评论：国际投机大鳄难在我国地产市场兴风作浪

　　1997年索罗斯等国际投机大鳄狙击泰铢，亚洲金融危机爆发，泰国地产泡沫因此灰飞烟灭。今年以来，我国楼市出现降温态势，人民币汇率改变单边升值预期，有关货币贬值、国际资本兴风作浪导致楼市泡沫破灭的争论再次升级。然而，当前中国金融、经济、楼市与上世纪90年代中后期的泰国情况存在较大不同，房地产市场不可能像泰国那样轰然倒下。

　　经济繁荣与楼市泡沫产生

　　从上世纪70年代末开始，包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向工业化战略，泰国经济在20世纪80-90年代初高速增长，其中1987-1995年间的GDP年均增速近10%，与改革开放后三十年的中国情况类似。

　　1988年泰国人均GDP达到1000美元，我国2003年才超过1000美元。但是2013年，我国人均GDP为6600多美元，而泰国为6500美元，凑巧中国排名正好比泰国靠前一位。显然泰国的经济发展模式出现了问题。再拿城镇化率比较，1997年泰国和中国的城镇化率分别为30.6%和31.9%，而2011年分别为51.3%和34.1%。显而易见，泰国城镇化进程缓慢，明显滞后于经济发展，大量人口仍在从事农业活动，也就制约了城市的住宅需求。

　　上世纪80-90年代初的经济持续繁荣，带动泰国房地产业的快速发展。对外资开放力度大，境外资本大量涌入泰国，相当一部分进入房地产业。当泰国经济处于上升阶段时，银行信贷急剧扩张，但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门，而是流向高风险的楼市和股市。1989-1996年，泰国住房贷款金额增加了5倍多，房地产贷款超过银行贷款总额的50%，远高于邻国。相比之下，2013年我国新增房地产贷款2.3万亿元，房地产贷款新增额占各项贷款新增额的28.1%，房地产贷款余额14.6万亿元，占全国金融机构人民币各项贷款余额71.9万亿元的约20%，远低于当年泰国水平。

　　在这种情况下，泰国信贷过度扩张、房地产热、股市热造成通胀急升，经济泡沫越来越大。在金融风暴前夕，房地产泡沫的征兆显露无遗：积压的住房需7年时间才能消化，写字楼和商铺空置率高达20％以上。相比之下，按国家统计局数据，截至2014年5月末，我国商品房待售面积5.3亿平方米，按2013年我国商品房销售面积13亿平方米计算，这些库存半年即可去化掉。当前，我国的住宅库存压力远小于泰国。

　　1997年后，泰国企业界和金融界已意识到泡沫经济濒临崩溃，于是国内资金外流。1997年3月，泰国政府公布了一系列防范金融风险的措施，却遭到既得利益集团的抗拒。当年5月，以索罗斯为首的国际金融投资集团开始大量抛售泰铢，包括从房地产业出逃，泰国政府无力抵抗。7月，泰国政府无力与索罗斯抗衡，实行浮动汇率制，泰铢狂跌不止，政府被国际投机家一下子卷走了40亿美元，房地产泡沫亦随之破裂。

　　房地产泡沫三大元凶

　　其一，金融过度开放，过于倚重外债。有些国家人均GDP达到1000美元后，之所以没能实现质的飞跃，与金融过度开放有一定关系。上世纪80年代开始，泰国推行经济国际化、金融开放的政策，大幅减少资本控制和外汇管制，1991年更是加速开放资本项目，基本上外资可以自由出入，结果是资本大量流入，外债余额剧增。尤其是日本游资比较集中地进入资产市场，助推了股市和楼市泡沫。

　　另外，泰国从1989年开始实行利率自由化，解除一年以上储蓄存款利息的上限，同时泰国央行允许外国居民在泰国开立非居民泰铢账户。由于利息率较高，大批短期资金被吸引到泰国变成泰铢存款以坐吃利差。而泰国的企业、财务公司和商业银行纷纷大举向外借债。在没有必要金融管制的情况下，这些外资很容易在短期内撤出，造成金融和经济体系大量缺血。

　　其二，实体经济偏弱，过于依赖虚拟经济。上世纪70年代末开始，泰国积极推行出口导向的工业化战略，但出口产品单一，以劳动密集型产业为主，缺乏科技和生产效率的支持，而且国民教育水平很低，工资成本快速上升，到上世纪90年代初，经济结构恶化，传统产业失去竞争力，外贸连续出现赤字，在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了弥补经常项目逆差，也为了扩大国内投资，不惜借入巨额外债，泰国的国家短期外债占比77％。除了在大量进入的外资以外，国内的富余资金也从生产部门流向高风险的房地产和股市。

　　其三，金融体系混乱，高风险贷款过于集中。相对于比较规范的商业银行，政府监管松散的财务公司等非银行金融机构发展很快，他们大量借入低息美元，在转成泰铢在国内放贷。到1996年底，非银行金融机构资产已占总量的35%，他们发放的房贷增速远超过商业银行，而且贷款的抵押品存在很大问题，一旦房价下跌，立即形成呆账和坏账。而泰国的金融贷款集中房地产业，房地产业的贷款占到总贷款额的40％以上。而且对于外资金融机构的监管制亦不健全，从而出现最终出现金融方面的内外交困。

　　与泰国上述情况相比，我国经济和房地产也健康得多。虽然近些年我国房价涨幅偏大，但城镇化快速推进，实行资本项目管制，金融体系保守，信贷监管严格。尤其是，我国外汇储备已超过4万亿美元，根本不担心外资抽逃。虽然近几年也常有消息称，国际投机大鳄正在做空中国，但多属哗众取宠。当前中国金融、经济、楼市，与上世纪90年代中后期的泰国情况存在较大不同，经济不可能重蹈当年泰国之覆辙，房地产市场也不可能像泰国那样轰然倒下。□上海易居房地产研究院副院长 杨红旭