评论：政策应着力引导楼市合理需求释放

　　张敏

　　今年以来，全国房地产销售数据已连续六个月下滑。供需关系逆转，政策着力点应转移到释放需求上来，借助市场自发调整力量，引导合理需求释放。

　　房地产市场颓势从去年开始就有所体现。其中一个重要表现是，过去12个月，全国房地产开发投资增速始终低于固定资产投资增速。房地产业曾在经济结构中处于支柱地位，如今的弱化局面可谓前所未有。那么，房地产业果真如一些人所预言的那样，已进入低迷期了吗？当然不是。

　　从供应端看，房地产投资经过多年的高速增长，如今的市场总体供应量已较充足，部分区域甚至出现明显的供大于求现象。从需求端看，虽然目前整体需求出现颓势，有三方面潜力仍不可忽视。一是因近期调整出现观望的部分需求；二是在信贷政策调整后，因购房成本偏高而暂时无法释放的刚需；三是城镇化大势引致的新增购房需求。这说明，尽管市场暂时低迷，但房地产业仍有着较强内生动力。这种动力虽不足以支撑楼市回归高速增长，但仍可使房地产市场进入“白银时代”。

　　6月，全国房地产销售数据略有好转。这与各地救市大潮有关，但也说明，经过长期低迷后，市场正出现自发回调迹象。在此情况下，应顺应这种调整趋势，使更多需求进入市场。

　　首先，“限购令”应有序退出。由于市场供需关系发生逆转、合理需求无法释放，在一些二线城市，限购政策已不合时宜。事实上，在不少城市中，“限购令”已名存实亡。

　　其次，应适当降低信贷门槛。信贷政策是影响需求释放的最主要因素之一。尽管有关部门曾敦促商业银行，要求其合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，但是在首付比例和贷款利率方面，购房者并未得到实质性优惠。这造成近期房价下跌但购房者实际成本并未下降。

　　第三，应加快推进土地、户籍制度改革，释放城镇化红利。城镇化进程是我国经济发展必经阶段，也是房地产业最大利好所在。为有序推进这一进程，需尽快突破土地、户籍等政策藩篱，为城镇提供更多新增需求，对接日益扩大的供应规模。

　　随着行政手段逐渐退出，房地产市场逐渐进入市场化调整轨道。为避免政策基调骤变、维持市场稳定，在释放需求过程中，仍有两点需要注意。

　　一是注重差异化特征。考虑到区域市场形势的差异，一线城市限购政策应继续存在，以避免需求无序释放。考虑到需求层级差异，在信贷和税收政策调整过程中，应继续强调“差异化”，避免投机投资需求借机入市。

　　二是切勿忽略供给。在释放合理需求的同时，切勿放松对供应端的关注。一方面，一线城市土地供应仍应加大，从而缩小供需差异；另一方面，需加快推进棚户区改造，从而承接更多新增需求。