限购松动：库存压力大、房价收入合理地方最可能

　　包括沈阳在内，多个地方政府寻求放松限购，背后都有来自市场的压力。石立飞/CFP

　　6月10日，沈阳放松限购的消息传出。第二天，沈阳市政府相关部门表示，沈阳市并未实施所谓全面取消限购的政策。有人戏称其为“松绑一日游”。

　　两三个月来，多地已经试探性放松限购。市场库存压力、土地财政压力，迫使一些地方开始在放松限购上做文章。

　　松绑，不能说的秘密

　　沈阳、天津、福建等多个地方都传出限购放松的消息，但政府部门都不曾公开承认

　　虽然沈阳市有关方面否认了限购取消，但记者从多个渠道获悉，沈阳市限购的有条件放开在6月10日之前已经开始。在原限购的二环区域，将沈阳户籍每户限购两套房调整为夫妻二人各限购两套房；外地户籍人士购房条件，从原来要求连续缴纳1年社保变成连续缴纳3个月即可。

　　6月10日，在业内人士微博披露沈阳限购放松的消息后，全国各地媒体迅速关注，“放松限购”、“首个取消限购的城市”等标签被贴给沈阳。还有观点将沈阳放松限购与从辽宁调任住建部党组书记的陈政高联系起来，认为沈阳此举更具有风向标的意义。

　　在这样的关注下，沈阳否认取消限购，“避免被指为‘出头鸟’，就可以理解了。”一位业内人士这样对记者表示。

　　今年，沈阳、天津、福建等多个地方都传出限购放松的消息，但政府部门都不曾公开承认。早些时候业内流传的“闽十条”，也是一个没有公章的文件形式。今年5月，广东佛山高明区传出放松限购的消息后，高明区国土城建部门称，此为高明房协内部操作行为。

　　有业内人士表示，虽然中央已有分类调控的精神，但毕竟都没有不再调控、取消原来调控政策的说法。地方政府想放松限购，也会避免明说，或通过口头通知，或由行业协会名义进行，一旦发现舆论风向不利，地方还有回旋余地。

　　库存“压力山大”

　　温州去化周期接近45个月；西安、宁波、福州、杭州、沈阳、天津去化周期都在22个月以上

　　包括沈阳在内，多个地方政府寻求放松限购，背后都有来自市场的压力。

　　这种压力首先是库存的压力。易居房地产研究院的数字显示，截至5月，沈阳新建住宅库存1828万平方米，仅次于全国库存最高的天津市（2110万平方米）。按照过去6个月的平均去化速度，沈阳新房库存去化需要22个月。相对于12个月的正常水平，这个去化周期明显偏长。

　　同时，沈阳住宅销售价格从去年四季度开始也在一直走低，土地成交量也在下降。仲量联行报告显示，沈阳一季度土地出让成交宗数同比下降36%。另据沈阳当地媒体统计，1-5月，沈阳土地市场投放60宗土地，16宗流拍；其中5月流拍10宗。6月17日，沈阳4地块出让又有3宗流拍。

　　土地流拍无疑直接影响到地方财政收入。而沈阳对土地财政依赖度并不低。据机构发布的报告，在全国45个限购城市土地财政依赖度排名中，沈阳位居第24位，2013年土地出让金占全年一般预算财政收入的65.9%。

　　今年一季度，沈阳GDP增长只有7.5%，同比回落1.6个百分点。世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌认为，沈阳寻求放松限购，也有为经济托底的考虑。

　　与沈阳一样面临巨大库存压力的还有许多城市。上海易居房地产研究院一份针对35个城市（4个一线城市、21个二线城市、10个三线城市）的统计显示，截至5月底，35个城市新建商品住宅库存达到25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，库存再创历史新高。

　　而根据新建商品住宅存销比（当月库存面积/最近六个月单月销售平均面积）这个指标，上述35个城市新建商品住宅平均需要16.5个月才能消化完，而在4月，存销比数值为15.2个月。其中，温州去化周期最长，接近45个月；西安、宁波、福州、杭州、沈阳、天津去化周期都在22个月以上。这其中，宁波、福州、杭州、沈阳、天津都传出过限购放松的消息。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，多个城市库存“压力山大”，带来对土地市场、地方财政的影响，就积聚成地方放松限购的动力。在他看来，库存压力大、房价收入比相对合理的城市更可能放松限购。

　　放松时机初现

　　在投资性需求被挤出，房价也在合理回归的情况下，限购放松或者逐步放松正是一个时机

　　在谈到沈阳放松限购的尝试时，杨红旭表示，从房价收入比（房屋总价与居民家庭年收入的比值，世界银行认为合理的房价收入比应为3-6倍）看，沈阳的房价收入比从2011年的9.3降到2013年的6.8，“非常合理”，没有任何房价泡沫，本不需要限购。

　　此外，袁鸿昌认为，沈阳的限购政策原本限制在二环以内，而市场的供应主要集中在二环以外。从这个角度看，限购放松乃至取消带来的需求是有限的。同时在市场向下的情况下，投资客进场的可能性并不大。

　　根据世联行的统计分析，今年投资客在市场占比低至10.2%，2012-2013年，这一数字在14%左右，2009-2011年则在25%上下，而2007年高达39.5%。

　　北京一位业内资深人士也表示，限购的目的是抑制投资投机型需求，促进房价合理回归。在目前投资性需求被挤出，房价也在合理回归的情况下，限购放松或者逐步放松，正是一个时机，不会引起市场大幅反弹。

　　国家统计局最新数字也显示，5月，沈阳新建商品住宅价格环比降0.4%。全国70个大中城市中，半数城市房价都在回调。

　　此外，本轮市场调整更多的是信贷收紧造成的。在信贷环境没有明显好转的背景下，市场成交难以明显反弹。

　　“松绑不违背中央精神”

　　业界认为，限购放松和中央“分类调控”精神并不违背

　　一位不愿具名的房企总经理对记者表示，多个地方频频试水放松限购，已经证明地方的急切性。而限购放松和中央“分类调控”、让市场在资源配置中发挥决定性作用并不违背。

　　中国房地产业协会一位资深人士不久前也谈到，限价、限购等行政性手段迟早是要退出的，这也贴近改革的方向。“房地产业现在也处于一个前期调控政策的消化期，在房价已经显露理性回归势头的情况下，调控政策稍微松动一点有什么不好呢？”

　　另据媒体报道，在6月4日国新办的新闻发布会上，住房城乡建设部总经济师冯俊表示，中央对不同地区、不同情况提出分类调控的原则，至于是否取消限购由地方自行判断。

　　未来，除一线城市外，更多的限购城市或许会寻求明里暗里的突破。杨红旭预计，限购可能就像曾经的“7090”政策一样，到最后不了了之，媒体也不关注了。

　　本版采写/新京报记者 张旭