广州二手楼市受制房贷政策 下半年或难有起色

李广军 摄

　　今年上半年，广州二手楼市交投一直受到“房贷”政策的影响，再加上“公积金贷款”政策可能有变，促使一次性付款购房比例连续数月保持高位，按揭购房者受房贷持续偏紧的影响，入市积极性有所下降，再加上业主和买家对价格的心理预期存在较明显的差距，促使二手楼市交投状况胶着，价格保持高位盘整。二季度以来广州二手楼价涨幅明显较之前有所收窄，国家统计局公布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，5月份广州二手住宅价格环比和同比分别上涨0.1%和8.7%，而4月份环比和同比分别上涨0.7%和9.8%，数据反映广州二手住宅价格环比和同比涨幅双双趋缓。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，从现有政策以及中央对房地产调控的“不打压、不刺激”思路来看，下半年的二手楼市估计也难有政策上的转机。不过，随着一手房行情的整体回温，地方政府对限购政策的微调以及信贷额度的放松，下半年的二手楼市虽不见有起色，但也不会比上半年更糟。

　　房贷影响按揭买家出手

　　由于房贷偏紧，今年一二季度按揭购房占比连续数月低于60%，而一次性付款购房比例则相应连续数月保持在41%或以上的高位，不过，在去年一二季度信贷环境相对宽松的市场状况下，一次性付款购房比例基本都仅维持在三成左右的水平。合富置业成交数据统计，今年1-6月单月一次性付款购房比例最高达45%，而其他月份单月一次性付款购房比例亦基本保持在42%左右。反观2013年1-6月单月一次性付款购房比例最高仅36%，其余月份单月一次性付款购房比例仅保持在25%-34%之间。

　　影响按揭买家入市的因素除了房贷额度是否偏紧外，房贷利率也是相当重要的因素之一。与去年初首套房贷利率还有85折优惠相比，今年上半年首套房贷利率不但没有了优惠，基准的情况亦相当少见，大多银行的首套房贷利率甚至出现了5%-10%的上浮。与商贷相比，利率相对较实惠的公积金贷款更加受市场青睐，据合富置业成交数据统计，今年1-6月非一次性付款的二手住宅成交个案当中，高达六成多以上是涉及到公积金贷款的，纯商贷购房个案仅占三成左右。不过，近日被称为“最严公积金新政”的广州公积金贷款新政再次征求市民的意见，预示下半年公积金贷款政策很大机会将发生明显的变化。

　　买家期盼业主降价更给力

　　随着一手市场频频有楼盘打折促销，二手小业主终于愿意放低身段调价，不过，与买家心理预期的降价幅度还有一定差距。来自合富置业的成交数据统计，二手楼市业主愿意给予的平均让价幅度已由年初不到3%增大到年中超过6%，不过，买家对业主给予的让价幅度并不买账，现时买家希望业主给予的让价幅度在10%甚至更高，因此，现时买卖双方对价格的心理预期约有5%或以上的差距，促使市场交投继续处于胶着，只有让价幅度明显的笋盘才稍稍获得买家青睐。

　　从笋盘分布情况来看，大面积的高总价物业让价幅度较明显，平均可达10%左右，而刚需的中低总价物业让价幅度平均仅5%左右。从市场需求情况来看，尽管刚需的中低总价物业让价幅度不大，但二手楼市交投的热点还是主要集中在这类中低价物业上，不过，随着楼价的上升，这类中低价二手房成交占比较去年同期明显下降。来自合富置业的成交数据统计，今年1-6月总价150万元以内的二手住宅成交占比为54%，而去年1-6月该总价段物业成交占比为62%。

　　从单价段分析，与去年上半年相比，今年上半年中低单价段物业成交占比下降亦较明显。来自合富置业的成交数据统计，单价在1万-2万元/平方米之间的二手住宅成交占比，今年1-6月为39%，去年1-6月为56%，两者相差17%，而2万元/平方米以上各单价段的成交占比随之亦有不同幅度的增加，如单价2万-3万元/平方米之间的二手住宅，去年1-6月成交占比为25%，而今年1-6月成交占比上升到32%。