官方数据“打架”引悬疑 广州楼市争辩“真假摔”(2)

　　在这背后，“全民营销”战略在马来西亚项目发挥出作用。据悉，在金海湾去年开盘之时，项目以750令吉/平方尺(约13761元/平方米)的价格发售，低于周边楼盘价格近三成。同时，碧桂园在国内发动营销攻势，给每位老业主补贴2000元，用飞机一拨拨地把人拉到马来西亚体验金海湾项目，对于习惯了坐等买家上门的马来西亚本土开发商而言，碧桂园的营销手法在当地造成了极大震撼。

　　记者了解到，碧桂园金海湾项目剩余货量将于今年下半年推出，位于马来西亚首都吉隆坡以北的碧桂园钻石城也于去年末开售，另一个位于吉隆坡的新项目也将于今年下半年开售。陈耕向记者表示，随着海外市场成为集团发展的重点，调来久经沙场的杨永潮有助于增强碧桂园的海外开拓与营销能力。

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　　政策调整

　　“招挂复合”再现上海新推三幅规划盲点地块

　　每经记者 卢曦 发自上海

　　6月19日，国土部发布消息称，将有效控制特大城市新增建设用地，并对此前发布的《节约集约利用土地规定》作进一步强调。

　　《每日经济新闻》记者注意到，上海的土地出让方式也出现了调整迹象。6月18日，上海市规划和国土资源管理局推出近期第三块“招挂复合”地块。宝山区淞南镇、普陀区梅川社区、奉贤区南桥新城3块地均位于政府重要规划区 “盲点”位置。业界认为，这一做法和国土部对特大城市控制土地新增，盘活存量用地的意图一致。

　　6月19日，国土部表示，将通过规划、计划、用地标准、市场引导等手段，有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大的地区和中小城市、县城建设用地供给。

　　一个月前发布的《节约集约利用土地规定》解释称，为防止一些地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，进一步增强规划科学性和规划的刚性管控，需要对用地规模整体调控，实现控总量、挤存量、提质量。

　　6月18日，上海市规土局推出近期第三块“招挂复合”地块。宝山区淞南镇、普陀区梅川社区、奉贤区南桥新城3块地均位于政府重要规划区“盲点”位置。

　　其中，宝山区淞南镇地块位于杨浦新江湾城国际社区周边未辐射区域；普陀区梅川社区地块位于普陀真如城市副中心周边未辐射区域；奉贤区南桥新城地块位于奉贤区南桥新城规划盲点。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔向记者表示，“招挂复合”三块土地的环线位置、地段各不相同，但战略意义较为相似：均处于区县重点规划的空白区。

　　黄河滔同时表示，上海近期的拍地倾向旨在节约集约、合理利用土地，但与土地招标模式不同，“招挂复合”是市场选择模式。

　　“招挂复合”并非今年才出现的新事物，早在当年浦东星河湾地块出让之时就曾采用这种“先比方案后比价格”的方式。

　　在这一模式下，地块的出让形式由有效申请人数决定，如果申请人数超过3人，则用招标方式出让，申请人即为投标人；如果申请人数在3人以下，则用挂牌的方式出让，申请人为竞买人。政府有了一定的空间，可以选择更贴近城市整体规划的标书。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，上海市政府在土地出让这个问题上，向来是把城市规划放在首位的。要挖掘上海的城市空间，未来主要的来源是国有工业土地的变性。

　　目前，宝山区淞南镇地块已采用竞价招标拍地，其余两块未确定拍地方式。从21世纪不动产上海区域市场研究部的历史统计数据来看，南桥新城2012年、2013年共推出5幅与奉贤区南桥新城地块用途相类的商办地块，竞买人数均低于3人。且此次推出地块并无价格优势，故挂牌竞价的可能性较大。

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　　土地市场

　　南京土地市场冷清持续多幅地块底价成交

　　每经记者 查道坤 发自南京

　　时隔一个月之后，6月20日，南京再次挂牌出让土地，但这并没有改变南京土地的冷清，出让10幅地块仅用了半个小时，其中有8幅地块底价成交。与此同时，合肥也在6月20日当天出让11幅地块，面积达到1107亩，吸金32亿元。

　　进入2014年，南京的土地市场可谓异常冷清，在5月14日的土地出让中，出现了5分钟结束拍卖，甚至有开发商因为迟到几分钟，而错过土地拍卖的尴尬局面。

　　在6月20日的土地拍卖中，与此前的土拍相比，除增加了土地出让面积外，冷清的情况未发生改变。当天的土地拍卖，一共有10幅地块出让，面积达到58万平方米，吸引了包括朗诗、保利和万科等房企。

　　据《每日经济新闻》记者了解，10幅地块中，4幅来自江宁滨江，3幅来自浦口，其余3幅地块分别为玄武区仙鹤门二类居住用地、秦淮牌楼路加油站用地和栖霞仙林中心商业用地。

　　其中，江宁滨江四幅地块出让面积共计18万平方米左右，除G27地块为居住社区中心用地外，其他三幅均为商住混合用地。其中，G24、G25、G25均有绿地和朗诗两家房企参与竞争，G27地块被绿地以底价拿下。

　　对于当天的情况，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉发对记者说：“理性但不乏积极正在主导土地市场的主旋律。理性表现在最高溢价不超过10%，出价较为理性。积极则表现在该拿地的企业照样拿，所有地块全部成交，有助于保证未来1~2年的住宅供应。”

　　同样，在6月20日当天，合肥也进行了土地出让，共有12幅地块参与竞拍，出让面积达到1107亩，除了一幅地块流拍之外，其余11幅地块均顺利成交，成功吸金32亿元。

　　其中，滨湖新区的BH2014-02号地块竞争最为激烈，最终宝能集团以24.03亿元的总价成功拿下，将滨湖宝能城项目用地扩容到超过1200亩。

　　“宝能城项目拟建七幢超高地标建筑集群、五星级酒店和高端住宅等，其中单栋最高550米将问鼎安徽第一高。”合肥本地房地产业内人士凌斌表示。

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　　记者观察

　　中小房企频现股权转让 行业洗牌加速

　　每经记者 王杰 发自北京

　　市场持续降温，房地产行业的洗牌在加速。《每日经济新闻》记者注意到，在刚刚过去的一周 (6月13日~19日)，北交所企业国有产权项目成交金额3.76亿元，房地产业又一次位居成交金额前三位。

　　早在今年3月，机构就曾发出预警。评级机构标准普尔及惠誉指出，中国小型地产公司可能出现债务违约情况，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。

　　在上海易居研究院研究员严跃进看来，市场成交若继续低迷，那么房地产行业洗牌的动作还会加大。

　　行业分化特征明显

　　记者梳理发现，本月前三周，北交所企业国有产权项目成交金额中，房地产业每周均稳居成交金额前三位。

　　数据显示，上周(6月13日~19日)，北交所推出多宗投资意向及境外项目。其中，北京某房地产发展有限公司拟投资京、津、冀及济南地区房地产业10000万元以上项目，要求公建类项目建筑规模不低于5万平方米，住宅类不低于10万平方米。

　　此外，房企股权被收购的现象也越来越多。如朗诗绿色地产收购万业置业34%股权、宁波金翔收购万业置业33%股权、信达地产22.57亿元收购嘉粤集团下属5公司100%股权等。

　　黄金湾投资集团董事长申威告诉记者，大型房企对中小房企的整合会越来越多，股权之前的并购也会增加，并购基金应运而生。

　　6月20日，上海乾鹏置业有限公司在北交所平台上进行100%股权的转让，转让资产主要是福都商厦，转让底价是88896万元，价款支付方式为一次性支付。

　　严跃进表示，从买卖的角度看，有卖必有买。在目前市场降温下能够收购此类资产的，一般都是资金雄厚的大企业，这也印证了行业分化的特征。

　　中小房企风险加大

　　业内观点认为，从今年上半年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看，融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题。

　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，浙江兴润、光耀集团等资金链危机事件也与融资成本与拿地成本偏高密切相关，此前盲目拿地或盲目多元化扩张使其资金面状况更加恶化。

　　他表示，继兴业银行停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会无限制地再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对中小企业“停贷”，这些因素成为浙江兴润置业等企业倒闭破产或面临资金面断链的导火索。

　　张宏伟表示，由于难以获得银行贷款，一部分中小企业在今年上半年或面临资金面断链的市场风险。

　　严跃进表示，中小房企市场空间不断收窄，在传统信贷市场和资本市场难以获取融资的时候，那么借股权交易所来缓解资金压力，或是一个不错的选择。“虽然无奈，但至少在目前状况下，整个企业还能卖个好价钱。”