评论：不动产统一登记绝不能成为新的审批权

　　6月25日是全国土地日。6月底是国务院要求的《不动产登记条例》出台时间表。社会公众正以前所未有的期待，关注着作为不动产的土地，希望这样特殊的日期，能为相关部门提供特殊新动力。

　　不动产统一登记，要动谁的奶酪呢？有人说要动“房婶房叔”，有人说动所有潜在纳税人，也有人说要动开发商。其实就这项中央高度重视、社会普遍关注的工作而言，首先要动真格的，是不动产登记管理部门的观念、利益。

　　2007年，物权法颁布并明确不动产统一登记。此后，住房和城乡建设、国土资源、林业、农业、渔业、海洋等部门加快推进不动产登记工作。多年下来，各部门在不动产登记机构、登记人员、技术方法等方面各自形成相对完整、独立的不动产登记制度。这为实现不动产统一登记奠定了扎实基础。但是如不转变观念，所谓相对完整、独立的体系，很容易成为阻力。要实现机构、人员、职能、工作的统一，必须转变观念，把不动产统一登记当成利国、利民服务型政府建设的应有之义，彻底摒弃“手有公章、批文余香”观念。

　　原定6月出台的《不动产登记条例》，现在看来可能难以“交卷”。2014年全国国土资源工作会议强调，不动产统一登记，具体工作主要在地方。因此顶层的理论设计，一定要从基层实践求真知。不问实践急需，坐而论道，搞完美主义，求十全十美，有时也会造成事实上的扯皮。从群众中来，到群众中去。在重要问题上，基层不能越位，但关键是顶层不缺位。

　　中央强调，建立不动产统一登记制度，是本轮国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。所以，各部门不能有“一亩三分地”的观念，应把机构、人员、职能整合，纳入简政放权的进程。不动产统一登记绝不能成为新的审批权。社会要受其利，政府要让其权。主题词从“部门权力”变成“公民权利”，就搬掉了最大绊脚石。当前，全社会对不动产统一登记十分关注，要抓住有利条件，把公众的理解和支持，化为改革的动力。

　　土地如何“变身”为不动产

　　6月25日是全国土地日。值得关注的是，这是中央明确全面推动不动产统一登记制度、国务院批准成立不动产登记工作部际联席会议，以及国土资源部为不动产登记局挂牌后的第一个全国土地日。从这个意义上讲，土地资源“变身”土地资产即不动产，其中原委值得说道。

　　据国土资源部法律中心专业人士阐述，土地“变身”不动产，是市场经济、法治经济发展的必然产物，因为从物理上看，土地是不动产的基础和根源。从自然属性和经济特性看，土地是所有不动产登记的源泉和根本。土地与地上其他不动产之间是主从关系。土地相对永恒不变，可以循环利用。四川汶川大地震以后，很多城市变为废墟，全都是依托土地登记形成的地籍档案资料，才得以顺利开展灾后重建，土地权利人合法土地权益才得以有效保护。

　　从物权法理看，土地权利是一切不动产物权的基础和根本。土地与其附着物之间是主从关系，其他不动产物权的存续都必须以土地权利为依托。房屋所有权、林地使用权、草地使用权等其他不动产物权，都建立在土地所有权之上。只有首先理清土地权利，才能明晰其他不动产物权状况。实践中，我国立法确立了土地使用权登记是其他不动产(房屋)登记的前提这一基本原则。在世界上大多数国家和地区，土地的概念基本等同于不动产，土地登记等同于不动产登记。不论是大陆法系国家，还是英美法系国家，都将地上建筑物等视为土地的附着物或组成部分。因此大多数国家和地区由土地主管部门负责登记，或向土地主管部门负责登记过渡。

　　土地具有资源、资产、资本属性“三位一体”的特点。在传统社会，土地就是资源。随着市场经济发展，土地的资产、资本属性呈现出来。土地变身不动产，也是土地资源的资产、资本属性的完全化。土地成为不动产，包含了产权、权利所有者的概念。从这个角度来看，土地变身不动产，从属于我国宪法、物权法对公民财产权承认、保护的进程。在这一变身过程中，不动产登记是最基础的工作。

　　记者王立彬、何雨欣