渝富集团斥资百亿底价拿地 战略转向二级开发？

　　每经记者 杜冉乐 发自成都

　　是强势托底地市，还是战略转型二级开发？被称为重庆国企“啄木鸟”与土地整治主要平台的渝富资产经营管理有限公司（以下简称渝富集团）近来频繁现身土地拍卖市场。

　　上一周，渝富集团连续三天出没重庆土地竞拍现场，集中豪掷超百亿拿地，地块主要位于重钢老厂区的大渡口以及双碑片区，拿地面积累计超过百万平方米，总建筑面积378万平方米。

　　在重庆业内人士看来，渝富集团未来可能会与品牌房企合作开发，像渝开发等重庆国有房企均有这种先例。

　　另有业内专家表示，不排除未来公司会“买进卖出”，搞土地资本运作，这跟它目前的定位密切相关。

　　《每日经济新闻》记者注意到，上个月底，万科集团高层曾前往渝富集团洽谈合作事宜。按照重庆国资改革的新定位，渝富集团将被打造成为以金融控股为核心的国有资本投资运营公司。

　　渝富逆市巨资拿地/

　　重庆市土地交易中心网站的消息透露，在6月17日、18日与19日，重庆市国土局集中推出了大渡口重钢片区、双碑多个组团的地块，最终被融科置地、金融街与信达地产等拿下，渝富集团成为这次集中拿地的“大地主”。

　　《每日经济新闻》记者统计，渝富集团连续3天共计拿下8宗地块，其中重钢片区占7宗，双碑组团1宗，累计土地面积101.97万平方米，建筑面积378.8万平方米，成交总价110.89亿元，全部为底价成交。

　　实际上，按照重庆市国资委的要求，早在10年前主要以处置重庆国企在工商银行高达157亿元不良债务为核心业务而成立的渝富集团，曾经号称是重庆著名的“八大投”之一，除了其他“七大投”以实业为主以外，它被定位为以金融为主，兼顾土地整治。

　　“重庆市一级土地开发任务主要由三家国有企业承担，分别是渝富集团、地产集团和城投集团。”重庆中原地产市场研究总监孙刚告诉《每日经济新闻》记者，三家公司定位不一样，地产集团和城投集团主要涉及城改等业务，渝富集团主要集中在主城区，按照退二进三（退出第二产业，引入第三产业）原则，包括重钢、特钢等工业企业环保搬迁的地块整理，都由它来运作。

　　按照中债评级报告透露的内容，2013年渝富集团的营业毛利率接近40%，虽然与2011年公司营业毛利率高达54.9%相比已出现了较大幅度的下滑，但当前这种毛利率在宏观经济不景气的大背景下，在各行业中仍处于领先水平，尤其是一级土地整治，更被看做一块肥肉。

　　不过，一级土地开发成本大、回收周期长，变现能力也存在变数。中债评级报告透露，与前两年相比，渝富集团去年底资产负债率已呈上升趋势，达到了大约62.2%，长期债务约291.4亿元，同比增长超过90亿元。

　　渝富集团为何要拿地？从上市房企年报来看，地产开发毛利率持续下滑已成趋势，行业标杆万科去年结转毛利率也仅有22.3%。另据《经济观察报》前不久援引渝富集团一位中层管理人员报道称，与重庆地产集团和重庆城投相比，渝富集团手中的土地更多是在处理企业债务和资产的过程中获得的，这类土地今后将会越来越少，由此不得不考虑将土地价值延长、延伸。

　　在孙刚看来，渝富集团很少有二级开发业务，目前可能是担心土地流拍，名义上是自己整理土地后自己再拿地。熟悉重庆房企高层的重庆大学房地产MBA教育中心一位资深教授亦告诉 《每日经济新闻》记者，“当前土地市场不理想，地块不好卖。今年很多做一级开发的房企重点做二级开发了，比如云南城投，不排除渝富会搞‘买进卖出’模式。”

　　从当前重庆媒体的公开报道来看，重庆土地市场在五月回暖之后行情急转直下，房企拿地开始趋于谨慎，底价成交者居多。实际上，渝富集团巨资拿地相当于一种托底行为。

　　不排除“买进卖出”/

　　渝富集团下一步意欲何为？

　　《每日经济新闻》记者从渝富集团官网发现，渝富集团在地产发展板块已成立了地产发展事业部、渝富地产公司、城市新区建设公司、工业博物馆置业。其中，地产发展事业部将统筹前面提及的3家公司。

　　今年初，渝富地产被批准允许开展房地产开发经营业务。按照集团2014年业务目标，地产发展事业部被要求打好突击战，开辟新的业务领域。

　　那么，这是否意味着渝富集团将在一、二级市场联动开发上“拉弓开箭”？

　　前述资深教授透露，渝富集团董事长李剑铭原来就是重庆建工集团的董事长，任职期限较长，在建筑领域资历较深，对于他来说，跨界房地产的难度并不大。不过，渝富单纯拿地做地产的可能性较小，不排除未来会“买进卖出”，搞土地资本运作，这跟它目前的定位密切相关。

　　渝富集团官网还透露，今年5月30日，万科集团总裁郁亮曾前往重庆密会李剑铭，在谈到双方合作问题上，认为如果万科与渝富携手合作将是资源和优势互补，实现效益最大化的“天作之合”。

　　前述教授提到，其实这种合作开发模式在重庆国有房企中并不少见，比如渝开发原来也有很多一级土地开发用地，后来也选择了与万科、招商等地产巨头合作开发，而万科这些房企也是看中渝开发有便宜的土地。

　　面对住宅地产逐步见顶这一趋势，如何在规模上寻求新突破，这是去年底以来万科集团一直在思考的关键问题。万科去年年报透露，公司正式推出小股操盘模式，也即是在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。

　　“渝富集团与其他房企合作，通过占有部分股权参与开发地产的可能性比较大，因为它的战略定位就是打造金融控股集团。”孙刚表示。

　　昨日（6月22日），《每日经济新闻》记者多次致电渝富集团，但其公开电话一直无人接听。

　　不过，李剑铭在2014年渝富集团工作会上讲话说，未来十年，渝富必须加快市场化转型，必须坚持“两转三化”的发展思路，创新商业模式，持续优化定位，研究土地资本发动、金融资本放大和产业资本运作的“三个资本运作”模式，打造千亿级国有资本投资运营公司。