恰逢楼市调整期 以房养老试点面临考验

　　保监会日前公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，确定从7月1日起在北京、上海、广州和武汉四城市试点老年人住房反向抵押养老保险(放心保)，试点时间为期两年。记者走访发现，不少市民对于“以房养老”这一新鲜事物仍持观望态度。专家表示，在广州推进“以房养老”试点的过程中，政府应该扮演统筹角色，制定游戏规则，让更多社会力量参与养老事业。

　　现状

　　广州每千名老人拥有床位数29张

　　广州7月起试点“以房养老”，作为现有养老待遇的有力补充。那么，广州的养老待遇现状到底如何？

　　广州企业离退休人员月人均养老金水平在全国五大中心城市中排名首位。而针对城乡居民养老保险这一块，虽然广州市城乡居保缴费水平、政府补贴标准和总体养老金水平位居前列，但由于缴费基数较低等客观原因，城乡居民养老保险最高仅为686.5元/月，仍低于参保群体的普遍期望。

　　除了养老待遇之外，医保待遇也是广州的老人家很关注的话题。2013年社保年度，广州市退休人员医保个人医疗账户月注资金额由196.37元提高至217.83元。

　　养老机构、养老设施等系列配套的加快建设，也成为广州养老保障的重头戏。截至目前，全市共有各类养老机构167间，床位3.9万张，每千名老人拥有床位数29张，居于全国特大城市前列。

　　为了进一步为老人提供更好的养老服务。广州已编制完成了《广州市养老服务机构设施布局规划(2013-2020年)》，选址53处地块，面积144公顷，规划新增床位5.1万张，保障2020年前全市每年新增8000张床位用地。

　　同时，不断提升养老服务水平，2013年共培训养老护理员2537名，为养老护理队伍提供专业人才。此外，还为1.1万名高龄、独居等特殊困难老人购买社区居家养老服务，免费为80周岁以上老年人安装“平安通”。

　　记者在此前的采访中了解到，由于更看好广州的养老待遇，不少早年移居香港的广州老人都愿意选择“落叶归根”。据悉，在广州养老且没有亲人的香港老人，主要基于两种原因：一是因为在内地养老服务好价格低；二是场所环境优美。

　　黄婆婆去年从香港回到广州的养老院颐养天年。她告诉记者，以入住费用作比较，一个有自理能力的香港老人，如果是以综援金(综合社会保障援助金，包括失业援助金、伤残人士援助金等)入住香港公立养老院，所有的综援金即2800港元，都将悉数交给养老院。而在内地同等质量的老人院，收费只需1500元至2000元人民币。

　　调查

　　多数市民心怀疑虑 传统观念影响试点

　　暨南大学舆情研究中心于2014年6月开展的关于“广州市居民养老现状”的民意调查发现，广州市民对最传统的“家庭养老”方式的认知度和认同度都是最高的，机构养老的认知度次之，其次是社区养老、以房养老和“候鸟式”养老。对于“以房养老”，有近半数的市民持否定态度，多数人认为不够现实，法律、政策还不够完善。有市民认为，考虑到物价上涨和房价上涨因素，她更愿意将房产视作留给子女的遗产，而不愿意将其抵押出去，这样获得的每月养老金在未来或许并不能够满足养老的开支。

　　58岁的李如娟是广州土著，她和丈夫各自拥有1套广州市中心的房产，还有一套房产以3000元月租金出租。一提到“以房养老”，她告诉记者，自己也曾动过心，并咨询过身边不少姐妹的意见，如房子能核算多少钱、够多长时间养老等。

　　“我发现，我们比较关心的话题就是最关键的问题：如果房价下跌，机构会不会向我们追偿？房价上涨了，机构能不能给我们多一些钱？”在这个问题得不到明确回答之前，李如娟表示，自己不会这么干，“有房在手，心里才踏实”。

　　而李如娟的丈夫王先生的观点更为传统一些。“房子还是要留给子女”，王先生说，房子是我奋斗一辈子才得到的。好不容易得到住房，为养老又要把它抵押出去，如果有子女，抵押会牵扯到整个家庭利益，阻力会更大。在他看来，自己“有生之年”是绝对不会同意以房养老的。

　　家境殷实一些的市民会这么想，家庭相对没那么宽裕的市民的观望心态自然更明显。今年67岁的何先生说：“收入低的老人通常没有房子，或者和儿女一起住，没条件实现‘以房养老’。”目前，何先生与老伴以及女儿女婿仍同住在一套120平方米的房子里，这也是他们家唯一的房产，最近小孙子出生了，房子对他们而言，更加重要。

　　“这是一个好事，让老年人多一种选择，让房产、金融、养老三者互动，可促进经济社会发展，政府应大力推动。”暨南大学教授胡刚说。

　　满堂红研究部高级经理周峰认为，广州作为此次“以房养老”的试点城市，在政策推行上受制于传统观念的影响。“广州的老年人习惯了以领取退休金等方式来养老，并且希望在去世后自己的房子能够留给子女，这种观念根深蒂固。”

　　合富辉煌首席分析师黎文江也认为，广州在推行以房养老的问题上，最大问题是这种模式与人们的传统观念相冲突。“人们买房是为了防病养老，作为遗产留给后代，在需要大笔资金的情况下可以用房子作为抵押进行贷款。而且现今的医保制度比较完善，退休金完全可以满足大部分开支。”

　　焦点

　　推动试点需要政府不缺位不越位

　　当前，广州楼市吹起“降价风”，番禺多个大盘降幅超3000元/平方米，某学位盘甚至从年初超19000元/平方米直降至万元出头。在这种状况下，“以房养老”试点落地，会否遭遇市场的考验？

　　保利地产首席研究员吴定金表示，从实际情况看，“以房养老”试点遇到房价下降的调整期，老人和保险公司双方“在价格上可能难以谈得拢”。

　　“在房地产波动很大的市场，如何体现业主的房产价值、获得较大的收益，是比较困难的问题。”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，推动“以房养老”最根源的障碍是目前国内房地产市场波动得太厉害，在这种预期不明朗的情况下，金融机构也不敢设计较长期限的“以房养老”产品。推动“以房养老”，需要政府出台配套政策进行引导，而不是仅仅由金融机构来单打独斗。

　　而在广州房价波动很大且普遍看涨的情况下，业主们也担忧房价上涨的红利会被金融机构拿走。市民陈先生表示，如果父母要将房子拿去做“以房养老”，自己会比较难接受，“目前舆论多认为10年后广州楼市可能会出现供过于求，但在10年间房价应该还是上涨趋势的，时机合适的话，家人打算把旧房出售后换个新点的大房，一旦进行‘以房养老’就无法实现资产增值来改善生活了”。

　　“在未来20—30年里，广州的房地产市场将会稳定或稍有回调。随着城市化进程的不断推进，未来的房地产不一定增值的情况下，如何对业主的房产进行评估非常重要。”黄韬说。

　　据了解，新加坡的“以房养老”是60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)则交给其继承人。

　　前景

　　打通养老产业链条

　　有专家表示，广州有条件去做“以房养老”，因为80%—90%的广州人都有房，但要启动这个市场，需要有更多细则进行引导。中山大学岭南学院财税系主任林江教授说，随着老龄化社会的到来，广州试点“以房养老”迫在眉睫。

　　中原地产项目部经理黄韬觉得，长久来说，“以房养老”这种模式还是看好的。但是从短期看，首先要突破的是观念问题，房子涉及到财产遗产分配问题。其次在细节上，目前国内采用的反按揭模式，设计了10年或者20年的年限，并非像国外以房养老产品将年限设置到业主故世之时。而且业主每月领取数万元的房款，远远超过一般养老需求，而对于大病急需用钱来说又不够用。因此，国内的“以房养老”产品设计还存在问题。

　　吴定金认为，“以房养老”试点要做得好，需要打通养老产业链条，一系列的养老产业配套需要跟上。他建议，在广州推进“以房养老”试点的过程中，政府应该扮演统筹角色，制定游戏规则，让更多社会力量参与养老事业。

　　林江提出，在“以房养老”试点过程中，政府应当制定具体可行的政策体系，完善相关的房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化养老需求。

　　建言

　　借鉴香港以房养老经验

　　针对广州当前的空巢老人养老现状，广州市政协委员杨海清、陈云嫦等9人在去年初联名写了一份提案，建议借鉴香港“彩颐居”以及广州建设保障房的成功经验，由政府提供免地价地块，并引入市场机制，由开发商通过竞投，在广州建设一批位于社区内、为中等以上收入老年人而建的“颐养公寓”。

　　“颐养公寓”产权在政府部门，老年人居住至离世为止，房屋交回政府。支付方式可根据老年人的实际情况，采取按月交租或一次性支付长期租约。也可尝试“以房养老”方式，即以老人原有物业进行置换。“颐养公寓”建成后，应由具有老年人照顾专长的营利性质的社工或福利机构进行管理和运营，收取租金维持运营，政府也可视情况给予一定的资助。

　　南方日报记者 郑佳欣 张西陆 实习生 何家伟