涉外酒店公寓租金3倍于普通公寓 投资回报高达10%

　　2013.1-2014.6广州市新增商业公寓供应套数

　　萝岗新增商业公寓供应套数

　　广州市其它区新增商业公寓供应套数

　　羊城晚报记者 赵燕华 实习生 雷亚梅

　　楼市限购后，住宅市场观望气氛渐浓，而此时商业地产投资明显升温，其中公寓产品的货量更前所未有地达到高峰。据统计，在去年新增21422套的基础上，今年广州全市公寓又新增7530套。面对数量如此庞大的公寓，如何投资很考验买家的智慧。据了解，一种新兴的涉外酒店公寓近期在市场上异军突起，有分析称，广州涉外酒店公寓可3倍于普通公寓的租金水平，而且因其供应稀缺，越来越受到投资者关注。果真如此?

　　租金堪比五星级酒店

　　羊城晚报记者采访发现，随着外资公司在中国业务的扩张，来华的外籍高层管理人员日益增多，兼具传统酒店和公寓长处的涉外酒店公寓，拥有“酒店式的服务，公寓式的管理”，比起星级酒店来更讲求居家的感觉，备受外籍商务人士的青睐，在北京、上海等地，涉外酒店公寓已经成为房地产投资市场的新宠。

　　如上海的莎玛公寓，二居室的月租高达2.2万元，北京的奥克伍德公寓30平方米的单间，月租也超过19000元。

　　涉外酒店公寓多集中市区

　　从上世纪90年代起至今，广州逐渐形成了三大外籍人士聚集圈：一是天河北、珠江新城CBD的中心区，涉外酒店公寓如富力爱丁堡、汇峰国际公寓、中信公寓等，租金高达2万-3万元/月；二是以白云区的金湖花园为主，租金大概在15万元/月；三是以广州科学城为主，聚集了大量外籍人士。

　　不过，记者采访发现，像广州科学城这样的潜力发展区域，却缺乏涉外酒店公寓等高端配套服务。记者调查了科学城内多家500强外资企业，多名管理层高管对记者表示，公司部分外籍人士住在天河区，每天要在科学城与天河之间往返，非常辛苦。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌博士告诉记者，放眼科学城区域，只有国际社区才有广阔的市场前景。“广州及科学城的经济增长强劲，需求庞大，这是我们看好这类物业未来前景的最重要的理由。同时这也是全广州最期待出现的最国际范的物业，其投资回报是非常可观的。”据了解，国际公寓品牌奥克伍德已宣布入驻科学城，这将是奥克伍德公寓在广州开设的第三家专为外籍客户服务的涉外酒店式公寓。

　　涉外酒店公寓PK普通公寓

　　租金水平数倍于普通公寓

　　合富置业资深二手房市场专家李先生告诉记者，涉外租赁的租金收益非常可观，广州最高端的涉外租赁小区是白云区的金湖花园，里面的别墅，几年前月租就已高达15万元，二沙岛的奥克伍德公寓也租到4万元/月的天价行情，是周边普通住宅和公寓租金的2-3倍，远远高出市场一般水平。涉外酒店公寓的优势非常明显，业主既可自住，又可交给物业出租。因为拥有酒店式的配套和服务，其租金要明显高于住宅。记者了解到，一线城市的酒店公寓投资回报率已达到8%至10%。

　　出租率较有保证

　　统计数据显示，涉外酒店公寓的租客群体70%为外籍人士、外派高管，其余主要为高端旅游消费人群以及其他固定长租客，主要来自欧美、日韩的外派高管，以及国内领袖企业的高管，以中长租客居多。广州的奥克伍德公寓酒店开了几年之后，目前入住率常年保持在90%以上，由于很多是签约一年的长期客人，酒店还少了淡旺季的烦恼。租客客流量稳定、租客素质高、品牌效应高给投资者与酒店解决不少到处找租客、出租空置等问题。

　　不过，所谓“一个硬币有两面”，投资涉外公寓要经受能否吸引租客客源的考验。这类人群对景观和物业管理、社区居住人群、安全问题和装修品质要求都较高。

　　置业提醒

　　什么公寓

　　不值得投资？

　　对于投资型公寓来说，最缺乏投资价值的就是低回报、抗跌能力差的物业了。仔细分析，不难发现缺乏投资价值的物业有以下几个特点：货量大，上千套物业聚集难以获得高租金、高回报收益；周围环境嘈杂，人流密集且鱼龙混杂，高品质租客难找；房价“朝令夕改”，今天“吹风价”明天“内部价”，房价不稳、升值贬值空间不可预估。