上半年房企表现两极分化 下半年去库存提高现金流

　　2014年上半年楼市成交持续低迷，有数据显示，A股上市房企整体销量增速均值已经接近零，与之对应的是，北上广深四大一线城市上半年的去库存周期都已超过12个月。

　　有业内人士分析指出，A股上市房企表现已经两极分化，下半年开发商将打起去库存大战，提高现金流。

　　上半年房企表现两极分化

　　根据克而瑞的报告显示，上市房企的去化率、年度销售目标和股价表现，都呈现两极分化的态势。

　　从去化率指标看，达70%以上去化率的上市公司只有3家，占报告样本的6%。其中，金融街（000402.SZ）去化率达92%，方兴地产（00817.HK）去化率达85%，中南建设（000961.SZ）去化率达70%。

　　然而，去化率不足40%的上市公司有7家，占报告样本的14%，其中，佳兆业（01638.HK）去化率为39%，荣盛发展（002146.SZ）去化率则是38%，泰禾集团（000732.SZ）和中国铁建（601186.SH）去化率同为35%，雅居乐（03383.HK）去化率徘徊在31%，首开股份（600376.SH）去化率则低至29%。

　　从全年销售目标完成度看，万科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、中海（00688.HK）完成率均在50%以上，万达（00169.HK）、招商（000024.SZ）、绿地（00337.HK）等上市公司全年目标完成率未能超过35%。

　　截止6月30日，从销售完成总额情况来看，万科稳坐龙头，其销售额达1018亿元，对照全年2000亿元销售目标已完成过半。紧随其后的绿地集团、恒大地产则分别完成830亿元、714亿元的销售额。其中，绿地集团对照其全年2400亿元的销售目标，完成35%；恒大地产完成全年1100亿元销售目标额65%。

　　中海地产完成销售额575亿元，对照全年1120亿元的销售目标，完成率亦超过50%，位列第六；万达集团位列第七，销售额为507亿元，按其年初制定的全年2400亿元的销售目标，完成率仅为21%。今年以500亿元销售目标的招商地产，其完成率没能超过40%，仅为34%，其销售额为172亿元。

　　从股价表现看，根据银河证券统计，上半年房地产指数累计上涨1.8%，跑赢大盘约9个百分点，但在此次克而瑞报告中，上榜的17家A股上市房企里仅有4家跑赢房地产指数，分别是金地、华夏幸福、金融街、万科，累计涨幅分别为33%、25%、8.8%、8.6%。

　　其中，由于上半年有较好的业绩支撑，华夏幸福（600340.SH）与万科有一定幅度的上涨并呈现总体上扬的走势，而金融街虽然销售业绩有所下滑，但其去化率高达92%，排名第一，因此在股价变动上也有所体现；此外，金地股价虽累计33%的涨幅，但其并非由业绩体现，银河证券分析师赵强指出。

　　而在上榜的17家A股上市房企中，股价跌幅前五位的则是招商地产、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、金科股份（000656.SZ）及中粮地产（000031.SZ），累计跌幅均超过 12%，大幅跑输大盘。

　　下半年去库存保持现金流

　　2014年上半年，北上广深商品房库存高位运行，库存消化周期都在12个月以上。

　　根据中指院提供的数据显示，2014年上半年，北京商品房库存为79420套，可售面积为980.63万平方米，所需去化周期17.62个月；上海商品房库存为72513套，可售面积为1104.00万平方米，所需去化周期16.04个月；广州商品房库存为62767套，可售面积为857.95万平方米，所需去化周期12.69个月；深圳商品房库存为34046套，可售面积为325.86万平方米，所需去化周期13.73个月。

　　从全国库存量来看，约有5亿平方米的商品房库存需要消化，华远地产（600743.SH）董事长任志强在3月底时表态称。下半年，市场上不仅有较大的库存压力，同时，即将入市的众多项目带来的增量也不可小觑。

　　对此，有业内人士表示，对于开发商而言，在市场观望氛围和宏观经济没有明显改善的情形下，一场去库存“大战”即将打响。“对上市公司来说，为了充实年度财务报表，润色其利润、资产和现金流，在特定时间节点用以价换量、促销打折以快速回笼资金将是最优选择。”

　　兴业证券分析师刘建刚认为，当前房地产行业净负债率已处于历史高位，下半年行业随着更大规模的信托兑付，在销量持续萎缩的情况下，地产企业资金链将承受较大的压力。其中，中小房地产公司的风险更大，如果金融机构的支持力度下滑，其风险将进一步加大，刘建刚指出。（记者 刘亮）