东莞二手住宅市场吹暖风 7月市中心租金上涨10%

　　近日，东莞房产评估网数据监控中心、合富置业等专业机构纷纷发布最新上半年二手住宅市场调查结果。统计表明，受到地铁开通和一些大型商业项目的带动，相应地段的房源价格持续上涨。但是个别区位开始出现持有者信心不足，愿意有条件小幅降价的情况。同时，一些银行最近在放贷、利率上浮操作层面有松动的迹象。取消20%左右的上浮利率是最明显的市场特征。业界认为，受到部分城市放松限购的影响，地产市场最差的时期或许已经结束。

　　变化：二手房租金上涨10%

　　进入到7月，二手住宅市场呈现出微妙的迹象，主要表现在，市中心区以及经济强镇的房屋租赁量价齐升。

　　记者在南城片区走访了解到，一个最为常见的两房一厅楼梯房目前月租金为1600元左右，一个电梯单身公寓月租金1500元左右。比较去年同期，价格足足上涨了百分之十有多。

　　上述情形主要发生在西平片区、鸿福路等商业较为发达的地方。

　　中原地产一家门店的店员说，7月份暑期工特别多，同时越来越多的商业机构出现，间接增加了商业片区的人流量，无论是个人居住还是公司机构集体为员工租赁，这些都促使市场氛围整体拉升。

　　国威国际不动产总经理张霞透露说，租赁市场能够从侧面反映一个片区的人气，目前，南城、东城的房租比去年同期整体上涨了10%左右，部分涨幅达到20%。

　　利好：银行利率上浮松动

　　尽管4月份央行有关负责人发声，要求各大银行为刚需群体购置住房放开贷款门槛，缩短贷款时间。

　　各大银行随后也曾高调配合，及时调整思路，在执行层面上，各大银行最近开始有所体现。其中最为明显的变化是，实施已久的利率普遍上浮20%左右的情形开始取消，部分银行在基准利率的基础上执行贷款。

　　“尽管没有下浮，但是上浮的情况在一些银行中有所松动，主要体现在一些信用良好、还款能力强的购房户身上。但是这种情况并不普遍。”合富置业一位顾问说。

　　招商银行管理层人士周小姐说，招行目前的放贷审批确实有所放松，现在执行的是基准上浮10%，审批时间也在最短的时间内，而上半年利率肯定不止是这个数字。

　　记者了解到，无论是哪家银行，实际上对待客户的按揭申请均在执行差异化的政策，面对经济能力好、信用好、背景好的申请者，在放款时间、放款额度甚至利率优惠方面都有所倾斜。否则，客户资质较差，放款的速度和额度都会打折扣。

　　不过，比较起前段时间，当前整体信贷有所松动，放贷的节奏在加快。

　　轨道交通物业价格坚挺

　　对于东莞地产界来说，在低迷的市场行情中也有利好消息，其中，进入倒计时的地铁开通时间让沿线业务充满了希望。这些物业逆势上涨且一房难求。

　　从南城的西平、宏伟路一直到东城海雅百货，再从石龙到虎门、常平、长安等经济强镇，凡是与轨道交通有联系的沿线物业，近段时间以来都被炒作成价格坚挺的优质物业。

　　根据合富置业的统计，东城、南城等市区的优质物业，上半年价格仍小幅上涨，涨幅在5%左右。

　　其次是刚需群体迫切入市的元素依然存在，“新莞人”首置刚需积极入市，追捧性价比较好、交通方便的“笋盘”和学位房。

　　另一方面，记者长时间观察到，由于绝大多数业主心态大多保持平稳，尤其是新货不足的东城、南城等市区，大部分业主的议价空间有限，叫价坚挺，总体市场较胶着。这也是今年以来成交持续低迷的原因。

　　对于市中区二手住宅的未来走势，业界人士普遍认为不会大起大落。

　　业界：部分业主松动不是主流

　　合富置业研究报告称，受到长期成交低迷以及新盘促销走货的影响，近来市场上部分业主的信心有所不足，小幅降价出货意愿增强，总体二手楼价稳中略调。

　　与2013年上半年比较，部分欠发达镇区的价格小幅下调，部分业主在态度有所松动的状态下，主动让价3%~5%，个别急售盘源让价10%左右，主要“卖一买一”的置换型业主、经商的业主、去外地发展的业主以及部分后市信心不足的业主。

　　业主对一次性付款的买家有一定的让利优惠；部分物业附近的新货较多；部分物业租赁需求减少等，也是促使业主小幅降价出货的重要因素。

　　尽管出现了上述部分业主价格松动的情形，但是分析人士认为，下半年二手住宅市场没有明显的下浮迹象，下半年东莞二手房均价并不会出现明显的跳水。

　　有消息称，常州放开限购以后，7月份成交环比暴涨170%，其中一些楼盘出现久违的通宵排队抢房。

　　对此，合富辉煌研究部副总监李兴旺认为，如政策没有变化，东莞二手住宅成交低迷将在短时间之内不会改变，这主要取决于银行对于整个地产市场的运行分析做出的决定。但是，这种情形也不会导致二手房价格出现大幅度的松动。

　　李兴旺说，东莞市中区以及经济中心镇街的地产不具备下行的因素，随着各地逐渐放开限购，二手住宅将会重返回暖的时期。（记者 陈明）