南京商业公寓销售压力大 高库存有风险

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　　■本报地产评论员 金海亮

　　商业性质的公寓产品往往因为面积小、总价低吸引购买，但在住宅销售普遍受挫的市场下，低总价的公寓产品为了求关注、换认购，也不得不开打促销战，你低价推房，我零首付卖房，火爆势头与三伏天的气温有的一拼。

　　促销战此起彼伏

　　6月25日，新城香溢紫郡推出286套SOHO公寓产品，最低单价5800元/㎡起，整体均价在6500元/㎡左右，总价最低29万。

　　6月底，南京汇金中心放出即将开盘的消息，并释放了酒店式公寓18900元/㎡的价格信息，意欲抄底河西。

　　当月，复地新都荟还对在售的所有公寓产品开启0首付活动，买房只需先交5万定金，其余首付款可等到明年3月拿房前付清。

　　面积小，总价低，放在普通住宅产品上，销售应当不愁，但公寓类产品却并没有因为总价低而“不愁嫁”。进入7月，随着气温的一路攀升，公寓的价格战也愈发地激烈。

　　7月中旬，复地新都荟继0首付之后宣布放“价”，3、4楼公寓10900/㎡起售，均价12000元/㎡，比之前14000元/㎡的售价直降2000元/㎡。

　　随后，位于城中的中城国际广场也开始房价“跳水”，推出“售后返租”的活动，每年返回6%收益，共计5年，折算下来16800元/㎡起。

　　中城国际广场营销总监傅小建介绍，此次符合16800元/㎡起售的公寓产品有80套，自从价格披露后，每天来电有40-50组，到访客户约20组。但他表示，真正成交还要看后期表现，当务之急是先把人气吸引过来。

　　8500余套公寓大比拼

　　促销的背后是压力山大的供应量。据365地产家居网统计，今年全年南京全市共有28盘包括11家纯新盘携8500多套公寓上市。其中，河西板块成为最大“供应商”，7家楼盘上市，占全市比重的两成多，紧随其后的城中板块也以6盘上市位居第二。而江北、城南今年在浦口新城、南部新城两大热点板块的驱动下，也迎来了商业公寓的上市热潮。

　　今年下半年还有不少新盘上市，如绿地之窗7月将推LOFT及SOHO产品。LOFT面积50-55㎡，SOHO面积50-70㎡；证大喜玛拉雅中心将在年内推出35-90㎡的精装公寓；明发智汇城将推出50年产权的公寓产品。

　　“下半年公寓产品的上市量更大，价格战迟早要打，不如及早行动。”复地新都荟的案场经理芦杰表示，公司下了死命令，哪怕以价换量，也要及早出货。

　　下半年将现“刀光剑影”

　　为何会出现公寓产品扎堆上市的现状？

　　江苏省房地产研究所所长李智分析，一是因为近年的土地出让中有不少综合用地，地块中会有部分非住宅性质用地，原本可以配建办公楼，但写字楼产品往往卖不过公寓，所以开发商多会选择开发酒店式公寓。还有的早期开发的地块，剩下的“边角料”只能做一些小面积的公寓产品。公寓类产品一般面积都比较小，所以同体量的总建筑面积，建成的套数要多过开发普通住宅，“地块开发时间的接近加上小面积段的公寓产品特性，以套数计的话，今年上市的公寓确实体量不小。”

　　李智同时指出，购买公寓大多是投资所用，刚需买房人一般不会买，高端客群又不会考虑此类产品，基本吸引的是中端客群，客群比较单一，也是导致去化速度不快的另一因素。

　　“下半年，随着推盘量的持续释放，还会有更多公寓盘加入促销大军，在‘刀光剑影’中寻求突围。”李智判断。