万科的图谋：改变股权结构 增强内部“黏性”

　　“2014年，是万科第四个十年发展期的开端。”在H股挂牌首日，万科董事局主席王石如是说。事实上，在此之前，万科为下一个十年的筹谋已经悄然开始布局：转板方案在启动一年后最终落定、事业合伙人制度在半个月内全面提速、轻资产模式加快运行、北京万科寻求各类“合伙人”……关于万科的各种消息也不断充斥着大家的眼球。万科究竟要做什么？在进行着怎样的一场图谋？

　　改变股权结构

　　6月25日，万科H股(万科企业)在港交所正式挂牌上市，股票代码“2202.HK”，酝酿了一年有余的B转H方案最终成行。

　　在H股挂牌仪式之后，王石表示，从战术上来说，万科H股上市一方面有助于提升其打入国际市场，另一方面能够帮助其降低融资成本。“在这里上市我们可以发债，在香港的平台发债比在国内的成本低了一半。这个账很好算，在这里4%，在国内差不多是8%。同样发债，其它不变，你的利润就增加一半。”

　　有业内人士透露，事实上，万科对香港资本市场已经觊觎已久。早在2012年年中，万科以10.79亿港元收购南联地产，在借壳上市不到10个月内，万科就在香港发行了8亿美元定息债券，票面利率仅2.625%，半年之后，再设立20亿美元中期票据计划。不过根据规定，借壳上市两年的资产注入不能超过借壳公司的净资本，这也使万科的直接融资难以顺利开展，而此次H股登陆则让万科获得了直接融资的许可证，“你是上市公司，总要扩股的”，王石如是说。

　　此外，从战略上来讲，王石称B转H更多的是改变了万科的股东结构。一直以来，万科的思维模式和管理路径都更接近于西方公众公司，而以往万科每年也都会赴欧美进行推广，但万科以前只有A股和B股，碍于股票品种，很多境外投资者并没有渠道投资万科。

　　“万科的股权比较分散，我们最大股东才持股18%，第二大股东不到3%，我们希望通过香港这个平台引进一批战略投资者”。这样不仅仅是融资比较顺利，还可以使万科更容易在国际平台上健康发展。王石透露，万科目前正在与国际投资者洽谈，会优先从万科十几年合作的伙伴中寻找。

　　对于万科H股的投资价值，多家券商都普遍看好，认为万科可以取得“更多样化的融资方式、更廉价的融资成本和更多海外投资的机会”，

　　四大投行也都给出了“增持”评级。

　　增强“黏性”

　　如果说万科转板在一定程度上是为改变股权结构，那么为转板“保驾护航”的事业合伙人制度，则体现了万科在人才、股权问题上更深远的谋划。

　　在H股正式挂牌之前的一个月，作为合伙人制度的法人盈安合伙正式亮相，截至6月12日，盈安合伙在半个月内已6次增持万科股票，累计耗资17.97亿元，所持股票占总股本的1.92%，稳居第二大股东的位置，同时盈安合伙还表示，将继续增持公司A股股票。

　　除了短期内捍卫公司股权被“野蛮人”入侵，长期来看，万科是在进行更长远的人才储备。

　　在股权上，万科堪称房地产企业里的“异类”，股权分散、职业经理人当道。早在2006年万科就率先推出过限制性股票激励计划，并设置了极为严格的股价考核标准，2010年，万科再次推出期权激励计划，但这两次激励计划的实施结果都不尽如人意。长远刺激机制的缺失，让万科多位高层陆续出走。“过去万科是职业经理人制度，职业经理人和股东是打工关系，依靠职业精神对股东负责，”万科郁亮表示，但从小米等一些企业的经验来看，

　　合伙人制度可能是一种更好的利益共享机制，对股东负责就是对自己负责。在项目层面，万科也已经推出项目跟投机制，打造更加扁平高效的组织架构，增强公司内部的“黏性”。

　　按照万科董秘谭华杰的说法：“在万科轻资产运作的转型趋势下，钱不再重要，但人特别重要。”

　　北京试验田

　　在经营上，万科也正在加速向更安全、效率更高的轻资产模式转变。

　　“万科正在从‘盖有人住的房子’转向‘盖有人用的房子’。”郁亮表示，从纽约、旧金山、香港、新加坡这些国际化大都市的情况来看，这些城市尽管已经高度成熟，但仍然能不断为房地产创造发展机会。万科的策略，就是在城市发展中找到自己的机会，为城市发展做配套服务。

　　而作为万科城市配套服务商的“试验田”，北京万科轻资产、重运营模式正在加速运行：与百度建立战略合作，开启商业地产运营大数据智能平台；进军物流地产、养老产业，延伸上下游产业链，寻找各类“合伙人”。郁亮认为，随着竞争日益激烈，房地产行业重新组合的趋势已经开始，万科将通过合作发挥更大优势。

　　“对客户极致的好、增强客户‘黏性’”，是万科做城市配套服务商的宗旨。在走访小米等互联网公司之后，万科执行副总裁丁长峰曾表示，在手机终端这个红海，利润薄、竞争激烈，只有对客户极致的好才能够崛起，而房地产行业的利润空间也在向社会平均利润看齐，对客户态度的重要性毋庸置疑，但如果要达到互联网公司的程度，还需相当的一段时间。