评论：研判楼市不可脱离宏观经济大势

　　进入2014年以来部分城市房价松动、销售额下降、新房开工量萎缩、房地产投资下滑、土地交易降温……在这样的市场变局场面前，大连的楼市会呈现怎样态势？前不久的一次业界座谈会上，有的房地产开发企业负责人认为大连楼市“春天依旧”，对当前和今后的大连楼市表现出极度乐观。但也不乏担忧者，有人甚至对大连楼市给出“静水流深”的预判，认为现在看似平静的大连楼市，闹不好最终可能会调整得更深。

　　研判楼市走势，仅从这个市场本身的量价变动、供求关系出发，是难以作出正确判断的，更不要说揭开其真实面纱。因为房地产的背后其实是金融，抛开金融就房价来论房价，就房地产来讨论房地产，永远就像雾里看花，难辨事物本来面目。就中国的房地产市场而言，如果说2003年以前还是一个商品市场、消费市场，那么随着2003年房价开始快速攀升，它便逐步向着投资市场、资本市场演化。其后，中央政府便开始对房地产施以调控。如今，包括大连在内的中国房地产已经金融化，有些人买房子其实是将其作为金融投资产品，而不是为了居住需求。

　　为什么自2003年至2013年的10年间，国家对房地产曾有过43次政策性调控，然而却难以抑制上涨的房价和过热的房地产投资？这背后一个重要背景是，美元贬值带来大量资金涌入中国，加之我国实行货币发行与外汇储备挂钩的机制，大量资金进入国内，在增加了外汇储备的同时也带来了人民币超发。2003年7月末我国广义货币M2的余额为20.62万亿元，而2013年末已达110.65万亿元。有如此之多的货币，地价、房价能不上涨吗？况且中国的投资市场又不发达，买房子成了主要的投资理财方式，找不到出路的大量资金涌入楼市，在推动了房地产金融化的同时，也拉动了房价的上涨。

　　房价上涨离不开金融这只推手，房价下跌其实也是金融使然。当前，国内房地产市场出现的量价滞涨甚至个别城市的严重下滑，同样与美元的币值变化不无关系。2013年，美联储就曾发出结束量化宽松信号，这预示着美元将面临升值，于是大量热钱开始从中国撤离。在热钱退出，国内金融机构头寸偏紧的情况下，首先受到冲击的自然是房地产，因为当今中国的房地产已经金融化了，没了充裕的资金支持，楼市自然难有往日的火热场景。

　　了解了房价涨与跌和房地产市场热与冷背后的深层原因，也就应当清楚，大连的楼市不可能脱离全国走势而呈现独立行情。因为房地产市场的走势说到底是由金融决定的，而金融又被置于中央政府统一调控之下，决不可能对大连的楼市有特殊眷顾。今年年初，面对部分城市楼市趋冷而北京、上海等一线城市却不为所动，有些专家不是还说“一线城市不会受影响”吗？可时间未过半年，现在还能说有哪个一线城市不受影响？所以，千万不要以为大连的房地产可以脱离全国宏观经济大势，呈现一枝独秀的局面。没有金融推波助澜，任何城市的楼市都不会再有以往的热闹。

　　但也还有部分业界人士认为，尽管住宅地产调整已势在必然，而商业地产仍有很大发展空间。其实，商业地产更加离不开金融支持不说，同时还应看到，由于近年来楼市价格快速上涨使得商铺租金飞涨，从而催生出一个无需商铺的网络购物。面对这种更具竞争力的新兴业态，难道商业地产不需要调整？当前有些城市冷冷清清的商铺和严重空置的写字间，其实已经发出了警告。还有的房地产开发企业看中了大连宜人的气候，认为时下在大连开发养老地产正逢其时，准备大举进入养老地产。与年青人不同的是，以养老金维持生计的老年人，其收入水平已被固化，要在这一群体身上赚钱绝非易事，况且中国又有叶落归根的传统文化，他乡养老不是所有老人都能接受的。当年广西北海以及海南的一些地方曾大举进入养老地产，结果大都无利而返不说有的还深陷其中。中央给大连的城市定位是“东北亚重要国际航运中心”，城市当富有活力，即便金融环境允许，也不可置宏观经济大势于不顾而将大连变成一座“养老城”。

　　目前的金融环境已不再支持房地产大举扩张，所以同全国其他城市一样，大连的楼市也将进入调整期。但如果说房地产已步入拐点，相关的数据也还不支持这样的说法。根据国家统计局新近公布的2014年5月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，大连新建住宅价格指数环比与上月持平，同比则上涨5.5%。所谓房地产拐点，应当是房价出现持续下跌。而上述数据表明，目前大连房价环比与上月持平，同比则依旧处于上涨之中，这样的市场走势显然不能成其为拐点。即使将来会出现拐点，但眼下还言之尚早。

　　金融环境不支持房价再像以往继续大幅上涨这是毋庸置疑的，但同时也不能不看到，当前和今后一个时期的金融环境乃至宏观经济大势也不会令房价大幅下跌。因为，今年年初的两会不但确定了广义货币M2将在去年的基础上增长13%，同时强调要“确保中国经济这艘巨轮行稳致远”。不管承不承认房地产的支柱产业地位，房地产已然成为经济巨擘，没有房地产的稳定发展，怕是难有中国经济的行稳致远。况且，现在老百姓手中的存款已多达40多万亿元，不要说城镇化将会带来部分农业转移人口在城里购房，如果房价合适也会有一部分城镇原居民去购买改善型住房。所以，今后一个时期，大连的房地产大涨大跌的条件都不存在，而是会在各方面力量的相互作用下，进入一个相对温和的调整期。

　　沙吉会(作者单位：中共大连市委党校)