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上一页 房地产进入全新大整合时期 将迎更大范围降价潮(2)

2014年07月10日 09:05 来源:第一财经日报 参与互动(0)

  还有一些房企完成了不到三成。数据显示,金地集团上半年累计实现签约面积131.3 万平方米,累计签约金额169.9亿元,分别同比下降12.5%、13.8%。

  金地集团今年的销售目标为600亿元。按此计算,金地集团上半年仅完成全年目标的28.3%,这意味着其下半年将面临较大压力。

  此前,合生创展披露5月未经审核营运数据,期内公司获得合约销售额约为3.06亿元,同比下降65.23%。

  至此,2014年1~5月合生创展合约销售额共计15.67亿元。合生创展执行董事兼财务总监谢宝鑫曾在2013年业绩会现场表态,公司今年销售目标是希望实现15%~20%的增长。

  按该公司去年销售112.7亿元计算,前五个月只完成了不到两成的目标,即使加上6月份的数据,也不会超过三成。

  下半年风险加剧

  “下半年会血拼得十分严重,赤裸裸的短兵相接。”杭州本地的一位开发商对记者称,上半年大家试图跑量的结果就是,下半年只有继续延续上半年的促销策略,可以预见的是,今年开发商的利润都比较稀薄,到年底时的数据并不会好看。

  实际上,今年典型房企的可售货量非常充足,万科、碧桂园分别高达3000亿元、2500亿元;第二梯队的富力、华润、世茂、绿城、融创可售货值均超过1000亿元,龙湖、雅居乐也接近千亿。按照年初房企公布的计划,下半年推货比例都在六成以上,随着推货速度加快,下半年的销售进度有望加快。

  “今年的市场变化不是外因造成的,是一次自我调节。今年和以往不一样。今年房地产是供求结构从量变到质变的根本性过程。”世茂集团副总裁蔡雪梅公开称。

  强者更强弱者更弱上半年房企销售加速分化

  吴斯丹

  市场低迷加剧企业竞争。今年上半年,房地产企业阵营正加速分化。

  中国指数研究院的报告显示,2014年过半,销售额超过50亿的房企数量与去年同期基本相同,但经过上半年市场考验后,行业格局继续整合,业绩水平分化再度加剧。前6个月销售突破500亿的企业为7家,平均销售额692亿元,较上年4家企业增长19.5%。200亿~500亿的房企为8家,平均销售额为251亿元,比上年小幅上涨。100亿~200亿的房企有13 家,平均销售额121亿元,同比去年第三阵营业绩均值下降20%,因受此轮市场调整影响较大,增长乏力。此外,共有25家房企实现50亿~100亿销售业绩,平均销售额较去年同阵营小幅下降2%至73亿元。

  同策咨询研究部总监张宏伟接受《第一财经日报》采访时认为,全年销售规模在1000亿以上的企业至少会在7家以上,市场集中度将进一步提高。

  从不同阵营房企销售业绩增速来看,市场也依然演绎着“越大越强、越大越快”的竞争法则。第一阵营7家房企今年上半年销售额增长率均值为30.2%,远高于第二、三、四阵营,而第四阵营平均下降3%。

  克而瑞信息集团的报告指出,在冷峻的行情中,共有三类房企实现了业绩快增:一类是聚焦三四线城镇化的房企,如碧桂园、华夏幸福[-1.90% 资金 研报][-1.90% 资金研报]、恒大;一类是降价促销力度较大的房企,如万科、雅居乐;一类是“短平快”的快周转房企,如旭辉、阳光城[0.40%资金 研报][0.40% 资金研报]、正荣、泰禾。

  “从均价分布来看,销售均价大于15000元/平方米的上榜企业有7家。从均价增幅来看,TOP20房企销售均价较去年普遍上涨。其中,销售均价涨幅高于20%的达5家。涨幅最高的华侨城同比上升58%,泰禾、方兴、旭辉涨幅都超过两成。” 克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示。

  去化率方面,在克而瑞的TOP50榜单中共有14家房企的去化率在60%以上。这些企业主要有两种,一是高周转类型的企业,典型如闽系房企;二是对开盘率有严格要求的企业,比如万达和恒大。万达的产品主打小商铺和SOHO,总体续销能力较差,开盘必须一炮而红,项目往往不计销售成本。恒大则要求开盘销售60%才达及格线。

  展望下半年,克而瑞认为典型房企基本能完成全年目标,但部分企业很困难。上半年,恒大、中海、万科、旭辉、越秀的目标完成率均过半,预期全年会超额完成目标。合景泰富、碧桂园、新城控股、保利置业、保利地产[-1.94% 资金研报]、雅居乐、世茂、金科、融创完成度都在四成以上,这些房企预计能顺利完成目标。但个别远低于40%的房企,下半年销售压力较大,完成全年目标估计很困难,需要加把力。

  另一个值得关注的焦点是,万科与绿地之间的“一哥”争夺战。从销售规模来看,万科依然遥遥领先,万科上半年实现合约销售1009亿元,绿地的房地产实现合约销售835亿元。但从增速来看,绿地32%的增长高于万科的20.6%。绿地内部已将超越万科作为2014年最重要的发展目标。

  张宏伟则认为,对于品牌房企来讲,2014年上半年的市场“分化”格局并不是终点,2014年下半年及未来几年房地产市场格局仍然面临重新洗牌的可能性。尤其是对于部分龙头房企来讲,除了通过传统的销售业绩“内生式”增长提升规模之外,还可以通过并购等方式进行“外延式”增长,这无疑增加了市场格局之间的不确定性。

  开发商:在恐惧中变得更为谨慎

  爱野

  “今年的市场变化非常突然,因为在2013年年底的时候,大部分开发商都是高歌猛进的,整个市场欣欣向荣。”

  蔡雪梅这么说开场白的时候,场内静悄悄,这个论坛里许多人是冲着她去的,这些听众都是来自房企,许多都是销售线的一线员工。

  这是在最近的一次论坛中,她的身份是世茂集团副总裁,算是地产营销界第一梯队中的一名女将,在北上广的地产圈,都负有盛名,被称为“用生命在打拼的营销人”。

  “过了2月份,市场变了,非常快速地跌落。”蔡雪梅说,自己以前是学医的,人的病分成两种,一种是生理性病变,一种是器质性病变,她更担心的是器质性的病变。

  最近的另外一个地产大佬王石,在中欧的一次公开演讲中说,万科内部有人说今年的目标是2200亿,2300亿,他最后定成了2000亿。

  他们都不约而同在恐惧中变得更为谨慎。

  但有一些开发商不一样,仍然一路高歌猛进大力扩展。

  今年哪些开发商跑不快?其实就是两类,一类尤喜近郊、远郊大盘,这类开发商以合生创展、雅居乐为代表。还有一类是走高端路线的开发商,绿城、星河湾、龙湖都是第二类的代表。

  尽管这两类开发商都赌错了策略,但两者略有差别,第二类开发商这两年更多是受政策的挤压。

  绿城中国走到今年5月份的时候,几乎是难以为继,变卖了股份。这家走高端豪宅路线的开发商,从2012年开始一路变卖股份到现在,一手创办绿城的“经手人”宋卫平股份退居第三,这被视为是高端路线房企的一次集体性后退。

  今年上半年的半程,对于这两类开发商来说,尤为艰难,更不用说下半程的路线了,提速几乎没有可能。以雅居乐在常州的盘为例,这个盘集中了两个关键词:远郊、精装修。换言之,远郊的高端大盘,行情不断萎靡,开发商以价换量的今天,卖出一套房子的难度堪比“向和尚推销一把梳子”。

  10年前华南开发商集体崛起,拉出一个华南板块的阳线,走到今天,所有人都遭遇同一个问题,如何精细化操作,找一个细分市场,寻找一条合适的路径。

  还有一些开发商正在逆势收购股份,在别人低潮的时候收购,这被视为是明智之举。不过,剧情实在没有办法复制,看一眼自己口袋里的现金流就会明白,不是每个开发商都有资格去收购项目——他们正苦于房子卖不出去,资金无法回笼。

  今年的形势,注定跑不快的开发商有很多。但在一年前就嗅出危险的不少开发商,纷纷改变策略,上半年以策略取胜。他们在TOP10的名单里占据不少席位。

  附表2014上半年典型房企目标完成率情况

  公司上半年全年上半年

  销售金额销售目标目标完成率

  单位:亿元

  恒大地产714 1100 65%

  中海地产575 1120 51%

  万科1018 2000 51%

  旭辉111 222 50%

  碧桂园588 1280 46%

  保利置业627 1500 42%

  雅居乐197 480 41%

  世茂房地产320 800 40%

  融创中国258 650 40%

  佳兆业112 300 37%

  富力地产258 700 37%

  华润置地249 700 36%

  龙湖202 570 35%

  绿地830 2400 35%

  招商地产170 500 34%

  绿城198 650 28%

  远洋地产109 400 27%

  万达507 2400 21%

  数据来源:CRIC研究中心

【编辑:陈璞】
 
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