宝龙新谋略　战略大转型

　　中新网6月20日电 截至2014年6月5日，宝龙在上海的项目已达到8个，已清晰显现在上海东(浦东曹路、临港泥城)、西(青浦、华新、七宝)、南(奉贤)、北(嘉定、宝山罗店)四方战略布局的局面。

　　据悉，大约在十个月之前，宝龙集团董事局主席许健康提出 “宝龙要把红旗插遍上海！”宝龙集团总裁许华芳表示：脚步并不会停止，接下来宝龙还将继续把握上海“去中心化”的机遇，关注地铁站点土地，在地铁上盖商业。今年投资总额一半以上将放在上海。

　　“一二线”战略

　　提到中国的商业地产，绕不过去的必定是万达和宝龙，但二者各自的特征又极其显著，宝龙的“农村包围城市”战略早已被业内熟知。然而，这一战略正在发生改变。自2013年宝龙就从三四线，挥戈进军一二线城市，并确定“以上海为中心，聚焦到长三角、福建、山东区域”的战略。

　　为什么做商业地产的宝龙现在也要转战一二线？许华芳表示：“核心在于现阶段宝龙‘不走量’了，宝龙要从‘走量路线’转向‘走品质路线’，逐渐把宝龙品质与口碑建立起来。”

　　许华芳解释说，很多投资人有一个误区，认为在三四线城市比一二线城市项目操作难度要低。真实结果恰好相反，宝龙根据这几年摸索，发现在一二线城市做商业项目相比三四线城市要容易很多。从城市收益与风险来看，一线城市特征是“成本高、中回报、低风险”，而三四线城市则是“成本低、回报高，但风险更高”，一线城市唯一限制的只是门槛较高，且每个项目总价较高。但这对于已经上市且有一定规模的宝龙来说已不是个问题。从经营结果来看，三四线城市招商难度相对较高，因为三四线城市消费者不够市场化，商家成熟度不够，人才短缺，而一二线尤其一线城市人与资源的丰富足以震撼三四线。

　　事实上，宝龙也在用自己的项目印证这个理论，去年宝龙在上海的首个项目——上海曹路宝龙城市广场开业，效果完全超乎想象，出租率100%，开业率95%，客流量和生意都远超宝龙的预计。

　　从2013年底宝龙的土地储备情况来看，目前位处一二线城市的土地储备已经占到整体土地储备的74%。2013年的业绩年报显示，2013年宝龙地产控股(HK.1238)全年度合同销售额创历史新高，达人民币93.73亿元，较2012年同期大幅增长43.8%，超额完成年度目标的117%。

　　全力做精品

　　作为中国首家在港上市的商业地产企业，宝龙地产(HK.1238)已在商业地产领域具有相当高的知名度及地位。综观宝龙当前的情况，盘子其实已经很大了，15个购物中心在手，且每年以3-5个的开业速度递增，再加上宝龙目前进入一二线城市，要想在行业和一二线做到领先地位，一个显著的变革就是要对产品品质和质量进行提升，从数量型增长转向质量型增长。

　　宝龙集团董事局主席许健康曾表示：“宝龙走到今天，就是不断地从过去的案例中总结经验，如果一味地追求经济利益最大化，你付出的代价会很大；这一阶段，我们需要做精品。”许华芳也曾表示出遗憾：“宝龙这些年最大的遗憾是没有打造出几个全国叫得响的项目。”一切都不晚。今年，宝龙将上海七宝、杭州滨江、厦门湖边三个重点项目当作全国有影响力的标杆旗舰项目来打造，内部动用最好的资源、精英人才，外部聘请世界顶级的设计公司。

　　杭州滨江宝龙城市广场，宝龙特意聘请了世界顶级的设计公司RTKL来主持设计。后者曾操刀设计过深圳万象城、沈阳万象城、上海大宁国际、天津大悦城等大量城市综合体的标杆项目，可谓是行业内的翘楚。

　　七宝宝龙城市广场是宝龙地产的总部落址，宝龙最终牵手美国捷德国际建筑师事务所共同打造该旗舰项目，初步了解，七宝项目将以“水、龙、鸟、林、石”的五形生态建筑设计为蓝本，在建造中使用大理石、花岗岩铺地全覆盖，形成独特的城市界面；整个综合体内包含五大组团景观，屋顶绿化全覆盖；借以世界级设计团队之手和先进的理念，致力打造生态商办综合体的范本。

　　“我们希望通过这些精品项目，彻底改变行业对宝龙的品牌认知，切实提升品牌形象。”许华芳说。

　　宝龙“创新”

　　今年5月，宝龙又做了一个“大动作”，与中国最大的零售业集团之一“大商集团”签署战略合作协议，放手旗下的宝莱百货四家门店。而这正是商业地产“轻资产”运营模式的一次全新尝试。对此，宝龙集团总裁许华芳表示：“如今商业地产的竞争不仅是资金竞争，更是其服务理念、运营水平和专业人才的竞争，能够商业整合资源，让最专业的人做最专业的事才是最正确的事。”

　　在宝龙的发展前进道路上，还有更多的行动。在国内大多数商业地产开发商仅做经营管理平台的背景下，宝龙率先一步，高调打造具有国际化水平的资产管理平台。筹备宝龙地产资产管理平台，主要工作是规划资产，监督营运平台是否按规划完成。许华芳表示：“虽然短期内资产管理平台，还很难看出效果，但它却是宝龙未来五年跟十年企业发展的关键。”

　　另一方面，宝龙自主研发的独有的社区化电商平台(www.ipowerlong.com)已于去年11月24日在福州宝龙城市广场正式首发上线。不同于市场上普遍存在的全国化电商平台，宝龙电商更聚焦，主打“区域化”和“社区化”理念。以宝龙旗下持有的购物中心为载体，一个购物中心搭配一个电商平台，聚焦周边半径6公里的区域，将其作为线下商场和线上电商平台的目标服务范围。同时，辅以“高速配送”服务，在服务半径内做到最快30分钟送货上门。宝龙电商今年也将再覆盖4-6个宝龙城市广场，与传统零售商业形成互补之势。