北京“限价令”松绑 高端楼盘扎堆入市

　　整体楼市持续低迷的情况下，高端楼盘的集中入市，使这个夏季高端楼市逐渐升温。

　　保利蓟门桥项目单价9.7万元的豪宅获批，泰禾北京院子、阅园、九章花园、望京绿地中心等5个单价超过5万元/平方米的高端盘获批入市，望京甚至出现了超过4亿元一栋的别墅。业内人士认为，豪宅项目获批入市，是高端市场去行政化的结果，豪宅扎堆竞争的局面亦将加剧。

　　“限价令”松绑 豪宅供应创新高

　　据丽兹行豪宅研究院的统计数据显示，5月北京市高端住宅总成交面积为2.7万平方米，环比上涨9.4%，同比上涨24.78%，套均面积为185.55平方米。从成交面积区间来看，300-400平方米户型成交占比增加，达到10.27%，为2011年以来最高值；400平方米以上户型成交3套。同时，从全市单价超过10万元的顶级豪宅来看，4、5两个月共成交了10套，而2013年全年这一数据仅为21套。

　　统计数据显示，今年5月份，北京共有包括旭辉·御锦、龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、鸿坤·林语墅在内的11个别墅项目同时入市，创过去5年时间里月度供应新高。业内人士指出，豪宅市场升温的原因之一就是政府提出的调控“双轨制”已经开始实施。一方面，自住型商品房供应不断发力，另一方面，政府的“限高令”逐渐放松，政府不断认可豪宅产品在房地产市场中的地位。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，企业推盘力度的加大也是高端项目成交上升的原因。二季度以来刚需项目销量下滑的局面更加明显，房企为了降低资金风险、完成业绩及利润指标，同时高端项目的周转速度也需要提高，因此造成了今年高端产品供应提速。

　　进入2014年，北京对高端住宅预售许可证发放管控适度放松，使延期入市的项目纷纷进入市场，从而为一季度高端公寓市场带来1500余套新增供给，相当于2013年全年的三倍。进入5月后，朝阳、顺义、通州、大兴、房山等区域均有高端别墅项目新盘入市，促使高端物业逆势成交比例上涨。

　　核心区豪宅稀缺 五环内几乎无别墅

　　事实上，豪宅产品走出逆势行情与北京市土地供应结构关联紧密。

　　统计显示，近年来，北京市住宅用地供应以五环外为主，城市核心区低密豪宅用地供应更是凤毛麟角，几乎每一次优质地块的上市无不引来众多房企的哄抢，城市核心区土地溢价率不断飙升。

　　从豪宅市场的供给来看，近两年城市核心区出让的地块中，包括中赫·万柳书院、融创农展馆地块、西局、夏家胡同等地块，因其土地资源的不可再得，在地块出让过程中都经历了一番激烈竞争，才被开发商以高价摘得。随着“地王”的连番涌现，北京豪宅市场正在被重新定义，在高地价助推下，未来这些地王项目的销售价格将高达10万-30万元/平方米，由此为当前城市核心区在售住宅项目定价带来优势。

　　远洋万和公馆销售负责人认为，位于大望京板块的这个楼盘，作为目前五环内在售的高端别墅项目，其被众多业主认可的重要原因，就是其优越的位置优势。

　　大望京出现超过4亿一栋的别墅

　　业内人士分析，一方面土地供应短缺促使核心区豪宅受宠；另一方面，对单体项目而言，其所处的区位价值也是能否热销的关键因素。

　　以万和公馆为例，其所处的望京板块凭借“北京市“十二五”规划正式提出打造“望京第二CBD战略规划”的区域定位，以及区域成熟的商务配套资源，正在成为北京最具发展的板块。可快速同首都机场、北五环、京密路及东直门交通枢纽对接，这里有美、韩、日等几十个国家入驻的第三使馆区，并与“丽都、亚奥、国贸”商圈及798、中央别墅区形成黄金板块。

　　同时，云集此地的企业有65%来自世界500强跨国公司，拥有北京近1/3的涉外资源。大望京区域内商务、商业需求呈几何速度增长。

　　正是看中大望京的优越地理位置与成熟的国际化氛围，2011年开始，远洋、绿地、保利、SOHO中国等大型房地产品牌开发企业纷纷进驻。区域内住宅、写字楼、酒店等高端项目日渐丰富。

　　在交通、商务、入驻企业等全面实现价值提升的背景下，望京区域内高端企业和精英人群对别墅的需求，使这一区域出现顶级别墅产品成为可能。

　　据了解，望京豪宅远洋万和公馆入市3年后，近日推出终极产品——独栋别墅伍号会馆。其4400平方米的超大体量、顶级石材立面、超大层高等，都创造了北京别墅市场的记录。业内人士预计，超过4亿的单体别墅的总价也将成为北京楼市的一个新记录。

　　专家分析，远洋万和公馆的独栋别墅受到市场关注，除了其创造了多个“之最”外，其独有的企业会所功能不同于其他别墅产品。

　　远洋万和公馆销售负责人介绍，现在的高端客户需求非常清晰，他们会从地段、产品、科技、服务等多维度去综合考量一个项目是否满足其选择标准。文/方博