评论：尊重市场规律 尊重房价走势

　　■常亮

　　国家统计局前日发布5月份70个大中城市房价变动情况。其中，与4月相比，70个大中城市中，一手楼和二手楼价格下降的城市都达到了35个，其中北上广深四大一线城市当中，上海和深圳出现了环比（同上月比）下跌，广州环比持平，仅北京还在上涨，深圳更是23个月来环比首次下跌。同比涨幅方面，北上广深今年来涨幅逐月下跌，5月份除了上海外，北京、广州、深圳均跌破10%。

　　全国真实的房价下跌程度可能更大。因为国家统计局数据向来比较保守；采样来源主要是开发商提供，不排除存在就高不就低的“出入”。同时，这仅仅是全国70个大中城市的数据，而下跌更加明显甚至是暴跌的其他城市或没有被统计在内。如果扩大至100个城市或者更广，房价下跌将会更加严重。

　　从70城市5月份最新房价走势数据可以看出，全国城市房价拐点可以基本确立，房价拐点向下大势不可阻挡，可以说连北上广深一线城市也难幸免。过去所谓的刚需支撑论、地区分化论，只不过是一剂安慰药罢了。

　　这次房价拐点出现的基础已经牢固。从宏观经济大势看，政府主导的大投资模式已一去不复返，货币信贷大放水大投放亦不复存在。房地产泡沫盛宴根基已经坍塌，高房价的货币泛滥因素已经消失。这就使得本次楼市低迷，房价出现拐点，是市场机制发挥了作用，而非政府政策性压制打压的。

　　市场机制起作用势不可挡，市场也许一时可以被扭曲，但长期看曲线曲折性走势完全有其自身规律。这种规律牢不可破。在此基础上，市场预期形成基础非常牢固，各种需求对房价形成的下跌预期使其不再盲目入市购买，而是持币等待观望。全国商品房销售面积继2、3、4月连续下降后，5月降幅已扩大到7.8%，而去年同期该数据为增长35.6%。这就是最有力的佐证。

　　未来房价继续下降是大概率事件。从市场本身看，房价下跌预期已经形成，接着买涨不买跌的市场心理必将起作用，需求将继续萎缩。房企库存越来越高，去库存化压力越来越大，出路只有降价走量。6月份以后，历来是货币信贷最为紧缺时间段，去年6月份的“钱荒”犹如昨日。未来货币信贷的流动性不会宽松，即使定向投放，只不过毛毛雨而已，也不会进入到房地产领域。笔者还是认为，只要卡死流动性，房价不降都难。

　　事实上，各种所谓的救市和杂音很难阻挡房价继续走低。央行喊话商业银行加速房贷发放，至今几乎没有效果；央行先后两次定向降准，低迷的楼市一点反应都没有，房价继续下探。一些城市松绑限购等政策后，成交量不增，反而大幅度下降。现在已经到了这样一个时期，即敏感的楼市来不得半点所谓的“救市干扰”。否则，市场只会解读为房地产彻底不行了。这就如中医上一个原理：弱不胜补。意思是，在病人极度虚弱情况下，大剂量服下补药，必将很快毙命。

　　未来，即使楼市面临的是温和调整，也很可能意味着我国房地产市场的黄金时代已经结束。目前我国经济结构调整已初见成效，随着经济增长方式的改变，房价也必将失去持续上涨的动力。由于这一轮行业深入下调非政策主导的下降，给市场带来的影响可能会更持久。下半年房价下降城市数量仍会增多，一线城市有可能全部进入降价阵营。