专家预测：楼市降价走量将是大势所趋

谭华杰

潘军

陈劲松

施永青

2014深圳房地产年会暨行业综合评价发布会现场。

　　2014深圳房地产年会暨行业综合评价发布会昨日举行，来自深圳房地产界的高管汇聚一堂，针对房地产市场、移动互联网等话题，畅所欲言。在总结过去一年行业发展概况的同时，与会者还深入探讨了房地产业未来的发展趋势，为处在转型和调整阶段的房地产业献计献策。“2014深圳房地产行业综合评价结果”也在年会上发布，一批优秀的房地产企业受到表彰。

　　作为深圳房地产界的年度盛会，本届年会备受瞩目。社会各界希望从年会上了解深圳房地产业的现状，以及深圳房地产界对楼市的判断和将要采取的措施。同时，互联网会对房地产开发带来怎样的影响？

　　为此，本届年会特别邀请到行业内知名专家，就以上热点问题发表演讲，共同探讨行业发展。四位演讲嘉宾分别是：中原集团创始人施永青，万科企业股份有限公司董事会秘书、首席研究员谭华杰，深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松，深圳市房地产业协会副会长、花样年控股集团有限公司董事会主席、首席执行官潘军。他们分别作了名为《深化改革对房地产市场的影响》、《移动互联网与小幸福时代》、《2014年上半年房地产市场总计及下半年展望》、《从地产商到社区服务运营商》的主题演讲。深圳市物业发展(集团)股份有限公司总经理魏志主持演讲环节。以下为4位演讲嘉宾的精彩观点摘录。

　　中原集团创始人施永青：

　　下半年开发商降价走量是趋势

　　在中原集团创始人施永青看来，以前中国的房地产基本上是一路向上的，一浪比一浪高，并没有真正的回落或进入萧条期，但现在，中国房地产业已经发展到了一个比较关键的时刻，出现熊市的机会是存在的。

　　施永青认为，判断房地产是否会出现熊市，关键是要看中国的经济走向、国家在进行的深化改革能不能够取得成效，以及取得成效的时间要多久。如果经济真的掉头回落的话，那房地产价格也没法支撑在现有水平。

　　目前，中国的经济发展到一个特定的阶段，即经济学家所说的“中等收入陷阱”，它会受到外部环境、内部需求等多方面的限制。因此必须要进行深化改革，否则就会停留在原来的水平，没办法增长。

　　施永青认为，在这样的大环境下，房地产市场也会存在大的压力。比如，在二三线城市，目前楼市就已经出现供过于求的情况，出现房子不好卖、成交低迷、开发商资金链断裂等多方面的压力，即使限购取消了，也很难扭转现在这个局面。相比较来说，一线城市的情况要好一些，一线城市有全国资金的投入，所以价格会保持相对稳定。

　　对于政府会否出手救市的问题，施永青认为，只有价格向下调了15%、20%甚至多一点的时候，才有可能出来救市，目前救市的机会是比较小的。

　　目前开发商已经普遍感受到了压力，施永青预测，下半年，一手市场总会有一些开发商等不住，要把价格降下来，来换取销量。随着国家深化改革的进一步推进，在市场出现调整的时候，开发商会出现两极分化，“大的越大，小的可能会被淘汰”。未来一段时间，会有一部分小的开发商被淘汰。随着深化改革的落实，阵痛期过去，中国房地产有条件走入平稳健康发展的轨道。

　　世联行地产顾问有限公司董事长陈劲松：

　　中国楼市将会实现“软着陆”

　　世联行地产顾问有限公司董事长陈劲松用几句话概括了对未来楼市走势的预测。他认为，房价一定会出现调整，原因是“量在价先”，成交量走在成交价格前面；“久盘必跌”，盘整久了，价格就一定会跌。

　　陈劲松表示，他对市场并不悲观。因为即使在现在银根紧缩的情况下，目前成交量仍然是历史第二高位，这是乐观之所在。他判断，楼市会实现“软着陆”，并不会出现大洗牌，因为房企有足够能力应对。“此次房地产市场调整的时间，取决于金融环境，金融环境不改善，就会一直要调整下去。”陈劲松认为。

　　在陈劲松看来，对楼市的调控，没有任何措施就是中央政府最有力的措施。下半年降价是必然，二三线城市如此，一线城市也不会例外，只不过不同地段表现不同而已。至于什么时候会触底回升，陈劲松分析，开发商一定要做进入“冬季”的准备，但行业仍然可以实现“软着陆”，原因是开发商虽然利润受损，但假如减少开工和减少买地，总体问题不太大，因此开发商在制定开发策略时，一定要给自己保留弹性，否则碰到这种局面，就很难自救。

　　陈劲松还预测：对于开发商的未来，房地产在淡市的时候会拉开差距，开发商之间的并购一定会发生。预计大的机会将出现在今年的第四季度，会有很多很好的投资机会，明年楼市不是一个暴涨年。

　　万科企业股份有限公司董事会秘书、首席研究员谭华杰：

　　互联网时代开发商卖的是“生活方式”

　　在万科企业股份有限公司董事会秘书谭华杰看来，移动互联网带来了两样东西，一是信息成本的下降，二是交易费用的改变。

　　谭华杰认为，信息成本从大的类别来看，一类是物理性成本，一类是制度性成本。而每一项重大信息技术革命出现都是对物理成本某种程度的降低，从而使得信息传递的可能性有了突破。但是在互联网时代有一个成本上升了，就是从大量信息当中筛选你要的信息，这个也是互联网对我们生活带来的影响。

　　在互联网时代，商业基本的竞争逻辑也被改变，通过淘汰率更高的竞争，会筛选出优秀企业，这是互联网能把传统行业打败的原因。谭华杰认为，互联网时代，开发商销售的不是房子，而是一种生活方式，房企要卖的也是生活方式。互联网时代的到来，使90后这代人的生活方式发生巨大变化，“小幸福”这个词成为互联网这个时代他们追求的东西。未来20年，对房地产行业而言，最重要的不是GDP增速，而是能不能抓住“小幸福”，来为客户真正提供能给他们快乐和幸福感的产品和服务。

　　花样年控股集团有限公司董事会主席、首席执行官潘军：

　　地产和互联网融合开启房地产新时代

　　在昨天的年会上，花样年控股集团有限公司董事会主席、首席执行官潘军认为，步入互联网时代，互联网一定会对传统行业产生影响，像房地产这样的传统行业将会经历变革，传统的中介模式也会跟着改变。比如，在美国，由开发商交易的房产只有交易市场的4%，而中国再有10年、最多15年也一定会经历这样一个过程，交易的数量一定会下降。

　　房地产中介会不会被电商取代？在潘军看来，未来一定会有别的方式来替代二手房交易，因为未来的时代是一个全民互联网时代，是移动互联网时代。在互联网时代，买地、融资、卖房三件事情将会离开发商越来越远，盖房子的事情只跟建筑商有关系，发展商要做的应是决策以及对生活方式的策划，启动移动互联的思维，即用户思维。

　　在潘军看来，很多社区的需求是可以给传统行业带来生机的。当互联网和地产两者能够结合的时候，一个新的时代就到来了。（记者 徐强/文 吴铠峰/图）