利好褪色巨量出货 南沙楼价或遇“滑铁卢”

杨佳 绘

　　在番禺山姆会员店的二楼出口最显眼的地方摆放着一个小型的沙盘，只要有购物的客户稍稍靠近一点，马上就有销售人员迎上来，开头的一句就是：“南沙的新盘，现在买最划得来！”

　　在熙熙攘攘的自贸区申报被叫停后，南沙各大楼盘瞬时紧张了起来。从国家级新区至第二机场再到自贸区申报，在过去的三年时间里，南沙几乎每年都会有一个大的动作，尽管很多时候都停留在概念的层面，但是对于楼市的推动仍是强而有力的。自2011年开始，仅依靠着不停出台的规划，南沙的一手住宅均价就从7字头一路高歌猛进，至今年5月，南沙的新房成交均价就突破了11000元/平方米的大关，市场的热力也吸引了各大开发商涌入南沙，大盘建设风风火火。但自从6月初，原本被认为已经是板上钉钉的南沙自贸区申报却被紧急叫停，一向靠政策利好“吃饭”的南沙顿时失去支撑。利好的褪色再加上即将到来的巨量推货，南沙的房价或将遭遇滑铁卢。

　　南沙楼盘有点紧张

　　“最近好奇怪，车子停在地下车库，但每天都会在车头放满了楼盘的宣传单。”家住在番禺诺德中心城的张小姐一听到记者问起对南沙楼盘的看法马上反问起来，“南沙楼市要垮了吗？”据她透露，近段时间以来，在小区门口以及附近的大型商场都经常性地受到销售中介的骚扰，与以往不同，他们推荐的并非番禺的楼盘而几乎都是南沙的项目。

　　位于华南碧桂园旁边的山姆会员店是番禺华南板块现时最大型的商场，在其二楼出入口最显眼的地方摆放着一个小型的沙盘，只要有购物进出的客户稍稍靠近，马上就会有销售人员迎上来，而他们往往开头一句就是：“南沙新盘，现在买最划得来。”其中一位销售人员在递给记者楼盘宣传单张后，除了一通介绍项目的基本情况还不忘加一句“政府在重点发展南沙，去年楼价就涨得很厉害，未来肯定有更多的利好规划，现在买，不管是投资或者自己住都值。”当记者问及近期南沙楼盘降价时，销售则以“今年市场不太好，开发商都不敢加价”粗略带过。

　　事实上，正如张小姐所见，近期很多南沙楼盘都开始加大推销的力度，不仅在番禺，甚至在市区都时常见到大队的人员在散发南沙项目的楼盘宣传资料。原因除了市场整体环境不理想后，最关键就是今年南沙最大的利好“自贸区申报”被紧急叫停。一向吃“政策饭”的南沙楼市顿时像失去依靠一般。而在售或者即将推出的新盘则显得格外紧张。

　　楼盘开始大幅降价

　　记者发现，现时除了疯狂的推销以外，大幅降价已经开始在南沙楼盘中出现。据合富辉煌统计数据显示，南沙均价由2011年上半年每平方米7500元左右一路上涨到2013年的每平方米11000元左右，涨幅约50%，其间录得最高的单月成交均价一度高于12000元/平方米。

　　今年上半年，南沙楼市价格始终保持坚挺。数据显示，直到今年的5月，南沙区新房成交均价分别仍然达到了11242元/平方米，几乎处于南沙楼市的历史最高水平。但就在自贸区申报被紧急叫停消息传出后几天时间，南沙就不断出现大型楼盘售价大幅跌水的现象。

　　越秀地产在南沙的知名楼盘南沙滨海花园(现名为越秀·滨海珺城)在前不久推出新一期产品，在售价上该楼盘的下滑幅度就近3000元/平方米。记者在阳光家缘上查询到，该楼盘近半年来的成交均价为11132元/平方米。今年6月，该项目共网签了68套住宅，均价也达到了10756元/平方米。但进入7月以后，价格就开始大幅跳水。上周，南沙滨海花园共网签了92套住宅，成交量大幅上升，但网签的均价却跌到了7910元/平方米，比6月均价跌了近3000元/平方米。

　　这仅仅只是开始。合富辉煌首席分析师黎文江向记者分析认为，“南沙楼盘在第三季度或有大幅降价。”黎文江认为，从南沙近年楼市走势看，每一次利好政策出台或落空，市场都会波动。当前，南沙国家新区规划推进显疲态，自贸区申报叫停，港澳金融政策方案遭删除，使今年上半年商品住宅成交同比几乎腰斩。“综合考虑政策环境及货量供应两方面，预计南沙区第三季度整体楼价将出现超过20%的降幅。”按照黎文江的分析，南沙区内，位于金洲、蕉门地铁交通、生活配套较好的刚需楼盘，降幅15～20%即可有效带动成交。而位于明珠湾区以及黄山鲁公园周边配套相对滞后，主打自然资源型的楼盘，预计价格下调幅度大于20%。

　　巨量推货引发库存担忧

　　“楼盘急着降价，很关键的一个因素就是南沙楼市的高库存。”合富辉煌市场研究部最新研究数据显示，目前广州区域库存量需要23个月才能消化完，而南沙首当其冲，高达31.4个月，其次就是广州花都区域，番禺区域等，均超过25个月之久。

　　“当前，南沙国家新区规划推进显疲态，自贸区申报叫停，港澳金融政策方案遭删除，使今年上半年商品住宅成交同比几乎腰斩。”黎文江告诉记者，由于消化速度减缓，库存量激增，南沙区商品住宅库存量面积目前已达118万平方米，按照今年前五个月的月均5万平方米消化速度，预计需要2年时间才能消化完毕。根据合富辉煌(中国)市场研究部监测，预计南沙区下半年商品住宅存量加上新增货量将超过1万套，而且货量高度集中在大型房企手中，销售压力极大，一旦他们采取降价行动，将迅速引发区域内中小楼盘跟风降价。

　　顶着高库存的压力，南沙在未来几个月还将迎来巨量的推货。据统计，仅在上周，南沙就收获了4张住宅预售证，新增新货量达到880套成为全市住宅新增量最多的区域。

　　“现在的确感觉到压力，当时拿地的价格就不便宜，现在政策又踩空了，项目推出来能不能卖得动还是一个问题。”南沙有一个新盘预计在年底推出，其负责人向记者表示，在政策利好消失的情况下，降价的空间已经被地价困住。

　　事实上，南沙是近年来楼市炒作氛围非常的浓，从2012年9月成为国家级新区后，区域的价值就被“炒”高。仅是2013年9月保利置业拿下的南沙黄阁汽车城南部地块，楼面地价就高达5224元/平方米。而随后该企业拿下的另一地块的楼面地价更是高达6434元/平方米。“正常来说，这些高价地王建设的楼盘在今年或者明年初就要进入市场销售，这么高的地价在现时的环境下房子怎么卖是很头痛的问题。”

　　区域空置率高受诟病

　　除了高库存以外，南沙还面临着“空置率”过高的问题。尽管南沙近两三年被不断的炒作，楼盘的销售量和价格也不断在涨，但是入住率低却是不争的事实。

　　记者发现，目前在售的南沙项目一般规模都比较大，很多楼盘在此前都以旅游度假以及投资的概念来吸引买家。有业内人士告诉记者，近年来，南沙大规模房地产开发，但区域的人口密度低，不少小区楼盘入住率都很不理想。“南沙的一手住宅市场中，买房的广州客户基本都是用来投资为主，真正住进去的只有当地人。但是这部分人相对于整个南沙楼盘容量来说太少了，在产业没有发展起来以前，南沙楼市的空置率肯定是比较高的。”

　　此前有不少投资者想借着南沙政策风炒上一把，而自贸区申报一被叫停，南沙的二手楼市价格马上跳水。据数据显示，7月第2周南沙成为广州二手挂牌均价环比下跌最多的区，跌幅为4.91%，挂牌均价下跌至9154元/平方米。“租的人很少，一手价格又在跌，现在只要有一点赚就卖了吧。”有购买了南沙的业主无奈地表示。