北京高端盘松绑并非开闸放水 定性“适度放开”

　　在明确限价近10个月后，北京高端盘预售证有望获得松绑，而一系列前提条件显示，这并非开闸放水。近日，北京市住建委明确表示，将完善价格引导机制，保证商品房市场供应，对定价基本符合市场实际的项目加快审批，适度放开高端项目，加强税收征管。

　　并非开闸放水

　　根据市住建委发布的信息，高端楼盘领证的前提锁定在“定价基本符合市场实际的项目”，在“确保商品房供应”的前提下，“适度放开”、“加快审批”、“督促项目尽快销售”、“加强税收征管”。

　　“北京市为高端盘松绑设定了非常值得研究的前提，首要条件就是定价合理。”知情人士透露，上述信息中提及的“适度放开”，并非意味着高端项目就会开闸放水，“适度”就说明了只有符合市场定价规律的才能够通过审批，此举意在避免高端盘定价过于夸张对周边项目带来的影响，也让开发商在拿地的时候有合理预期。

　　克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬也认为，从上半年成功拿证的两个典型豪宅项目北京院子与保利海德公园看，无一不是最终销售价格远低于市场预期，而从项目拿证后的销售情况看，适度的价格调整也确实利于项目去化率。

　　地王依然堪忧

　　从这一点上看，2013年在市场高企时产生的地王项目，领证难度依然很大。

　　根据北京中原地产研究院统计数据显示，2013年以来，北京楼面单价在5万元以上的地块已达10块以上，其中夏家胡同地块、孙河地块、农展馆地块已经开始动工。

　　以去年融创拿下的农展馆地块为例，按照其出让价格计算，该项目楼面价就达到了73099元/平方米，叠加建安、管理、水费、资金、税收成本，每平方米的成本就已高达10万元。“这样的项目跟普通商品房市场虽然关系不大，但产生的心理作用却很大，所以对于这些楼盘预售许可证的发放监管部门将会非常慎重。”

　　下半年市场或现谨慎乐观

　　对于监管部门的有条件开闸，业内对于下半年高端市场也出现两种不同的判断。

　　亚豪机构市场部总监郭毅判断，下半年一批高端盘的相继入市将再次拉升豪宅市场的成交价格，而热门地块、热门项目的稀缺性也将进一步刺激购房人的积极性。一位高端项目相关负责人也表示：“从去年底以来，市场上高端项目供应少，这也就意味着需求量在累积上升，由于项目本身位置好、定位高端，所以也不怕卖不出去。”

　　但是业内也有不同的声音认为，受政策调控，高端楼盘的售房节奏已被打乱，而下半年高端盘的集中入市也意味着开发商的销售战一触即发。牟增彬也认为，北京市每年豪宅的消化量在2000套左右，市场也不会因为集中入市而去化更多，饼就这么大，就看谁能啃得更多。北京商报记者 齐琳 阿茹汗