房企高周转模式常州遇阻 无法"高去化"是主因

　　编者按：如今的房地产行业，开始了一场规模赛跑。年销售额几十亿的，拼命往100亿的规模里跑;年销售额100亿的，往500亿的阵营里跑;年销售额500亿的，更是挤破头想进千亿名额。

　　因此，高周转成为房企赛跑的大助力，很多房企相信，通过高周转的复制项目，能最大限度地获得利润，快速回笼资金。

　　本期《新华调查》将围绕“高周转”这一高频词汇展开，解析品牌规模化房企来常谋高周转发展现状。

　　“高去化”是关键

　　“现在常州已经进入高周转的开发模式中，而高周转的一般都是外来房企，如中海、荣盛、恒大都是典型代表，但高周转对于企业自身要求很高。如果仅仅做到产品线的高供应、项目建设的快速开发而不能高去化的话，高周转就转不起来，成本反而会把利润给吞噬掉。” 常州创意园副总经理周战军在谈到常州高周转时强调“高去化”是关键。

　　一位曾在碧桂园从事多年的不具名人士介绍，以碧桂园为例，碧桂园的项目从开工建设到开盘控制在3个月，要求一期项目推出市场，去化率要达到70%以上。

　　同样地，万科内部奉行的“5986”原则，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必需六成是住宅，也对项目的去化有着很高的要求。

　　“然而，在常州这样的三四线城市，很多房企的高周转模式无法达成，受库存量过高，供严重过于求的市场影响，项目本身的去化达不到企业的目标。”

　　“常州有些项目的高周转速度是达到的，但这些项目涉及到的体量比较大，其周转回笼的资金、重新投入的速度并没有达到开发公司的理想追求状态，更多的是属于高开发。”在新华网记者的采访中，克而瑞常州机构总经理戈文问、常州博思堂地产投资咨询有限公司总经理苏敏均表示，常州的很多项目，更多地只是处于高开发的状态。

　　常州市场难适应高周转

　　以从拿地到首次开盘仅用6个月时间的新城悠活城项目为例。从同策咨询统计的开盘数据来看，其首次开盘一次性推出737套房源。据常州新建商品房信息公示显示，开盘30天之后，新城悠活城签约备案79套房源，去化率10.7%左右。

　　267天内三次拿地，在常州上演“速度与激情”的中海同样被常州市场所牵绊，其开发周期为7个月的中海凤凰熙岸于2013年9月28日推出3#、4#、6#和10#共688套房源，但时至今日，去化371套房源，去化率为53.9%。

　　同样地，多年来一直坚持高周转模式的万科也在常州市场滞留。从2013年6月14日拿地，至今一年有余，项目却仍未上市。

　　“碧桂园曾来常州市区多次看地，但最终选择在了溧阳，其中很大一部分因素可能是碧桂园团队认为常州市区不适应企业本身的开发模式。”上述曾在碧桂园工作的人士表示。

　　除去库存高、供过于求等因素造成房企难以高周转外。苏敏指出，常州去化较好的项目集中在武进和新北两大区域，而这两大区域去化较好的项目一般是大体量盘，项目体量过大又造成其周转滚动速度不快，难以实现真正意义上的高周转。

　　“理论上，在常州15-20万平米体量的楼盘应该非常适合高周转。但在常州的市场环境下，原本一两年内可以去化的小体量项目现在却需要三四年才能完全去化，导致小体量盘转不起来。此外，多数小体量盘本身的产品规划、品质欠佳，因此去化更不理想。”

　　“常州的现状是应该高周转的小盘因去化不佳转不起来，大盘又达不到高周转的速度。”苏敏总结道。

　　高周转存高风险

　　“这样的模式走下去一定会存在风险。从产品设计、规划这条线来说，高周转房企会提供统一的产品，项目落地后只需复制产品，但南北区域哪怕是同一区域不同城市也会有差异，一味地复制会产生相应的市场销售风险。”

　　周战军同时还提到，在行情还可以的时候，这种模式是一种很好的争夺市场的利器和法宝，当正常只能做两个项目时，利用高周转模式可以做三到四个，有力抢占市场。但是一旦销售陷入困局，企业的资金链就会有断裂的风险。

　　曾在碧桂园从事工作的人士也表示，房企实现高周转需要严格的成本管控能力、强有效的产品、设计、施工体系的管控能力、高强度的工程管控能力和营销方面的快速运转能力。

　　“正常而言高周转需要投入巨大的财力、物力、精力到首期项目中，如果该项目首次开盘没有达到去化要求，资金就无法回笼。但因为在首期开发中投入了大量的资金，回款不及时会产生资金链断裂的风险。”(新华房产调查 记者 徐旖)