惠州二手房价走低 中介面临洗牌

二手中介有点忙，招聘、叫卖一手楼一样没落下 南方日报记者 王昌辉 摄

　　在当下新一轮的楼市低潮期，反应最为敏感的二手楼市举步维艰。在国家统计局最新发布的70城房价指数报告中，此前一直坚挺的惠州二手房价首度失守，二手房市场呈现量价齐跌局面。

　　然而，与此前2008年和2010年的市场低潮中介门店出现大面积关铺歇业不同，在新一轮的市场淡季里，行业规模和布局基本稳定，而这与二手中介业务的不断拓宽，越来越多的涉足电商和二三级联动染指一手楼市场息息相关。

　　销售低迷，二手房价首度失守

　　作为楼市交易后期的衍生市场，二手房交易市场受大环境影响最为敏感。具体到当下市场实况，行业举步维艰。据国家统计局最新发布的6月份70城房价指数报告，此前一直维持“有价无市”的惠州二手房市场，价格出现松动，行业步入价量齐跌局面。

　　另据惠州市房管局即时统计数据显示，2014年以来，惠州二手房成交同比急剧下滑，第二季度(4-6月份)，惠城区(含仲恺)二手房市场共成交2480套，与2013年二季度3726套的成交量相比，同比下滑33.44%，市场成交持续在低位徘徊。

　　在本报记者走访过程中，隆源地产东湖花园门店经纪人小钟介绍，近几个月以来，门店在客户量和成交量上基本都处在挣扎状态。几乎没有上门客，只能靠网上放盘和网上拓客。

　　小钟指指同事，去年这个时候大家都忙着带客户看房，现在闲得无聊。以前每天都要带三四批客户看房，而现在是三四天才能等到一个看房客。

　　此外小钟还介绍，当下的成交难不止难在客户少，而且难在客户挑。以往的成交过程中买卖双方虽然都会有个议价过程，但分歧并不会很大。但现在买卖双方分歧明显，客户对价格的预期值普遍偏低且态度强硬，卖方不妥协的话交易基本就得告吹。

　　对此，二手中介行业资深人士、惠州老牌中介方正地产总经理郑臣钏直言，一手房市场滋生的观望情绪在二手交易中也蔓延开来，这对行业成交是个大麻烦。一手市场的开发商应对市场观望采取优惠、降价等措施吸引客户，仍旧有利可图，但在二手市场，降价就意味着卖方市场总价降低或者中介服务费削减，本身议价空间就非常有限，对价格降幅的过度预期往往导致行业成交受阻。

　　成交低位徘徊，环比小幅回升

　　记者了解到，在门店挂牌的房源，除了少部分房源业主仅为试水市场外，有近三分之二的挂牌业主的交易需求是较为迫切的，基本以改善住房需求或急需资金用的业主为主。

　　然而，市场成交持续低位，中短期并无抬头迹象，急需资金的业主无法再坚守价格，而是跟随市场大环境，调低挂牌价以期快速收回资金。而这种现象的出现则直接导致惠州二手房价的环比下滑，不过在一定程度上也刺激了行业成交的回升。

　　据官方数据统计，整个六月份，惠城区(含仲恺)二手房成交785套，以30个成交工作日计算每日成交26套。然而进入7月份，截至22日，成交648套，按当前成交7月预期将达到884套，环比涨幅将达12.6%。

　　尽管成交量小幅回升，但行业压力并未有任何稀释。据惠州市中介行业协会会长黄家佩介绍，惠州城区目前在营业的门店数量接近300家，结合今年3月份到6月份的二手房成交量，500套、757套、938套和785套，平均到每一家门店的成交量不过2-3套。

　　具体到门店营收，假使房源价格按100万算，250万的房款，3%的中介费，共计7.5万元。除去门店租金和水电设备费用，能够留下来的佣金已经极为有限。然而，这还是属于最理想的成交状况，在实际成交中，为了说服卖方降价放盘实现成交，中介方往往仅能如约收到房屋买方1.5个点的佣金，一间30-60平方米的中介门店收入则被定格在5万元左右。

　　再具体到一间中介门店的标准配置，10人次10台电脑(实际不止)一般是行业门店的标准配置，有限的营收平均到从业人员身上就极为有限。此外，一些门店更是租赁在一些地段优越的商住中心区，高昂的租金则更压缩营业收入，难以为继。上月刚刚关门的江北丽日商圈内的恒轩地产门店则是一个缩影。

　　行业逆市招兵买马，缺工严重

　　俗话说，铁打的营盘流水的兵。在市场的挤压下，二手中介行业的营盘亦屡屡失守。在常规的印象里，在市场持续低位徘徊，没有任何起色迹象的背景下，缩减开支压缩投入几乎是均一的法则。

　　运用到当下的二手房市场，缩减门店数量和减少员工数量就成为迫切需求。然而，在本报记者的走访过程中却发现反常，无论是在江北碧水湾楼下的中原门店、东平东湖花园四街的家顺门店，还是河南岸石湖苑隆源地产门店，都默契地在门店门口张贴着大大张的招聘启示。

　　“现在行业流动性很大，关门的中介门店也挺多的，很多有经验的经纪人对于门店增强竞争力是个好机会。”在惠州中介行业打拼10多年，见证过惠州中介发展风风雨雨的家顺地产营销总监刘钢梁向记者介绍。

　　刘钢梁指出，当下的行业成交确实面临很大问题，但中介行业本身就是属于依附性行业，多年来的发展本身就已经经历过好几次的涨跌行情，今年这样的市场还不算是最坏的，至少到目前为止，惠州中介门店的整体布局和数量基本还维持稳定，仅有个别门店经营不善关门歇业，但行业整体上并没有出现太大的波动。

　　对于行业逆市出现的招兵买马潮，行业某匿名观察人士则给出了不同看法。对于行业招人，根源还是太缺人。二手中介行业有一个问题是不能回避的，行业的从业门槛还是比较低，无论是开店还是经营，一个档口加几台电脑再配上几个经纪人往往就可以挂牌开业。这也就导致市场一好，社会劳动力一窝蜂地涌入行业，而碰上市场萎缩则纷纷转行逃离。

　　而该专家的观点在记者随后的走访中也得到证实。记者在东湖五街阳光假日沿街商铺的隆塬地产门店看到，近二十台电脑成一字排开，却只有5个工作人员在门店。尽管面对记者咨询，工作人员声称同事都在带客户看房，目前门店仍有十多个员工，但结合记者在门店呆的半个小时内并无经纪人回门店，也无客户上门咨询，冷清的市场现状使得该员工所言可信度并不高。而类似的状况也出现在随后走访的卓新地产门店和同乐地产门店。

　　参与电商联动，行业或迎来重新洗牌

　　行业趋冷，中介门店关门歇业，行业从业人员转业逃离，惠州二手房市场看似迎来新一轮的危机。然而事实并非如此，用郑臣钏的话来说，行业遇到了小麻烦，但整个市场仍运行正常。

　　尽管二手房成交总量有限，但结合单月成交量，4-6月分别为757套、938套和785套，再加上7月份的预期成交量884套，月度成交之间的差距并不明显。尽管与往年同期相比仍属低位徘徊，但较为固定的市场需求仍然存在。对比2008年和2010年的楼市低潮，二手市场急剧下滑，大量中介门店被迫歇业，面对今年的市场环境中介行业显然淡然许多。除了个别位于城市中心区的门店由于运营成本过高，关门歇业或者迁至位置稍偏一点的低租金区，整体市场布局稳定。

　　这与今年以来中介市场越来越多元化的业务体系息息相关。在一手房市场销售遇阻，二手中介利用自身深入社区和客户资源丰富的优势，积极参与二三级市场联动。越来越多的二手中介参与到一手房交易中。某中介经纪人直言，现在的环境，二手经纪人更愿意介绍客户买新房，除了选择面广容易成交外，客户成功认筹即能结算佣金的方式也要比二手房交易便捷得多。江北碧水湾中原门店的经纪人小陈就直接说，现在银行对二手房交易限制很多，基本无法放款，经纪人就算是成功卖房拿到佣金也得等上几个月，而参与一手房联动则即卖即拿佣金，这对薪水有限的经纪人来说吸引力很大。

　　与多家一手楼盘签约拓客的家顺刘钢梁对此表示，由于利益的驱动，出现中介举牌揽客，在红绿灯路口发传单卖楼等情况就很可以理解了。而且由于现在的电商模式被引入楼盘销售，中介在电商模式下的营销过程中也越来越受到重视，成为中介面对冷淡行情的又一营收点。刘钢梁透露，今年上半年的整个营销业绩，参与一手楼的佣金要接近一半，很多中介门店更是达到六七成，远远超出二手交易主业。

　　对此，惠州楼市资深专家、中城嘉信地产董事总经理杨锦斌指出，二手中介参与一手楼交易的现象已经比较久了，今年则变得越来越普遍。一手楼市场应对市民观望营销乏力，二手中介凭借丰富的客户资源为一手楼市场架起桥梁。在有效推动一手楼市场成交的同时，也有效分散了徘徊在二手楼市的成交压力，增强行业抵御市场风险的能力。

　　杨锦斌同时指出，在二三级市场联动初期，开发商为调动最广泛的资源参与进来，并未过多对中介进行筛选。然而越到后面，拥有客户资源越广，规模越大和资历越久的中介将受到更多的青睐，而这很有可能将成为中介市场分化的一个方向。