北京楼市冰与火之歌：上半年从人抢房到房抢人

　　2014年上半年的北京楼市变化极为强烈，在短短的6个月时间里，创下了诸多极端相反的纪录。

　　在1月，楼市库存曾以5.5万套创下历史新低，然而就在6个月之后，又以8万套创下近年来历史新高；在项目入市量上，超过400个项目的推盘亦创新高，然而同比的签约量又创下新低……

　　库存 从人抢房到房抢人

　　1月，北京新建商品住宅的新入市项目仅有7个，商品住宅库存量仅为55078套，创下历史新低。

　　从当时的成交套数来看，已经同比2013年1月下降超过5成，被称为“腰斩”。但由于库存的不足，1月接近7000套的消化量仍远远高于新增的2500套供应量，供需比接近1:3，也就是一套房子要被3个购房人争抢。

　　然而，就在仅仅6个月不到的时间里，住宅库存量一跃攀上8万套新高，这是2013年1月1日住房库存跌入7万套区间后，时隔18个月后再次回归到8万套。

　　据悉，这些库存中的绝大多数是3月至6月累计起来的，短短4个月不到的时间，就增加了约2.5万套。同时，由于北京楼市短期内仍将处于调整阶段，市场观望情况浓厚，高库存时代或将持续一段时间，该数据还可能向上突破。

　　供需 推盘不少 成交不多

　　上半年，北京共有401个项目取得销售许可，新增53472套商品住宅，与去年同期相比大幅上涨60%；新增供应面积597.64万平方米，与去年同期相比大涨66%。由此，上半年市场供应量创下自2009年以来的近5年同期历史新高，其中，大兴区以1.2万套的供应套数更是创下有史以来的供应新高。

　　业内人士认为，2013年北京楼市的量价齐升让大部分开发商纷纷调高销售目标。然而，去年楼市的火爆在某种程度上可谓透支了今年的购买力，加上比同区域纯商品住宅定价低30%的自住型商品房将于下半年大举入市，让绝大多数刚需购房群体产生了强烈观望情绪，再辅以信贷政策的持续紧缩带来的购买力下降等原因，市场的去化率、签约率都大幅度下降。

　　上半年的楼市成交是逐步走低的。1月，楼市还基本延续了去年的翘尾行情；2月，因为春节、网签系统暂停等因素导致成交大降；3月，成交量虽然较2月有所回暖，但同比却大幅下降60%。此后几个月，楼市成交量一路下行。到了6月份，商品住宅共成交5119套，创下了自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。

　　此外，亚豪机构数据统计显示，北京楼市上半年总成交仅为32964套，与去年同比下降89%；总成交面积为345.98万平方米，与去年同比下降91%；两大成交数据双双下降接近100%，反映了目前楼市的严峻形势。

　　价位 改善上升 刚需降价

　　尽管楼市成交量持续下跌，库存量不断增加，但上半年北京新建住宅的成交均价却继续走高，亚豪机构数据统计显示，上半年北京楼市成交均价为25932元/平方米，与去年同比上涨17%。

　　业内人士认为，这一结果的主因之一是改善型住宅的大举入市，特别是去年土地市场高位成交的部分地块进入推盘周期，起到了拉高均价的作用。但从整体上看，刚需市场的上涨则明显乏力，部分项目的新开盘价与前期持平甚至略降。

　　据统计，上半年售价在5万元/平方米以上的公寓及别墅项目高达11个，而去年全年仅有15个售价超5万元/平方米的高端项目入市。另有数据显示，今年一季度以来，价格在4万元/平方米以上的住宅占比过3成，而去年底这一比例仅为略超2成，也居历史高位。此外，不少单价超过7万元/平方米的项目相继入市，成为楼市中令人瞩目的现象。

　　但刚需市场却面临着价格下调。亚豪机构市场总监郭毅认为，在自住房挤压下，中低价位的刚需项目为获得销量不得不采取平价或低价入市策略，房山、大兴、通州等地均出现降价或低于预期价格开盘的刚需项目，随着下半年自住房入市量持续增加，加入降价队伍的中低价位的刚需项目将进一步增加。

　　高端市场 价格坚挺 无碍成交

　　上半年，总体低迷的市场观望情绪，也让高端住宅市场受到波及。

　　亚豪机构数据统计显示，上半年共有24个别墅项目入市，较2013年同期上涨60%，24个项目共新增别墅2688套，是去年同期的3倍，并创自2006年北京开始实行商品房预售申请制度以来的8年新高。

　　高端公寓市场也未能避免类似的局面，上半年共有13个单价超50000元/平方米的公寓获批入市，增加了1888套新增房源。但上半年成交仅897套，与去年同期相比大幅下降57%，销售金额同比减少105亿元。

　　业内人士认为，尽管高端市场的购房人群和刚需购房群体重合度较低，受自住房入市和刚需市场观望情绪浓厚这两方面因素影响较少，但整个市场低迷的行情仍会传导至高端市场，“买涨不买跌”的心理对于看重房屋保值增值属性的高端购房人群同样适用，因此这一区间的购买和成交同样出现下滑。

　　不过，与刚需市场开始试探性地“以价换量”、“降价跑量”不同，高端项目对于守住价格线的愿望更为强烈，因此不但没有降价行情出现，反而价格坚挺、一路上扬。同时，在高端市场更出现了高价位产品的销售超过低价位产品的特点。如上半年北京共成交539套单套总价在1000万元—2000万元的公寓，同比去年同期少售出404套，而总价在2000万元—3000万元及总价在3000万元以上的顶级华宅则同比各多售出了4套和16套，出现价格越高销量越好的局面。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗认为，今年3月以来二手房市场量价齐跌，令部分计划“卖一买一”的改善型购房者不得不延迟购置新房产，因此北京上半年中高端改善型物业的成交量明显下滑。而今年顶级华宅成交走高，主要原因在于高端物业供应量激增，增加了选择面。

　　二手房 大三居价格降幅大

　　据链家地产市场研究部统计，6月份北京二手住宅成交均价为27427元/平方米，环比下降4%，与今年1月相比已累计下降7.3%。全市二手房价格普降已成为人尽皆知的事实，其中有三类房源本轮价格下降最为明显。

　　第一类是前期涨幅较大，有一定价格虚高的区域。链家地产张旭认为，比较典型的此类区域如顺义及昌平，去年涨幅超30%，在市场不好时“大涨”的房源更容易“大降”；又如石景山的部分区域，去年在海淀学区房房源带动下上涨较快，今年也出现较大降幅。

　　第二类是大三居房源相应降幅更大。链家数据显示，上半年120—140平方米面积段的二手房降价幅度最大，年内累计降幅达到16.2%；90—120平方米面积段二手房价格降幅次之，90平方米以下小户型和140平方米以上大户型价格降幅相对较小。这一现象的原因在于，大三居的购房主体主要为换房改善型购房人，但当前冷淡的市场形势使得房屋出售难度明显加大，成交周期拖长，售房难度的增大和业主改善意愿的降低明显影响了大三居的成交。

　　第三类是商住房的风光不再。上半年，商住房年内累计降价幅度已达11%，明显高出全市二手房降价幅度。链家对全市楼盘累计降幅的统计也显示降幅前三名的均为商住项目。其中，去年楼市的成交价格偏高、今年市场的投资保值需求收缩都成为重要原因。

　　下半年楼市将恢复高位

　　预测

　　亚豪机构副总经理高姗分析表示，受利率上浮、降价潮等因素的影响，购房者对于房价平稳甚至下行的预期增强，购房决策更为谨慎和理智，是上半年北京楼市成交量低迷收场的主要原因。但北京作为一线城市，集中沉淀了大量的刚性需求，在此情形下，一旦开发商在价格上做出让步并达到了购房者的心理预期价格，观望中的刚性需求会很快变成现实的需求释放出来。

　　高姗预计，下半年随着大量自住型商品房的集中入市，将会对楼市成交量呈现明显拉升作用。据统计，目前北京土地市场上出让的地块中共有44宗配建自住型商品房，预计绝大部分都将在今年下半年入市，巨量的供应将会刺激部分购买力集中释放，促使成交量处于高位水平。

　　本报记者 胡喆