广州土地市场：多地流拍 半年卖地不到三成

　　本报记者 曾冬梅 广州报道

　　相比北京的拍地低溢价和上海的地王与流拍并存，同样作为一线城市，广州的土地转冷则更为彻底。

　　6月23日，广州增城一次性推出了6宗土地，除了1宗商业用地外，其余4宗住宅用地和1宗工业用地都以流拍告终。而此前，广州已有多幅土地中止出让。

　　合富辉煌首席分析师黎文江指出，这批住宅用地的起拍楼面地价与去年相比增长了近一倍，而周边的一手楼价处于零增长水平。这也是第二季度开始广州土地频繁遇冷的主要原因。“过去两年市场好，政府的土地收储成本高，所以今年土地底价也有明显上升，但市场却突然转冷，开发商自然不买账。”广州一位土地专家认为，下半年的土地市场也很难有起色。

　　土地成批流拍

　　广州市增城区今年的第二波土地出让冷清得出人意料。6月23日，位于增城永宁街、增江街、小楼镇的4宗住宅用地因未达到拍卖条件而取消出让。挂牌资料显示，这4宗地均为二类居住用地，占地面积适中，约在1万~11万平方米之间，容积率在1.1~2.5之间。挂牌的起始楼面地价有3宗约为2800元/平方米，另1宗为1895元/平方米。

　　据介绍，这4宗住宅用地的出让都是采用拍卖而不是挂牌的形式，竞拍人必须超过3家才算达到拍卖条件。但截至拍卖当天，这些地块都未能吸引足够的竞买人，因此最终的拍卖结果是“不成交”。这也是今年以来，广州出现的首批流拍地块。

　　但在三个月前的3月26日，增城的首场土地拍卖会却是高潮迭起。5宗住宅用地遭到了碧桂园、中铁、路劲等数十家房企的哄抢，最终卖出了34亿元的高价。5宗地块中有4宗的成交楼面地价超过3500元/平方米，而朱村街凤岗村地块更是以4329元/平方米的单价晋身增城新地王。据了解，增城以往的商住用地绝大多数以底价成交，2013年该区出让的土地楼面地价基本在1100元/平方米左右。

　　“广州市政府依然沿用2013年‘牛市’的思维对出让土地进行定价。”黎文江指出，增城新塘永宁街的两幅居住用地，起拍楼面地价2800～2900元/平方米，而去年6月3日附近的地块起拍楼面地价仅1513元/平方米，地价一年内增长近一倍，周边的一手楼价却处于零增长水平。

　　推地节奏将加快

　　根据《2014年广州市经营性用地供地蓝皮书》，2014年广州预计出让居住用地64宗，商业用地83宗。然而截至上半年，广州仅出让居住用地24宗，商业用地15宗，仅完成出让计划的26.53%。

　　经纬行研究中心总监瞿中奇介绍，2014 年上半年住宅用地出让起拍价普遍有所提高，广州住宅用地成交地价也因此拉升，出让整体楼面价达到10155元/平方米的高位。

　　广州一位土地专家对本报记者表示，目前广州推出的土地大多为前两年政府收储的，参照的是当时的楼价，因此土地成本居高不下。但目前广州楼市已经出现了明显的价格回调现象，开发商希望地价也有所回调。“但政府的土地出让有个基本原则，就是不能亏本，因此能看到不少土地是面粉贵过面包。在楼价上升期开发商可以接受，但现在不行了。”

　　6月23日，一宗位于番禺市桥街盛泰路东郊工业区的混合商住地挂牌出让，起始楼面地价达11419元/平方米。而番禺在经过近期的一轮降价潮后，1万元/平方米左右的在售项目已比比皆是。

　　瞿中奇认为，上半年广州住宅用地出让面积仅占全年出让计划30.38%，下半年政府土地节奏将会加快。但鉴于土地市场转冷，为避免优质土地以低价成交，中心区域优质地块的推出量可能会减少。