售总额仅为631亿，与去年同期相比缩水近4成。供需比生变，使得北京楼市库存高企。

　　目前，北京楼市库存已超过7 .5万套，创2013年1月以来的历史新高。对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，目前的市场现状是，房企销售收入的减低已成事实，但是资金使用成本及土地成本却仍然高企，加剧了行业周转率减慢、利润率降低的窘境。下半年，随着自住商品房带来的竞争加码与信贷环境的持续紧缩，房企销售预期也更加趋于谨慎，这更加促使“快速出货”的销售策略成为当下房企的普遍选择。而持续增加的供应和不断下滑的成交，将让市场竞争愈加激烈。

　　购房“窗口期”

　　供需矛盾的发转与加剧，为购房者打开了难得的“购房窗口期”。

　　上月，房地产市场研究机构攸克地产在其官方微信平台发文称“未来240天是购房时间窗口”，并指出“未来240天房价调整的6个阶段”，得到了诸多业内资深人士的赞同，以及权威媒体的大范围转载。攸克地产表示，未来房价将进入下行通道，买方市场迎来难得的窗口期。在这段时期内，购房者可根据6个阶段的指标迹象，判断房价的触底，从而判断窗口期中自己的购房窗口时间。随后，市场传来“增配”、“一成首付”等开发商变相降价救市的消息。“显而易见的是，随着市场竞争的加剧，购房窗口期打开，市场正式进入下行通道。此时，正是购房者较好的出手时机。”北京市房地产协会秘书长陈志对记者表示：“但是，热点区域的‘沦陷’，也提醒购房者需要慎重考虑置业地点。”

　　记者走访发现，近年来被市场炒的火热的亦庄和通州等区域，都不同程度地陷入“降价潮”泥淖。位于亦庄的某楼盘推出了“零首付”10套房，虽然房源较少，但开启了北京市场几乎绝迹的“零首付”模式，同区域内也有开发商效仿，抛出了30套“一成首付”房源；而5月上旬，K 2地产在通州的老项目—清水湾推出部分现房特价房源，售价仅为1.7万元/平方米，与该小区二手房业主报价3.2万元/平方米的价格相比，相当于腰斩。

　　“理性”区域脱颖而出

　　“近年来，由于土地的集中供应，以及品牌房企的扎堆效应，北京楼市出现多个热点区域。这些区域，有的地价在一年内连续跳涨，有的房价较周边区域高出一头。”陈志指出，这样的区域，一方面，由于区域供应量过大，竞争激烈，容易引发“降价潮”，给购房者带来直接损失。另一方面，区域内的房价增长过快，已经透支了未来几年的价值空间。以通州为例，2011年，通州房价一度从2万元跌至1万以下，至今，通州在北京城市副中心等诸多利好的拉动下，其房价不过重回2万元时代，且一直难有起色。

　　“相较而言，一些由于供应量较小，从而在市场内难以引发大量关注的区域，此时却凸显出它们的优势。”陈志告诉记者，这些区域，其市场竞争压力较小，市场比较平稳，定价也更理性。即使在市场低迷期，也不会出现大的波动。这样的区域，也不乏自身价值较优秀者。如位于西五环丰台区的王佐区域，与房山长阳相邻，是今年世界种子大会的举办地；4月，与之同处一个商圈的丰台长辛店区域拍卖出一地块，商品房楼面价高达4.5万元/平方面，而王佐区域内的某项目销售均价不过3万元左右。无论从其区域位置，还是区域未来增值空间来看，王佐都算是市场的“绩优股”，但由于区域内供应量偏少，导致其市场关注度一直不高。据了解，王佐区域今年仅有领秀翡翠山、汤泉墅、山语城、燕西华府和北湖壹号五个项目入市。

　　“购房窗口期的‘天时’难得，选择合适的置业地点的‘地利’也非常重要。想要抓住机会完成置业计划的购房者应更加冷静思考，做出判断。”陈志告诉记者。

　　记者　洛涛